远洋资本辛长征问诊“大资管时代”存量焕新的进阶之道
“在进行存量资产焕新时，有两个维度需要给予特别的关注：一是坪效收益； 二是规模与定位的匹配度。”在日前由睿和智库发起主办的“掘金不良资产 早期存量时代最好的生意”沙龙上，远洋资本总经理助理、投后运营业务董事总经理辛长征（下图左二）与来自共享际、Distrii办伴、昌发展园区、高力国际等企业的负责人围绕“中国房地产市场的存量业态当如何挖掘？”、“价值关注点在哪里？” 等议题对大资管时代下的“存量焕新进阶之道”进行了深入交流、探讨。
作为远洋资本投后管理的“大管家”，辛长征从事房地产行业逾15年。曾全程参与并主导了北京远洋国际中心、北京光华国际中心、成都远洋太古里、北京通州新北京中心、上海新天地等一系列城市地标性建筑的开发、管理。在不动产建造和运营方面拥有十分丰富的实战和操盘经验。
两大维度推动存量资产实现焕新
“一切存量资产改造焕新的最终目标都是实现租金坪效的最大化。”辛长征在对话环节一针见血地指出。
“从终端产品的收益率上看，写字楼包括高端长租公寓、商用公寓要比成熟的商场要高。”他依据在城市更新方面深耕十余年的丰富经验举例分享道，以上海市静安区为例：该区域的写字楼租金通常在每平方米12-15元/天， 高端公寓的租金能够做到每平方米350元/月，而同区域的商场租金能做到每平方米9-10元/天就已经非常不错了。
而且，相对于公寓及写字楼，商场的运营成本通常会更高，核算下来的净收益（NOI）相对高端公寓、写字楼自然会低一些。
“因此，这是我们在进行存量焕新时需要关注的第一个维度，即： 坪效收益维度。”辛长征指出。
远洋资本总经理助理、投后运营业务董事总经理辛长征
第二个维度则是规模与定位的匹配度。“我们大家可以想一下，现在大家喜欢去逛的商场是什么样的？基本都是面积超过十万平米的大商场，可以吃饭、玩耍、看电影，即使带着老人、孩子逛上一整天也不会觉得闷的那种。”他表示。
最典型而直观的一个案例就是：某开发商在上海闵行郊区总面积达15万平米的综合性商场开业后，将周边原有3-5万平米的商场客流几乎全都吸引过来了。由此可见，过剩的物业与定位匹配偏差导致了中小规模商场的缺失。
如果存量资产已经出现经营危机或困局，应该如何改造以提升租金收益呢？对此，辛长征指出，应通过组合改造的手段，尽可能在单一建筑体内营造出“生态空间”。
以远洋资产的被投企业——纳什空间的space•鸟巢旗舰项目为例。该项目空间面积达1.5万平方米，但作为联合办公运营商的纳什在完成对项目的承接后，并没有将其100%改造为办公楼，而是保留了1/3有价值的商铺。
“这些商铺通达便利性较强，租金坪效可达到每平方米12-13元/天；其余一至二层的封闭空间被改造成为了拎包入驻的场地，三层空间则被打造成为了一个‘城市会客厅’。通过有效的综合业态组合改造手段，纳什将原来每平方米5-6元/天的租金坪效提升到了9-12元/天。”辛长征介绍到。
同样通过这一方式实现“华丽转身”的还有远洋资本于去年十一月宣布完成交割的上海元博酒店项目。
经过对酒店自身及周边辐射范围5公里以内的同业态商业地产进行深入摸排后，远洋资本不动产投资团队明确了将其改造为“以公寓为主、以商办为辅的综合业态体”，其焕新思路是：酒店1-3层，因项目辐射区域商业氛围浓厚、体量丰富，将在保持原有商业业态的基础上进行改造；4-7层，根据以往商业地产运营经验确定并不适宜对外招商，团队决定参照类WeWork模式对租赁区域进行重新划分，打造共享办公空间；8-27层，结合项目周边公寓类产品十分稀缺的特点，决定将其改造为长租公寓，后续通过持有/整售等方案回笼现金……
最终交割完成后，远洋资本正式协同远洋集团公寓团队，共同整合了业内最顶级的商业地产招商、管理及运营的资源，着力将元博酒店项目打造成为可充分展现上海城市风貌、对优秀企业及品牌商户具有吸引力的城市“新地标”。
“这些项目的成功都反复验证了一个道理：只要对存量资产的内部生态空间进行清楚地规划，租金坪效是能够达到预期的。”辛长征指出。
正如一句在华尔街流传甚广的投资哲学所言：“任何资产都可以成为好的投资标的，只要在购买时对其有全面的了解，且价格足够低。”
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