WeWork的高级融资术：股权融资靠“干爹”，债权融资靠“刷脸”
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钛媒体注：本文来源于投中网旗下微信公众号PropTech研习社（ID：cv_seal），作者：Ellie，编辑：李晓丽，钛媒体经授权发布。
WeWork真是惹人羡，作为美国眼下估值最高的独角兽，马上就要在9月正式IPO迎来自己的高光时刻。
在此之前，作为共享经济里面估值高达470亿美元，超3000亿人民币的独角兽，计划此次通过IPO融资10亿美元。
但同时，WeWork还将债权融资60亿美元。万万没想到，WeWork债权融资额竟然是IPO融资额的6倍！
WeWork走来的这一路，可以说是全程有各种实力PE/VC护法左右，不光股权融资顺利，在债权融资方面成绩也是相当亮眼。
反观国内，2019年以来股权融资的好消息实在是不多，截至目前只有氪空间一家联合办公获得了10亿元融资。股权融资受阻的玩家们纷纷开拓新的融资渠道。创富港、优客工场等玩家都在使用银行贷款，而纳什空间近期发行了一笔2亿的ABS。
对于目前普遍“缺血”的国内共享办公选手们来说，都想知道WeWork将如何搞定这高达60亿美元的债权融资。
一、WeWork的高级信贷工具包
PropTech研习社盘点下来发现，WeWork的债权融资主要包括2大类：股权类型的融资靠软银买单，债权融资靠WeWork在各大银行、投行面前“刷脸”。
但总结下来，WeWork的身价，不管是估值还是负债，本质都靠它的创新商业模式。
只要共享经济这个故事华尔街继续认，作为赛道的头部选手，WeWork股权债权融资都不会是问题。
至于将这些债权定义为投资级还是投机级（垃圾债），资本市场自会定价。
（图：WeWork债权融资工具列表）
那么，WeWork的高级信贷工具包里，到底装了哪些融资工具呢?
PropTech研习社翻阅招股书发现，WeWork的债权融资工具分两类，一类是债转股，一类是纯债权，还有一部分是创始人个人信贷。
纯债权类型的融资工具包含：银行循环贷、优先票据。债转股类型的融资工具包含：可转换债券、认股权证、优先股。
二、WeWork债权融资靠“刷脸”
在了解WeWork的公司债前，我们先来看看公司创始人个人的融资情况：
1. 创始人个人贷款：高达5亿美元的信贷额度
目前，Adam Neumann在瑞银集团、斯坦福德分行、摩根大通银行和瑞士信贷纽约分行拥有高达5亿美元的信贷额度。截至2019年7月31日，Adam Neumann尚有约3.8亿美元的本金未偿还，信贷额度由Adam实际拥有的B类普通股作质押担保。
截至2019年6月底，Adam Neumann合计持有1.12亿B类普通股以及106.2万C类普通股。而B类和C类普通股1股拥有20票投票权，而A类普通股是1股1票。
如果说公司债是靠刷公司的脸，那么个人融资真的是在刷自己的脸。
Adam Neumann对于WeWork的价值，在招股书中一目了然。WeWork招股书反复提到，创始人Adam Neumann假如离开公司，将会是公司巨大的风险。
虽然Adam Neumann个人融资额度也不低，但是WeWork几十亿美金的债权融资还是公司层面发债。
2. 银行信贷：循环贷款6.5亿美元
早在2015年11月，WeWork在摩根大通银行的代理下就获得了某神秘财团6.5亿美元的循环贷款及信用证融资。WeWork在财报中并没有披露该笔借款的真实利率。只提及该笔借款利率“将参考（i）欧元利率或（ii）ABR（华尔街日报公布的美国优惠贷款利率），并需要交纳一定比例的保证金”。
美国优惠贷款利率ABR在某种程度上对应于我国的贷款基础利率（Loan Prime Rate，简称LPR）。官方数据显示，我国一年期LPR报价为4.25%左右，五年期LPR报价为4.85%左右，而美国最新一期的年优惠贷款利率为5%左右。
截至2018年12月31日和2019年6月30日，WeWork信用额度和信用证融资相结合的待办信用证分别为8.323亿美元和10亿美元。
这些信用证在2018年12月31日和2019年6月30日分别以3.449亿美元和4.789亿美元的受限制现金作抵押。截至2018年12月31日和2019年6月30日，根据信贷协议，没有未偿还的借款。
3. 优先债券：2018年4月发行7.02亿美元
（图: WeWork的长期债务净额）
2018年4月，WeWork通过私募方式发行了利率为7.875%、总金额为7.02亿美元的无担保优先债券，该债券的到期日期为2025年5月1日。
扣除1740万美元的债务发行成本，WeWork从该笔债券中获得了6.84亿美元的净收益。WeWork在招股书中并没有披露该笔债券的买家。
WeWork曾花费3240万美元回购了3300万美元的优先债券。招股书特意注明，WeWork可于到期前的任何时间回购全部或部分优先债券。
截至2019年6月30日，该笔优先债券的未偿还本金额为6.69亿美元。WeWork表示，未来可能会继续回购其优先债券。
而这部分公司债，PropTech研习社在此前详细梳理了WeWork、Uber等软银系独角兽发行“垃圾债”的细节。
去年5月，美国资本市场的三大评级机构惠誉、标普和穆迪均将该笔债券列为垃圾债（投机级）。惠誉对该笔债券的评级最高，停留在BB-，穆迪的评级低至Caa1（潜在风险级别）。
不过，高收益对应高风险。银行愿意投，那么就意味着他们跟软银一样，愿意承担风险。
4. 最新融资计划：60亿美元高级担保融资组合
在本次IPO发行结束后，WeWork将签署一项总金额高达60亿美元的高级担保融资（简称为“2019信贷安排”），包括总金额为20亿美元的三年期信用证偿还贷款和总金额高达40亿美元的延迟提款期限工具。
此外，在本次IPO发售结束时，WeWork将用“2019信贷安排”来替换银行信贷安排，即在2019年信贷安排结束时，银行信贷安排项下未偿信用证将转入“2019信贷安排”中所包含的信用证信贷安排。
说了这么多，这60亿美元是从哪儿来的呢，以及上文所提到的神秘财团又是谁？
WeWork在招股书表示，摩根大通证券、高盛、美洲银行证券、巴克莱资本、花旗集团、瑞士信贷证券、汇丰证券、瑞银证券和富国证券是其信贷协议以及信用证偿付协议项下的“初始贷款人”，他们预计也将成为其“2019信贷安排”的“初始贷款人”。
60亿美元，绝对算得上WeWork历史上最大一笔信贷融资了。那这笔巨额借款的利率大约会在什么水平？
招股书附录透露了40亿美元延迟提款期限工具的利率——其贷款利率在任何时候都不得低于每年3%。
除了银行信贷以及优先债券，WeWork还使用了可转换债券、认股权证以及优先股等混合融资工具。
三、WeWork股权融资靠“干爹”
5. 可转换债券：10亿美元，已经全部转股
2018年8月，WeWork向SB WW Holdings（Cayman）Limite（软银开曼子公司）发行10亿美元的可转换债券，2019年7月，该笔可换股债券全部的10亿美元本金已经转换为9,090,909股G-1系列优先股。
招股书显示，G-1系列优先股的转换价格和清算优先权为每股110美元。
6. 认股权证：25亿美元已行权，15亿美元待行权
2018年11月1日，WeWork与SB WW Holdings（Cayman）Limited（软银开曼子公司）签订了认股权证协议。根据该协议，SB WW Holdings（Cayman）Limited将于2019年1月15日和2019年4月15日分别向WeWork 支付15亿美元和10亿美元资金，以换取认股权证的发行。
2019年7月，该认股权证的认股权被行使，一共转化为22,727,273股G-1系列优先股。
2019年7月15日，WeWork与SB WW Holdings（Cayman）Limited签订了一份附加协议/订立认股权证协议。据此，SB WW Holdings（Cayman）Limited将于2020年4月3日向WeWork支付15亿美元以换取权证的发行。
招股书显示，软银在取得认股权证后能够以110美元/股的价格行权。
而WeWork第一家门店的入驻会员持有A类普通股的优先认股权证，这些认股权证可以在2025年7月31日之前的任何时间以每股13.12美元的价格行使。WeWork第一批“死忠粉”的行权价格为大股东软银的1/8。
7. 优先股融资：累计发行23.9亿美元，软银一家买了17亿美元
截至2019年6月30日，WeWork累计发行了两次优先股，总金额约为23.9亿美元。下表列示自2016年1月1日以来，WeWork向关联方发行的优先股情况：
（图：WeWork向关联方发行的优先股）
由上表可以看出，WeWork向关联方发行的优先股合计金额为22.38亿美元，占比高达93.6%。其中，软银依然是WeWork优先股最大的买家，WeWork所发行的优先股中有17亿美元都卖给了软银。
值得关注的是，联想控股旗下的弘毅投资购买了5.05亿美元的优先股。在WeWork进入中国时，弘毅投资是WeWork唯一“钦点”的内资投资机构。招股书显示，弘毅投资已投资WeWork中国公司约1.5亿美元，而弘毅投资创始人赵令欢也成为WeWork董事会唯一一名中国人。
WeWork优先股的其余买家还有摩根大通和富达投资，两家机构分别购买了1500万美元和1851万美元的优先股。
在此次发行完成后，WeWork的高级优先股（包括F系列优先股和G系列优先股）的所有股份将转换为A类普通股的股份，其中F系列优先股转换为普通股的价格为50.19美元/股，G系列优先股的转换为普通股的价格为57.9美元/股。
读到这儿，你会发现，WeWork这77亿的债权融资中，有67亿美元都来自于软银，软银一家包下了可转换债券和认股权证，优先股也购买了17亿美元。
8. 单一大股东软银：3年累计投资超百亿美金
WeWork在招股书中披露，2017年1月以来，软银集团、软银愿景基金及其子公司累计对WeWork及附属公司投资约106.5亿美元。
除了软银愿景基金的子公司SBWW Investments Limited购买了17亿美元G系列优先股以外，软银还投资或承诺投资以下项目：
2017年，以4亿美元换取ChinaCo的非控制性权益；
2017年，以5亿美元换取JapanCo的非控制性股权;
2017年，以5亿美元换取PacificCo的非控制性权益;
2018年，以2.58亿美元换取ChinaCo的非控制性权益;
2017年，以大约13亿美元的总收购价格要约收购30,839,754股股本;
2018年，可换股票10亿美元；
2018年，认股权证合计25亿美元；
2019年，以大约10亿美元的总收购价格要约收购18518518股股本；
2019年，认股权证合计15亿美元；
可见，软银对WeWork所投资的106.5亿美元并不单单是股权融资，这里面有很大一部分是债权融资，债权融资占到了67亿美元，这么算来，股权融资只有39亿美元。
此外，PropTech研习社发现，软银合计向WeWork中国、日本、太平洋分公司投资约16.5亿美元，向WeWork中国分公司累计投资6.58亿元。本次IPO发行完成后，软银在上市前收购的所有优先股都将转换为WeWork的A级普通股。
至此，WeWork通过股债多重融资工具累计融资上百亿美金，接下来就等9月正式IPO了。
到时候，你会去买WeWork的股票吗？你会考虑去WeWork办公吗？
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