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存量房贷利率下调?专家称难度很大

本文来自微信公众号:时代财经APP (ID:tf-app),作者:王莹岭,编辑:王丽丽,头图来自:视觉中国

市场对于存量房贷款利率调整的呼声不断。

7月21日早间,据“常州日报”微信公众号消息,目前,常州市商业银行还没出台统一的指导文件和具体细则,但是已经有一些贷款人与贷款银行就存量房贷利率进行了沟通,也有银行同意下调存量房贷利率。

时代财经查询常州日报文章显示,目前,原文章已经进行了修改,文中“银行同意下调存量房贷利率”的表述已经被删除。

21日上午,时代财经致电常州市多家国有行、城商行、股份行,均表示没有收到存量房贷利率下调的通知,但目前可以通过将存量的纯商贷转成“商业贷款加公积金贷款”的组合贷款形式来签订新的合同,其中商业贷款的利率按照现行新的利率政策来执行

江苏银行常州某支行个贷经理告诉时代财经,“我们关注到了存量房贷利率下调的新闻,但是已经辟谣了,目前没有收到相关通知。” 不过,该经理表示,可以通过“商转公”、“商转组合”的方式置换存量贷款方式,“但这也是去年就开始的了,目前还没有什么新动向。”

广州、深圳、厦门部分银行也告诉时代财经,“目前尚未收到下调通知。”

7月14日,央行货币政策司司长邹澜在“2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会”上称,“按照市场化、法治化原则,我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

邹澜表示,由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化,居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。此外,他认为,提前还贷现象增加与存量房贷利率处于较高水平相关。

一、市场期盼存量房贷利率下调久矣

“2021年买房人在线心碎。”言姗2021年9月底在长沙买房,2022年3月开始还房贷,正在“高位站岗”。

言珊告诉时代财经,她最初的房贷利率是5.6%,每个月要还4535元。2023年3月,利率下调了一些,改为了5.3%(LPR加100个基点),每个月还4386元,“虽然已经下调了一些,但是还是与现在的房贷利率还是相差甚远,银行的个贷经理说,现在新办的首套房利率是4%,心理落差非常大,因此今年年底可能会考虑提前还贷。”

“存量房贷利率如果能下调当然是最好的,可能就不会想要提前还贷了。”言珊说,“今天看到常州的这个消息之后,我们业主群里也炸锅了,大家都希望能降一点,还有人说如果能降到4.0%,他就不去办‘商转公’了。我们也都打电话去银行问了,但是可惜都说还没有收到通知。”

从“降低存量房贷第一枪”变为乌龙,仅在半天之内。在易居研究院总监严跃进看来,此事突然发酵,恰恰说明贷款人或购房者对于降低存量房贷的期盼。

事实上,房贷利率已经过多次调整。6月20日,央行授权全国银行间同业拆借中心公布本月LPR报价。其中,1年期LPR为3.55%,5年期以上LPR为4.20%,均下降10个基点。

时代财经了解到,随后,多地银行已经对个人住房按揭贷款利率作出了相应调整。不过,存量房贷利率仍在“高位站岗”。

诸葛数据研究中心监测数据显示,重点15城当前新增首套房贷利率均降至5%以下水平,最低降至3.7%,而存量首套房贷利率基本都在5%以上,其中南京、无锡甚至高达6%以上,杭州、南京、无锡、武汉等城市LPR加点超过100BP,新旧利率差最高达到2.3%。

华泰证券研究报告指出,2022年以来,新增房贷利率累计下行149个基点,而同期存量房贷利率仅跟随5年以上LPR下调45个基点左右,存量房贷利率下行幅度明显低于新发放房贷利率。报告显示,据华泰证券相关分析师粗略估算,当前存量与新增房贷之间的利差约为35-85个基点。

据邹澜介绍,今年上半年,个人住房贷款累计发放3.5万亿元,较去年同期多发放超过5100亿元,对住房销售支持力度明显加大。

但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点,这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化,居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加

据央行7月11日发布的最新信贷数据,2023年上半年人民币贷款增加15.73万亿元,其中,代表着居民住房贷款的住户部门中长期贷款增加1.46万亿元。而2022年、2021年同期,这一数字的增加额度分别为1.56万亿元、3.43万亿元。这意味着,今年上半年该数据为近三年来同期最低。

据了解,目前,存量个人住房贷款利率定价有两种机制。一种是固定利率机制;另一种是“5年期以上贷款市场报价利率(LPR)+加点”的浮动利率机制,也就是以LPR为定价基准,由借贷双方在签订合同时协商确定一个加点数值,利率会在合同约定的“重定价日”发生调整,调整内容仅为LPR,加点则保持不变。

邹澜介绍,99%的房贷选择了浮动利率机制,“尽管去年以来5年期以上贷款市场报价利率(LPR)累计下行了45个基点,但因为合同约定的加点幅度在合同期限内固定不变,前几年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平,这与提前还款大幅增加有较大关系。”

二、存量房贷利率下调,有何难点?

“看似简单的调整存量房贷利率,其实不简单。”一位资深银行业内人士告诉时代财经。

“近期央行鼓励和支持商业银行通过市场化、法治化的方式与客户协商,就是在维护市场契约精神的前提下,通过协商让银行、客户、房地产市场达成多方共赢。”不过,在上述人士看来,在实际操作中,银行需要对提前还贷情况、银行自身盈利方面影响、调降幅度及方式等多个方面的问题进行考虑,还需要考虑同业竞争情况

“银行净息差已经处于历史低位,下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间,有碍其经营的稳健性和可持续性。”中信证券研究报告指出,2022年12月,我国商业银行整体净息差为1.91%,已下行至历史较低水平,是2010年有记录以来的历史最低值,也是首次突破2%的水平。

上述业内人士还指出,“从监管市场看,如何促进市场平稳有序进行,也是问题之一。”严跃进也告诉时代财经,“如果下调,可能会造成下半年房贷还贷可能出现很多违约现象,造成很多纠纷问题,房贷偿还市场可能会出现混乱。

至于后续下调房贷利率的方式,诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱对时代财经分析,大概率上可能采取国有大行先行的模式,发挥带头示范作用,根据客户资质和存量房贷的具体情况出台针对性的方案,灵活对待,避免一刀切的做法。同时,给了地方商业银行更多的灵活性和自主性,如采取直接降(在存量房贷利率的基础上打折)或者间接降(贷款以新换旧)等方式。

“目前来看,还做不到全面下调存量房贷利率。”严跃进也告诉时代财经。不过,据他看来,由于现有的LPR政策中,提及过允许突破下限20个基点,可以建议针对所有房贷,都下调20个基点。

严跃进认为,鉴于目前提前还贷的数量较多,未来银行或将作出取舍,对于调整房贷利率的操作会有更新的思路,从过去的“不可能”开始转变为有协商余地。“在一些银行房贷部门人员看来,银行本身是没有动力调整存量房贷的,但由于今年以来提前还贷和转贷的群体大幅增加,对于银行来说,利润变薄总归比没有利润要好。”

在严跃进看来,表述被删除,也说明银行在制定此类政策方面,还没有非常统一的思路。“建议各地要将此工作加强深入分析,把各类能够降低房贷成本的方法都搬出来,如此前的‘商转公’的政策等,或者制定阶段性的暂缓本金缴付的方式,以阶段性地降低房贷成本。”

“此外,若要调整,银行应该确定明确的标准,是全部下调还是择优下调等,至少需要明确规则,尤其是针对还贷压力大或信用分高的客户,可以落实差异化政策。而对于购房者来说,房贷利率下调关乎每个月的月供,也关乎钱袋子,所以要密切关注此类政策动向,主动从家庭理财和降低还贷成本等角度出发,积极降低月供成本。”严跃进补充道。

(文中言珊为化名)

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