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柯罗尼新扬子基金王知新：存量经济下，四种赋能让房地产重新起飞

晰数塔互联网快讯
2019-07-26 12:13

图片来源@视觉中国

钛媒体注：本文作者为柯罗尼新扬子基金执行董事兼合伙人王知新，钛媒体经授权发布。

什么是新空间？

它因何而生？

新空间对空间的价值提升有哪些重要维度？

新空间趋势的诞生会给哪些行业带来影响和冲击？

又会生发出怎样的新物种？

在更加遥远的未来，关于空间我们还有怎样令人激动的想象？

2019年7月12日。由柯罗尼资本和首钢基金旗下参加学院联合主办、紫牛基金联合发起的新空间地产创新营顺利开营，课程发起人、柯罗尼新扬子基金执行董事兼合伙人王知新围绕以上话题，进行了一场《新空间：一场关于未来空间的探索》精彩主题分享，对新空间进行了系统剖析。

以下为主题分享文字内容：

在我看来，地产行业从增量时代向存量时代的转变，使得空间从传统钢筋水泥的实体空间，转变成为办公、居住、娱乐、消费等场景下提供服务的载体，我们称之为新空间。而消费行为的改变和技术的变革，为新空间创造了无限可能。

在未来，空间将成为一切服务的载体和流量的入口。

面对未来，虽不可以预知，但可以用前瞻性的眼光去展望。

基于现在行业日新月异的变化，我认为未来新空间会衍生出很多新物种，创业公社、YOU＋国际青年社区、商业资产运营等都存在成为新物种的潜力。

为什么这么说呢？在未来的商业、办公、酒店、公寓和各类主题空间内，我们设想都会需要一个统一的运营商来管理，但它绝对不是一个物业管理公司，也不是一个商业运营公司，它是在现有运营商基础上的迭代和升级。

它会是一个基于设计、技术、人文、社群和流量概念上的“新物种”，存在于新空间之内，为空间提供新的价值。

01新空间产生的两大背景

创新是新空间的第一驱动力。当城市的核心价值，从资产占有转变为创新驱动后，空间的价值被重新定义。如何定义呢？就涉及到新空间的概念。

为什么空间价值会重新被定义？怎么定义呢？

新经济发展的两大背景推动了新空间趋势的产生：一是消费升级，二是产业重构。

就消费升级而言，文化、娱乐产业的迅猛发展，使得消费者对个性、定制、潮等的关注加剧，同时对体验类的需求也逐步上升。消费的变化对空间提出了新的需求。

就产业重构而言，万物互联的时代，由于技术的进步，行业之间的边界逐渐被打破，跨界融合成为大势所趋。这就意味着空间需要承载更多的功能，并且科技的发展为这一空间现象提供了实现的可能。

是的，地产行业从增量时代向存量时代的转变，使得空间从传统钢筋水泥的实体空间，转变成为办公、居住、娱乐、消费等场景下提供服务的载体，我们称之为新空间。而消费行为的改变和技术的变革，为新空间创造了无限可能。

新空间的时代是脑洞大开的时代，新空间是未来的空间。

我们没有标准答案，一切都是探索未来和相互碰撞。

02新空间对空间价值提升的四个维度

我们为什么去探讨新空间？因为探讨新空间对行业有价值。

增量时代向存量时代的转变，增量物业面临着新经济形势下的新命题，刚我们提到消费升级和产业机构都变化了，增量物业的版图必须和变化了的因素协同；另一方面大量的存量物业面临着城市更新的重新规划、再造，这是机遇，也是挑战。

那么，如何通过新的手段去抓住机遇、迎接挑战，提升空间的价值呢？

新空间从四个维度进行了讨论，分别是设计赋能、科技赋能、社群赋能和流量赋能，这里需要特别提出的是，它不是平行的关系，内在逻辑上存在叠加和递进。

新空间1.0阶段：设计赋能

设计赋能可以分为两个方面：传统的设计和新设计。

一是原有的传统设计，包含大家都知道的：建筑设计、室内设计、景观设计、园林设计、照明设计、机电设计等。即使是传统的设计维度，也会在新空间时代也展现出新的趋势。比如我们看到亚马逊的最新办公室、北京大兴机场，都在设计上有焕然一新的感觉。

二是开发商之前比较少接触的，包括：VI设计、IP内容设计、主题空间设计、体验设计、数字多媒体设计等。

先说关于VI的设计，比如北京的CHAO酒店，LOGO网状元素贯穿整个建筑：地板、天花、地上的图案等，而中文字“巢”诠释“繁华都市中的一隅栖居地”的含义，也与它酒店的属性气质相匹配。它有一个教堂式的会议厅，平常也会有有很多活动，现在已经是北京的网红酒店。

再比如MUJI “极简生活方式”的设计，从定位“极简人”的用户画像，到用户的“衣食住行穿”都做了，不仅传递出了一个品牌，更是一种生活哲学。

关于体验设计，现在已经有专业的公司通过成熟的体验思维去研究市场、观察用户和研发产品，比如唐硕体验思维，也会在后面和大家进行专门工作坊。

数字多媒体设计基本采用的是VR/AR、CG（计算机动画）、数字投影、互动捕捉、全息投影，这几年已经大量应用于商业空间当中。沉浸式数字体验的亲子中心、餐厅，比如Teamlab都在持续引发大家的好奇、吸引了大量的关注。

而提到IP设计&主题空间设计，粉丝科技是一个很好的案例。通过数十个亲子IP的多维矩阵打造，在不同尺度空间内、不同的空间业态内，都在发挥着很好的效用。

新空间2.0阶段：科技赋能

关于新空间的科技，我们同样可以分成两个维度：底层技术和应用场景。

底层技术包含：

生物识别（人脸、语音、虹膜、手脉等）、传感器、人机交互、互动捕捉、云技术（云计算、云服务、云应用）、室内定位技术、AR/VR/CG、全息投影等等。

新空间的科技应用场景，主要体现在智慧办公、智慧住宅、智能酒店、智能商业、智慧停车和智慧物流和文旅科技。

在未来的新空间内，无论是办公室、公寓、商场、公园还是文旅景区，任何线下的实体空间都将在云端有一个一一对映的虚拟空间。

线下的实体空间用户完成体验的同时进行了所有用户的数据采集，在线上虚拟空间对大量数据进行计算、分析，之后将数据传递到线下空间，于是线下空间便可以根据用户特质提供更优质、更精准的体验服务，形成非常完备的循环。这就是科技对新空间赋能的具象体现。

紧接着我们分领域来说明：

① 智慧办公：

在未来，科技价值在空间当中最能得到体现是办公领域。

未来的办公有三个要素：智能科技、共享经济和社群运营。

我设想的未来的商业楼宇是这样的复合组成，上面是大型的企业办公室，比如像IDG、华为总部等这类企业，中间一部分1-2层是联合办公，而下面是联合办公的配套，比如大堂、咖啡、简餐等。

（示意图）

整体来讲，这整栋商业楼宇应该是由一家空间运营商来统一运营的，而不是现在我们看到的状态。只有整栋楼宇由一家运营商统一管理时， “共享”的价值和效益才能真正体现出来。

如果只在2000平米的某一层楼里，我不认为它是共享经济，因为它规模和需求都还不需要共享。

而这个共享包含两层含义：一是空间共享，二是服务共享。

同样的，这样的联合办公也需要在云端由统一的管理数据系统，这个系统管的绝不只是联合办公的两层楼，而是整栋楼宇。只有当整栋楼宇的数据由统一的运营商管理时，数据的价值才能发挥。

数据系统会给楼上的大型办公提供性价比更高的办公空间解决方案，到底是1个会议室还是3个会议室，到底是20个工位还是18个工位。

数据系统会更优的将服务传达，楼下的咖啡馆如果只是服务楼宇内的咖啡人员，那么是不是必须停留在一层的高租金区还是可以腾挪到其他的空间？整体提升空间的坪效。

这就是我说的空间共享和服务共享的含义。

在联合办公的技术端，我们看到门禁、智能云锁、智能柜、智能灯具、智能环境、云投影、云打印和智能窗帘方面，都已经有所运用。

将来的写字楼不会再看到现在的闸机，而是通过人脸识别进入同时传递给电梯，它就知道你要到几楼，电梯的效率也就变高。

访客要来，给访客发几个邀请码，在指定时间内闸机识别才能进入楼宇，进了电梯就直接到达你的办公室，不会去别的地方，这就是未来的场景。

未来的服务场景，是人、机、物的深度融合，重新定义了人与空间的智慧交互；也时时刻刻感知空间内的人的需求，并通过云计算、大数据，给你提供个性化服务，推荐最合适的解决方案。

我们设想在将来的办公楼里，你只需要给空间简单地发布指令，云端就会提供系统的服务，在空间内你想叫外卖、打车、订机票，只需通过语音说“我要出差”、“我饿了”、“我要回家”等指令即可实现。

它知道你饿了喜欢吃什么，知道你家在哪里，知道你出差要去哪个城市。

空间会给你推送个性化的服务，而不是基于移动手机端的标准服务，这是智能空间的作用。

那么，这种情况下，美团、滴滴、携程是不是就不会存在了呢？

这个命题我曾经与美团讨论过：为何你们不做个性化推送？

美团回答我：因为我们与你们的客户之间是弱连接，你们的办公室、空间、空间运营商和客户是强连接，我们做不到。

这将来所有做空间、做地产、做运营的人的机会。

在将来，一个智能空间的运营商，能干掉所有这些平台公司。

假如这些平台公司被干掉，则世界上最伟大的移动端——苹果公司可能也要被干掉了。打开脑洞，想想有没有这个可能。

② 智慧商业：

从智慧办公我们聊到智慧商业，智慧商业空间有一些明显的特点：体验、沉浸式、个性化的要求，客户需要社群感、归属感，所以未来的商业空间要有生活场景化。

比如蔦屋书店，这实际是一家数据公司，蔦屋书店的定位和运营都是基于周边的消费大数据。

将来中国的商业地产，会比蔦屋书店还要牛，这是基于中国强大的数据网络。

数据网络遍布城市之间，最明显的是电商与快递，即阿里、天猫、京东已经无孔不入。

很多公司在选址上，都是在用快递和电商数据来定位周边商场的消费和画像。

③ 智慧物流：

智慧物流将仓储、分拣、搬运、送货一气呵成，相比传统物流而言，人效提升了4-5倍；空间增加的立体贮藏能力也使坪效大大提升。

④ 智慧住宅：

关于智慧住宅，是指智慧社区，从智能硬件、基础服务和社区场景不同层级去剖析。比如腾讯做的“海纳社区”。它基于物联网、大数据和人工智能，相当厉害，但它解决的不是痛点，而是通过技术与业务的结合来实现社区的智能，提供安全、舒适、便捷的智慧服务，但没有将这三样技术应用到极致。

基于家庭里的应用场景，智能厨房、自动开窗帘、空调、可以提前半个小时打开的灯、看书时可以自动关闭的窗帘、自动设置音乐、自动测血压、自动测身高等等，都很需要，但这没有一个是痛点，只能作为智能家居。

说到这里我们就看到一个很明显的趋势：

智能家居阶段，其实只干了一件事，就是单向接收指令：你要它开窗帘它就开窗帘，让它开灯它就开灯；

到智慧管家阶段，则是基于大数据。像为你安排一位资深“管家”，了解你所有的行为习性，把你的家打理得很好，并主动帮你做一些事情。

那么到人工智能阶段呢？更像是电影《钢铁侠》中的贾维斯（JARVIS），和你互动，甚至帮你决策。比如电影情节中，托尼的女朋友生日，贾维斯自动送上了生日的鲜花；托尼遇到危险时，贾维斯拨通女朋友电话告别等等。

⑤ 文旅科技：

我们举几个例子来说明：

比如故宫过大年，通过全息影像做了一个很生动的动画，体现了科技在文旅中的应用。

比如VR/AR看故宫，将来你带着孩子去参观故宫，拿手机一照养生殿里的椅子，里边有一个“增强现实”，会出现一个虚拟的小公主；等下次你再去参观时，还是这么一个椅子，但孩子拿手机一照，会看到个会看到小公主长大了。比如孔府大学堂，传统的实际雕塑和全息感受，正体现了传统和科技，现在与未来的对比。

由此可见，无论是在故宫还是在商场里，科技应用都是很好的导流。

⑥ 智慧酒店:

2019年6月全球酒店市值排名表中，华住酒店以104.40亿美元市值跻身第五名，这与华住在酒店会员体系、智能化方面的布局有很大的关系。

智慧酒店的科技重点体现在以下五大趋势：人工智能、云计算、大数据、移动互联网和虚拟技术。

运用了系列技术的智慧酒店就具备了更多的优势：

1.节约成本。人工智能等的应用最大限度的提升人效比；

2.改进管理。大数据底层服务＋数字化运营，整合数据，改善内部管理，改善酒店能效。

3.改善体验。便捷、舒适、个性化。

新一代的酒店中，科技、社群、共享、艺术、个性都会成为重要组成，来自德国的Ruby就是一个很好的案例。

新空间3.0阶段：社群赋能

古语云“人以群分”。消费习惯的改变，让同类人聚合的诉求增强。

“与同类人待在同样空间里”，使得社群正在不断提升空间的价值。---- 这就是社群赋能。

例如阿那亚，就是在卖价值观，用价值观筛选客户，这是典型的社群运营。

还有一个社群运营做的很优秀的是YOU+（YOU+国际青年社区）。

YOU+比阿那亚早了五年，创始人刘洋率先提出了社群运营，率先在行业内做出了共享公寓和共享社群，给都市漂泊者一个家，建立了一个年轻人的乌托邦。

他的经营理念是“挡风遮雨，有爱陪伴”。一直以来接受过很多人的质疑，但他还是坚守下来，这一点让我佩服。

社群的本质，就是刘洋说的“连接”。

与工业互联网时代不同的是，从“关注事物”到“关注事物之间的关系”，从经营空间到经营用户，空间已成为载体，在空间内的用户才是企业的资产。这是新空间在服务对象方面的转变。

新空间4.0阶段：复合流量和流量复用

新一代年轻人的时间会越来越碎片化，工作、生活、娱乐越来越无法分开，因此他们需要无边界的空间，评判成功的空间设计是尽可能多的占用他们的时间、留住他们更多时间，这样才能留住给他们做生意的机会。

在这里我们两个概念：复合流量和流量复用。

关于复合流量：未来，任何空间都将是一个复合的空间。由于空间的社群感和归属感，使消费者要求能在同一空间满足不同的需求，这就是私域流量的概念。复合流量是要满足工作、居住、酒店、购物和停车等等各种的使用，未来任何的空间都应该是综合空间。

关于流量复用的原理，是在同一空间下，同一类人，同一属性的流量，在不同场景之间无缝流淌。流量复用是指同一个流量在不同的业态之间都会被使用，它可以在这里面办公，同时也可以购物、消费、娱乐。

当然，“智能科技需要找到属于它真正的应用场景，在应用场景中找到良好的商业模式，触达到痛点，才能更好地推动万物互联的实现。那个时候，技术推动之下的基础设施的变革，才能展示出巨大的爆发力。”这是我们氪空间CEO王雪泉的一段话，放在这里非常合适。

再次重申，新空间的时代，空间将会是一切服务的载体和流量的入口。

新空间是关于未来的讨论，经过前面四个维度的分析之后，未来的新空间时代是又是如何呢？

我设想未来会进入新空间的灭霸时代：物联网IOT时代。

物联网时代，空间就是一切服务的载体和流量的入口。

5G时代有更大规模的连接，更宽的带宽，超低时延，由于物联网、大数据和人工智能的完整结合，那是一个怎样变化的时代？

紫牛基金创始人合伙人，同样也是新空间地产创新营发起人张泉灵说：“时代准备抛弃你的时候，连一生再见都不会说。”

那样变化的我们不敢预测，我们只能展望。

我引用孙正义报告里的数据，他认为：

在互联网时代，伴随着互联网的流量，流量和互联网公司的市值增长倍数是1000倍；而同期，汽车行业公司的市值增长为10倍，制造行业公司的增长为23倍。

那到了人工智能时代，孙正义认为：由于人工智能公司的成长性，将来也会出现千倍增长的公司。

假如他的猜测正确，那么未来的公司都不是现在的公司，现在的公司都没有千倍的增长，阿里、腾讯都没有。

这是他的投资布局。孙正义说：我想到未来很激动，感觉睡觉都在浪费时间。我觉得这是他发自内心的说法。

同样，马云也说：我相信这个时代最大的风险是——错失机会的风险，而不是冒险的风险。

埃隆·马斯克说：只有首先看到事情的可能性，才有发生的机会。

在这个大时代的背景下，我们作为行业从业者，要具备超前的眼光，要看得到未来，同时充满激情。我们一定要相信未来，相信时代，去尽所有的努力，利益他人、利益社会、助推新时代的文明。我们毫不怀疑这个机遇。

最后，在这我给大家分享一个和科技相关的小故事：

就在今年6月份，有媒体报道过这样一则新闻：腾讯的科学家首次用优图AI人脸识别技术，替四川警方一次找回4名走失10多年的孩子。科学家通过对比孩子小时候的照片，跨年龄人脸匹配准确度高达99.80%。这些孩子被拐卖的时候，有的只有几个月大，更感人的是，有一个孩子爸妈只有他唯一的一张照片，小心保管了十年。最后把这几个孩子都找到了，多么美好的一件事呀。这是科技带给我们、带给社会的力量。