房贷利率如何降？六大行操作细则出炉
存量首套住房贷款利率调降在即，操作细则正式出炉。
9月7日，多家银行先后发布公告，对个人存量首套住房按揭贷款利率的调整范围、调整规则、调整方式及受理渠道等进行了统一说明。截至发稿，已有包括农业银行、工商银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大国有行，以及中信银行在官网发布了相关公告。
根据各家银行发布的细则，具体表述有所不同，总体内容并无太大差别。
在调整规则上，多家银行对2019年10月7日（含）之前、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含），以及2022年5月15日（含）之后发放的贷款应如何调整分别进行了说明。
在调整方式上，对于符合原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为LPR（贷款市场报价利率）定价的浮动利率存量房贷，银行均将于9月25日主动进行统一批量调整，无需客户申请。同时，新的利率即日生效。
调哪些？逾期需归还本息
与8月31日中国人民银行、国家金融监管总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）一致，各家银行细则中，调整范围主要需满足三个条件。
一是贷款发放时间或合同签订时间在2023年8月31日（含当日）以前；二是用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款；三则须为首套个人住房贷款。
对于“首套个人住房贷款”的具体情形，部分银行作出了进一步说明。
以工商银行为例：原贷款发放时满足所在城市首套房贷利率标准的房贷；房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的；房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的；其他满足所在城市首套房贷利率标准的存量房贷。
与此同时，根据各家银行细则，对于逾期或拖欠的不良个人住房贷款，暂不进行利率调整，需在客户归还拖欠本金及利息、贷款状态恢复正常后，再进行存量房贷利率调整。
例如建设银行在公告中指出，如连续拖欠天数超过90天，拖欠还清前暂不调整，还清拖欠后，可以调整。如有特殊情形，可咨询贷款经办机构。
值得一提的是，多家银行在公告中指出，本次存量首套房贷利率调整不支持跨行置换。
怎么调？三个时间段细则出炉
按照《通知》规定，调整后存量首套住房按揭贷款利率在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
值得注意的是，2019年8月，央行发布第16号公告，明确自2019年10月8日起，其后新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，房贷利率以LPR作为定价基准的机制逐渐形成完善。
在第16号公告中，自2019年10月8日起，全国首套房贷利率政策下限为LPR。2022年5月，央行、原银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(银发〔2022〕115号)，自2022年5月15日起，全国首套房贷利率政策下限调整为LPR减20个基点。
此前，对于在LPR改革前申请贷款的购房者的房贷利率如何调整，并未给出明确说明。本次出炉的细则分三个时间段给出了更清晰的解释。以建设银行为例：
1. 2019年10月7日（含）前发放的，调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行。
2. 2019年10月8日（含）~2022年5月14日（含）发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行。
3. 2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已发放的或已签订合同但未发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR-20个基点执行。
同时，若在上述时间段内，贷款所在城市首套住房贷款利率政策下限高于上述调整后拟执行水平，调整后的利率按相应政策下限执行。各城市首套住房贷款利率政策下限，以人民银行各省级分行官方网站公布的为准。
需要指出的是，以上规则针对浮动利率。对于在2019年10月7日（含）前发放且当前仍采用基准利率定价的贷款，以及固定利率贷款，可申请转换为采用LPR定价的浮动利率贷款，并签订协议，在转换后按上述方式调整执行；若仍选择继续执行固定利率或采用基准利率定价，则本次不调整。
与此同时，当前执行利率如低于按上述情形调整后的利率水平，不进行调整。
何时调？银行统一批量调整
对于原贷款发放时执行首套房贷利率标准的存量房贷，各家银行将于9月25日集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
而对于“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，则需要自主于9月25日起向银行提出申请。
其中，2023年10月22日（含）前完成申请并审核通过的，多家银行表示将于2023年10月25日起对审核通过的业务进行集中统一利率调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
对于2023年10月22日后申请利率调整的客户，农业银行在公告中指出，将在十个工作日内完成认定，对符合《通知》条件的，及时予以调整。工商银行则表示将逐笔进行人工审核，审批通过后次日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
值得一提的是，农业银行在公告中表示，该行客户可于9月15日起查询本人存量房贷利率是否满足下调条件及下调幅度等有关事宜。
此外，交通银行在公告中表示，2023年9月25日变更生效后，若客户对本次自动调整后利率仍有异议的，可于2024年9月25日（含）前，向贷款经办机构提出申请，该行可将客户贷款利率恢复为本次利率调整前的原贷款利率水平。
(《财经》记者张颖馨、陈洪杰对此文亦有贡献；作者为《财经》记者)
本文来自微信公众号：财经五月花 （ID：Caijing-MayFlower），作者：严沁雯，编辑：张威
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