优客工场能摆脱“二房东”的商业模式吗？
编者按：本文来自微信公众号“财报看公司”（ID：caibaokangongsi2018）
能否进一步挖掘入驻成员的二次价值，成为优客工场未来生存的关键。
全球共享办公鼻祖Wework的IPO折戟，连孙正义的愿景基金都被拖累到亏损，更是让整个行业都蒙上了阴影，“中国版Wework”优客工场却在这个节点传出冲击纽交所的消息。
共享办公空间的“二房东”商业模式已经深入人心，主要原因是其主要营收都来自于办公室租赁模式，即从写字楼承租，经过包装后分租给个人或者公司，从中赚取房租差价。
不过在优客工场的招股书中，出现了新的营收来源。2019年前9个月，优客工场的整体营收为8.74亿元，其中办公区会员（即办公租赁）的收入为4.19亿元，占总营收的48.0 %；市场和品牌服务（即市场营销）的收入为4.03亿元，占总营收的46.1 %。而2018年工办公区会员的收入占比为87.9%，2017年这一占比更是高达92.3% 。
“二房东”商业模式不成立
从上图中可以看出，优客工场的收入成本非常高，而且一直高于营收，两者在2018年第二季度的差距比例拉开到最大，之后的五个季度开始逐渐缩小。
优客工场的毛利润一直都是负值，这在互联网模式中都非常少见，这几乎意味着商业模式从根本上就不成立。随着市场营销的业务拓展，毛利率开始得到改善，从2018年第二季度的-75.2%，逐渐回升到2019年第三季度的-9.2%，但依然还没转正。
共享办公空间的运营费用也不低，2018年第二季度优客工场的运营亏损达到了187.7%，之后虽然一直在亏损减少，但直到2019年第三季度，依然在36.8%。
在2019年前9个月，优客工场的运营费用中，以股份结算的负债公允价值变动（1.4亿元）、一般管理费用（1.3亿元）和长期资产减值损失（8650万元）是费用最多的部分，另外还有开业费用、市场销售费用等等。
由于以股份结算的负债公允价值变动将在上市不久后就会消除，所以对长期经营的影响不大。但一般管理费用和长期资产减值损失却会随着办公空间数量的增多而不断上涨，减值损失主要反映某些长期租赁（包括与某些股东签订的某些长期租赁协议）产生的资产使用权减值。
截至2019年9月30日，优客工场拥有197个联合办公空间，管理面积约为138,700平方米，在所有联合办公空间的总管理面积（约608,600平方米）中所占比例为22.8%。
值得注意的是，截至2019年9月30日，优客工场的171个营运空间和65个成熟空间的总占有率分别约为79%和83%。随着其继续追求快速增长，优客工场将继续在这样一个状态下运营，大部分空间都是不成熟的，并没有达到稳定的现金流。截至2019年9月30日，只有约38%的空间在运行中是成熟的，剩下的62%的空间在运行中已经开放了24个月或更少。
综上，承租成本高、运营费用高，导致优客工场的净亏损始终非常大。截止2019年9月30日的9个月，净亏损为5.72亿元，亏损率为65.5 %；去年同期净亏损为2.7亿元，亏损率为96.0% 。
市场品牌服务能拯救优客工场吗？
单从成本结构上，“二房东”的商业模式已经被验证不成功。事实上，优客工场在空间开拓上已经放慢了脚步，开始在现有入驻个人和企业上挖掘价值。
2017年年底，优客工场入驻了28个城市，拥有94个联合办公空间。
2018年开始，优客工场开启了一连串的并购，快速扩充自己的运营空间数量。2018年第一季度，优客工场分别完成了对洪泰创新空间的全资并购以及无界空间的并购；4月份，优客工场宣布并购Wedo联合创业社；7月12日，优客工场宣布3亿元并购上海Workingdom。到2018年底，优客工场入驻城市增长到39个，拥有191个联合办公空间。
在完成一系列并购后，优客工场在空间开拓上放慢脚步。截止2019年9月30日，优客工场入驻城市为42个，拥有197个联合办公空间。
截至2019年9月30日，优客工场有大约60.96万名成员，包括大约58.46万个人和2.5万家企业。不过，优客工场依靠少数的大型企业来维持入住率，这种集中会导致更高的风险。目前，前25名大型企业成员在办公空间方面约占租约的16%，在2019年9月30日结束的九个月里，为其贡献了24.7%的总净收入。
与此同时发生变化的，还有优客工场在拓展市场品牌服务的力度。财报显示，2018年第四季度开始，市场品牌服务的营收开始大量增长：由2018年前三季度的85.5万元，增长至全年344.4万元。而2019年前三个季度，市场品牌服务的营收增长至4.03亿元，占到总营收的46.1 %。
广告和品牌服务也同样受到与客户集中相关风险的影响。在截至2019年9月30日的九个月内，优客工场大部分营销和品牌服务净收入来自一个子公司“圣光中硕”，圣光中硕是其在2018年12月收购的一家数字营销服务提供商。在截至9月30日的9个月里，圣光中硕的前四名客户占其总净收入的93.2%左右。
在收购了市场品牌服务公司之后，对优客工场的业绩有一定改善，但整体经营状况还不乐观，目前还面临现金流的巨大压力。
截至2018年12月31日和2019年9月30日，优客工场的流动负债净额分别为21.5亿元人民币（3.017亿美元）、5.5亿元人民币（7710万美元）。净流动负债使其面临流动性风险，主要通过股权融资活动和短期/长期借款来满足流动性要求。
截止2019年9月30日，期末的现金及等价物为2.08亿元，与去年同期基本持平。
IPO对优客工场来说至关重要，募资成功之后，才有可能继续做新业务上的试水。而能否进一步挖掘入驻成员的二次价值，成为优客工场未来生存的关键。
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