优客工场的债权融资术：这只独角兽到底缺钱不缺钱？
编者按：本文来自微信公众号“PropTech研习社”（ID：cv_seal），作者Ellie，36氪经授权发布。
PropTech研习社在上篇文章《翻完优客工场352页招股书，我们发现它另外半条命不靠工位》中提到优客工场债权+股权“两条腿”走路 ，本篇文章PropTech研习社将扒一扒优客工场的债权融资情况。
在WeWork跌下神坛之前，它有债权+股权的高级融资术（点击查看《WeWork的高级融资术》），为自己拧开了百亿级别的现金水龙头。那么最近这一位逆势闯荡纳斯达克的优客工场财技如何？在公司成立4年的历程中，优客依靠哪些资金来源走到了今天？
不光在联合办公，其它创新经济领域的独角兽们也会靠借债度日吗？
债权融资，在行业内早就不是什么秘密了， WeWork当初也申请了数额不菲的贷款，国内创富港、纳什空间等玩家在发展的过程也都使用了银行贷款补充现金流。
一轮轮融资消息停不下来的优客工场，其实也一样，债权融资占了不小的比例。目前优客工场现金还有1.669亿元，而日常的流动资金来源是股东出资和短期+长期借款。
集中在2016年和2017年完成股权融资后，进入2018年以来，优客工场股权融资额大减，债权融资额大幅提升。就连优客工场今年4月宣布的那笔龙熙地产两亿人民币融资，其实也是在去年完成的。
那么，优客工场动用过哪些债权融资手段？债权融资一共筹来了多少钱？债权融资的利率大概是多少？PropTech研习社根据优客工场招股书算了算：
短期借款，利率2.75%-12%，短期借款超1亿元
银行信贷是优客工场债权融资的大头，优客工场的银行信贷主要包括短期借款和长期借款。
短期借款方面，股权融资顺利的2017年，优客工场还没有产生任何的短期借款。到2018年和2019年前三季度，优客工场分别产生短期借款7769.8万元和13025.1万元。2019年前三季度，优客工场的短期借款较2018年增长68%。
其中，优客工场短期借款主要由商业银行借款、红星美凯龙借款和其他借款组成。优客工场在招股书中披露了各项借款的具体情况。
从上图可以看出，优客工场的短期借款利率在2.75%-12%之间，其中，借款利率最低的是一笔商业银行贷款，年利率仅为2.75%。借款利率最高的一笔来自于红星美凯龙，年利率高达12%。
2018年，优客工场的短期借款利率基本在5%以下，到了2019年，优客工场的借款利率明显上升。
除了商业银行贷款，优客工场还有一笔贷款是来自红星美凯龙，而这笔贷款最初则是一笔股权投资款。
根据优客工场招股书，2017年，红星美凯龙与优客工场签署投资意向书，并支付首期投资款3000万元。2018年11月，红星美凯龙与优客工场达成补充协议，终止《投资意向书》，并将其作为一笔年利率12%、2019年8月30日到期的贷款，利息从优客工场收到款项的2017年9月开始计算。2019年8月，该笔贷款还款日期延长至2020年1月30日。
至于该笔股权投资为何最终变成了债权，优客工场的招股书中没有对此进行阐述。
除了常规贷款，优客工场还背上了收购企业的债务，比如无界空间。
2016年11月，优客工场与无界空间签署投资协议，以900万元现金获得无界空间8.19%的股权。优客工场持有的股权因无界空间获得新的融资而被稀释至6.49%。
2018年6月，优客工场以换股的方式收购了无界空间剩余93.51%的股权，对价为价值4.21亿元股权。
同一时间，2018年6月，优客工场收购无界空间时从无界空间承担了407.5万元的贷款，年利率为9%，这笔钱已于2019年1月还清。
随后的8月，优客工场与InnoVen Capital（毅峰资本）签订了300万美元（约2145.3万元）的信贷协议；2019年9月，优客工场使用了这笔300万美元的贷款额度，贷款将在6个月内到期，年利率为9.0%。
截至2019年9月底，优客工场的短期借款为1.3亿元。
由于短期借款的期限均在一年以内，从偿还时间来看，未来半年到1年，优客工场将迎来短期债务的集中还款期。
长期借款，利率6%-9.5%，长期借款2974.9万元
在长期借款方面，在2017年、2018年和2019年前三季度，优客工场的长期借款分别为2169.1万元、4539.6万元和2974.9万元。优客工场2018年的长期借款，较2017年同期翻了一倍。
优客工场在招股书中披露了各项长期借款的具体情况：
从优客工场披露的几笔长期借款可以看出，优客工场的长期借款利率在6%-9.5%之间。其中，优客工场借款利率最高的是向InnoVen Capital（毅峰资本）申请的两笔贷款，年利率为9.50%；借款利率最低的一笔是优客工场承担的洪泰创新空间的债务，年利率为6%。
2017年10月，优客工场与InnoVen Capital（毅峰资本）签订了一笔500万美元（约3253万元）的信贷融通协议。2017年11月、2018年4月和2018年8月，优客工场分别提取了670万元、344万元和1375万元的信贷额度，每个还款计划包括22期等额分期付款，最后一笔还款分别于2019年11月、2020年4月和2020年8月到期，利率为9.5%。
截至2018年12月31日和2019年9月30日，该笔贷款余额分别为1739.6万元和774.9万元。
2017年12月，优客工场以换股的方式收购洪泰创新空间100%股权，对价为价值2.64亿元的股权。
同一时间，优客工场承担了洪泰创新空间的债务，优客工场从深圳市鼎宏投资承担了1500万元的贷款，年利率为6%。这笔贷款将从2019年8月开始分6次偿还，最后一次还款日为2020年1月。截至2018年12月31日和2019年9月30日，该笔贷款余额分别为1500万元和1000万元。
此外，优客工场在2018年7月收购东益远大时，向一家商业银行申请了1300万元、年利率为7.03%的贷款。截至2018年12月31日和2019年9月30日，该笔贷款余额分别为1300万元和1200万元，优客工场将分别于2020年、2021年和2022年偿还800万元、100万元和300万元。
除了短期和长期借款，优客工场于2019年1月向All-Stars发行了1000万美元的可转债。
可转换债券，⼀年期1000万美元的可转换债券
2019年1⽉10⽇，优客工场向第三⽅投资者All-Stars SP X Limited发⾏1000万美元（相当于⼈⺠币6865万元）的⼀年期可转换债券，可转换债券单利计息，年利率为8％，到期时支付。
该可转换债券的期限为364天，到期日是2020年1月9日，经双⽅同意，可以再延⻓六个⽉。
优客工场创始人毛大庆的全资子公司 Maodq Limited以其持有的697,977股普通股向 All-Stars提供抵押担保。
根据可转换债券购买协议，只要可转换债券尚未偿还，作为票据持有人All-Stars将享有查看优客工场财务账目以及将可转换债券转换为优客工场的A类普通股的权利。
独角兽公司也并非能全靠融资一轮一轮续命，尤其在整个一级投资市场遇冷后，债权融资不失为一种资金解渴的方式。
那么在大规模启用债权融资之前，优客到底通过股权融了多少钱？
股权融资，总额超过14亿元
优客工场成立4年以来融资有多少？
答案是14亿。
优客工场在招股书中详细披露了成立以来的7笔融资情况：
（1）2015年4月，4位联合创始人和11位天使投资人成立了优客工场。作为交换，优客工场收到现金出资4330万元。
（2）2015年9月和2016年3月，优客工场分别以2.17亿元和1.39亿元的现金作为对价向一批第三方投资者出让了12.74%和4.08%具有优先权的股票（优先股）。
（3）2016年6月，优客工场以2.79亿元的现金对价向两名投资者出让了6.49％具有优先权的股份。
（4）2016年8月，优客工场以1.22亿元的现金对价向两名投资人发行了2.3%具有优先权的股份。
（5）在2016年12月和2017年6月，优客工场向5位投资人发行了5.1%的优先股，共计3.33亿元，其中现金2.80亿元，房产5294万元。
（6）2017年7月，优客工场以2.2亿元的现金对价向两名投资人发行了3.23%的优先股。
（7）在2017年和2018年期间，优客工场向某些投资者发行了一系列具有优先权的股份，以换取现金、建筑物和ROU资产。此外，自2017年12月以来，优客工场已通过股票交易完成了⼏笔业务收购。2019年8月，这些账面价值为21.72亿元人民币的债务在发行股票时被重新归类为股权。
此外，优客工场于2019年8月向一名投资者发行了普通股，换取了一处公允价值9382万元、2018年预付款为2000万元的房产。
优客工场在招股书中没有披露该处房产的名称以及地理位置。但优客工场在招股书中披露了一宗物业收购情况。
招股书显示，2017年6⽉，优客工场向河南大宏控股有限公司购⼊⼀幢建筑物。作为交换，优客工场于2017年6⽉向大宏控股发⾏了0.81％的股份。该建筑物的账⾯价值为⼈⺠币5685.7万元，使⽤寿命为20年。截⾄2017年12⽉31⽇及2018年12⽉31⽇，该建筑物确认的折旧费⽤分别为⼈⺠币178.8万元和⼈⺠币195.5万元。
粗略计算，优客工场累计获得超过14亿元的股权融资，合计出让股份超过33.94%。而据天眼查显示，优客工场已经完成了20轮融资。
此外，PropTech研习社发现，优客工场在上市前，还发行了3次普通股。2019年5月、6月和8月，优客工场分别发行了7033万股、2031万股和4067万股的普通股，每股⾯值0.0001美元，股东全部为机构投资人。
分析完优客工场的债权融资术，PropTech研习社发现优客工场债务高企，未来1-2年内偿付压力较大，整体流动性趋于紧张。
雪上加霜的是，优客工场不但没有实现盈利，亏损额还呈现进一步扩大的趋势。2019年前三季度，优客工场亏损额为5.728亿元，较2018年全年的亏损额增加1.27亿元，而经营活动产生的现金流量为-2.31亿元。
优客工场显然也意识到了这一点，并在招股书中提出了三点解决措施：
（1）2019年6月，优客工场管理层批准出售截至2019年9月30日总余额为3.62亿元的特定资产，这些资产被归类为待出售资产，预计将于2020年出售，将为公司未来的运营进一步提供流动性。
（2）2019年8月，优客工场与国内的商业银行签订了三份信用额度协议，总信贷额度为8000万元，包括一笔信贷额度为4000万元、利率5.075%的6个月期借款，以及两笔信贷额度分别为 3000万元和1000万元、利率4.35%的 12个月期借款。截至2019年9月30日，优客工场的信贷额度为5120万元。
（3）2019年11月，优客工场与某贷款人签订了8000万元、年利率4.35%的贷款协议。这笔贷款将于2019年12月至2020年9月分四期等额发放，每期放款后一年还清。
优客工场在招股书中表示，根据上述安排和计划，在发出合并及合并财务报表后的12个月内，优客工场将拥有足够的流动资金和资本资源，以支持其日常运作。
依靠股权+债权融资术，优客工场走到了上市前夜。离2020年新年不足半月，国内联办第一股能够顺利登陆纳斯达克，刷新资本市场对这个行业的认知吗？
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