存量房贷利率有望下调？
本文来自微信公众号：财经五月花 （ID：Caijing-MayFlower），作者：唐郡，编辑：张威、袁满，头图来自：视觉中国
新增房贷利率创历史新低之际，存量房贷利率有望跟随下调。
7月14日，国务院新闻办公室举办的2023年上半年金融统计数据情况发布会上，就“个人住房贷款提前还款大幅增加”的情况，中国人民银行（下称“央行”）货币政策司司长邹澜表示，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
招商证券银行业首席分析师廖志明认为，这意味着存量房贷利率有望下调。同时，廖志明表示，存量房贷利率下调将会明显加大银行业绩压力，特别是个人住房贷款占比高的银行。
一位国有大行信贷业务负责人表示，个人住房贷款利率的下调将对银行经营造成很大压力，但不调整恐怕也比较难。
“根据央行今天表态，存量房贷利率调整可有两种做法——直接降（变更合同条款）、间接降（贷款以新换旧）。”招联首席研究员董希淼表示，下一步，建议通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则；建议各家银行总行出台具体方案，明确“直接降”“间接降”的条件、标准、流程。
多家国有大行北京地区个贷客户经理表示，目前尚未接到相关政策调整通知。
一、居民提前还款增加
央行鼓励存量房贷利率调整的背景是居民提前还贷增加。
个人住房贷款利率基本由5年期以上LPR（贷款市场报价利率）加点确定。以北京为例，当前各大银行普遍执行首套房贷利率为5年期以上LPR+55基点，二套房贷利率为5年期以上LPR+105基点。
2022年以来，随着LPR不断下调，叠加央行等相关管理部门对首套房贷利率加点幅度进行调整，新发放的房贷利率不断下行。据邹澜介绍，上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点，亦是有统计以来最低水平。而据机构此前测算，约70%的存量房贷利率在5%左右。
“尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。”邹澜表示。
当前，市场主要通过RMBS（个人住房抵押贷款资产支持证券）早偿率（提前还款率）来观察居民提前还贷倾向。据惠誉博华测算，截至2023年一季度末，银行间RMBS提前还款率指数跳升6个百分点，上涨至14.45%，为近五年最高值。中国外汇交易中心公布的RMBS条件早偿率指数显示，该指数于6月12日录得0.2155的历史高位。
据邹澜介绍，上半年个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。
最新数据显示，2023年6月，活期存款加权平均利率为0.23%，同比下降0.09个百分点，定期存款加权平均利率为2.22%，同比下降0.12个百分点。而根据《中国银行业理财市场年度报告（2022年）》，2022年银行理财各月度平均收益率为2.09%，约为新发放房贷利率的一半。
“这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。”邹澜表示，“提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
二、银行面临两难
多位银行业分析人士认为，央行此番表态，意味着商业银行存量房贷利率有望下调。不过，多位大行个贷经理表示，该行还没有出台相关政策。
存量房贷利率谁能降？如何降？降多少？仍需进一步明确。
董希淼将央行所提调整方式归纳为“直接降”（变更合同约定）和“间接降”（贷款以新换旧）。前者不存在政策障碍，由银行与借款人协商调整即可，但银行方面难有主动调整的动力，需要央行引导；后者可能还涉及政策层面调整、创新。
实际上，在一些较为成熟的金融市场中，当借款人遇到利率下行，可以选择采用“refinance”（再贷款）等市场化方式来降低利息成本。简而言之，就是通过提前还款后重新申请贷款，使自己享受更优惠的利率。
2017年前后，国内银行也曾推出类似再贷款功能的“转按揭”产品，即通过担保公司担保等手段把住房按揭从一家银行转到另一家银行。这一过程中，商业银行为了扩大贷款规模，可能会通过降低贷款利率来获得贷款。“监管担心银行无序竞争，同时也避免过度刺激房地产，后来叫停了转按揭。”董希淼表示。
对于本次“间接降”的操作上，董希淼认为，贷款置换原则上应限于本行，不应鼓励跨行“转按揭”。“下一步，建议通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则；建议各家银行总行出台具体方案，明确直接降、间接降的条件、标准、流程。”董希淼称。
多位分析人士表示，存量贷款利率下调也意味着将加大银行经营压力。据央行披露，当前银行净利差已收窄至1.7%附近，已处于十余年来较低水平。下调存量房贷利率，意味着商业银行生息资产收益率将进一步下行，继续施压银行利差，加大商业银行盈利压力。
另一方面，提前还款本身亦令银行经营承压。
截至3月末，个人住房贷款余额接近40万亿元，占存量人民币贷款余额的比重约17%。同时，存量房贷绝大多数是购房自住的，依靠家庭收入按月偿还贷款，不良率长期在0.5%以下。有银行业人士指出：“房贷对银行来说是优质资产之一，其收益都在营收中占了很大的比例，对于部分银行来说，提前还房贷意味着要在短期内找到类似优质资产，而这并非易事，会提高银行的成本。”
值得注意的是，在中原地产首席分析师张大伟看来，央行方面的态度是鼓励而非强制要求，银行主动下调存量房贷利率动力不足。同时，他表示，即便下调存量房贷利率，也不一定能够阻止居民提前还贷，“有能力提前还款的，利息再低也提前还款了”。
董希淼亦提醒，对借款人来说，不要因为央行表态就想当然地认为存量房贷利率一定得降、会降。“决定权仍然在银行，降或不降都合法合规。”
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