观察+ | 地产巨头联手解题：房地产+科技=？
“技术将重塑房地产经济，甚至淘汰某些类型的房地产企业。”
普华永道做出的这句预言，有人看成是告警，有人却看到新机会。先觉的玩家们已经开始构建房地产与科技企业沟通的桥梁，试图抓住这一波房地产科技的新浪潮。
12月17日，由仲量联行、太古地产和平安城科联手主办的“城越”加速器举办首个路演日。这是内地第一个房地产科技企业加速器，希望培养中国房地产科技生态圈内有潜力的科技企业，为房地产市场提供创新的技术解决方案。
当天，第一期参与的12家加速企业分享了他们与三家主办机构的合作成果。在过去三个月的“加速计划”中，他们基于自己的擅长与三家主办机构的对应业务直接对接，在真实环境中测试并优化其科技产品，共同思考“房地产科技”概念在内地的落地模式。
这是一个可贵的机会，房地产企业与科技企业之间可以打通障碍，加深对彼此的理解，让“Prop Tech”不止是个漂亮愿景，而是切实帮助房地产行业降本增效，甚至找到新的增长曲线。仲量联行、太古地产和平安城科的三位高管在接受36氪采访时均表示，他们同样从加速企业身上得到很多启发，对房地产科技有了更多思考。
房地产需要科技
房地产行业的天气正在产生微妙变化。
在过去的近40年中，中国社会的城市化进程推动着住宅、商业地产、写字楼市场的扩张，地产行业也因为搭上这列快车而迅速崛起。但到了2018年，中国的城市化水平已达到59.58%，房地产市场从增量市场转向存量市场。这意味着行业的增长逻辑也要从粗放式收割转向精细化运营，在此过程中，科技的作用将愈发凸显。
一方面，精细化运营强调“靶向定制”，地产业需要借助科技针对用户、场景、产品的不同进行差异化运营；另一方面，数据驱动逻辑逐渐应用于全产业链，从前期的投资测算，到中期的产品设计、施工建造，再到后期的营销和资产管理，科技正在推动行业的信息化进程。
房地产与科技结合是大势所趋，但真结合起来却又没那么容易。仲量联行、太古地产和平安城科在发起加速器项目前收集了集团内各个业务部门的需求，也对国内多家地产企业进行走访。在此过程中，他们发现了两个领域之间的鸿沟。
对于中国内地地产企业来说，与科技的结合才刚刚起步，还处在数字化进程中，尚未达到后续的自动化和决策智能化阶段。平安城科CTO韦柏松告诉36氪，他们在走访中发现，大部分地产企业的前期信息化基础建设非常薄弱，面临数字化程度低、未达成通用标准、数据开放度低等问题。因此，虽然很多企业希望最先着手不动产大数据平台，“但在引入领先的大数据处理技术的时候，反而是巧妇难为无米之炊。”韦柏松说。数字化的问题不解决，智能化也就无从谈起。
平安城科CTO 韦柏松
对于体量庞大、建制复杂的地产企业而言，要转身没有那么容易。不少科技企业在和前者合作时都发现，未被广泛验证的新科技要在地产企业推行会遇到很多掣肘。太古地产写字楼业务董事 Don Taylor坦言，一般来说，大企业落成新技术项目，需要先制定全面的转型管理策略。“其实经常碰到的问题不是产品本身，而是公司转型的速度有限，我们需要对接很多方面，随后才能做一个决定。我们要管理不同部门的需求、预算和资源。”
太古地产写字楼业务董事 Don Taylor
从另一个角度说，科技企业对于地产行业缺乏理解也是造成鸿沟的重要原因之一。在仲量联行华东区董事总经理吴允燊看来，就很多地产企业看重的大数据而言，重要的并非收集、清理，而是要找到理解地产业的科技人才，正确地给数据打标签。“很多做数据的公司会想，拿到的数据越多越好，但标签其实是需要对行业和价值有充分理解，这样数据才能有更好的产出。”
仲量联行华东区董事总经理吴允燊
总体而言，要推进地产业与科技的结合任重道远，所以这个由三家头部企业发起的加速器颇有些“打样”的意味，他们试图借助一期期的加速器项目让行业看到：房地产科技确实大有可为，两者的协作也能探索出标准化的模式。
针对上述问题，城越加速器的功能设计围绕着建立沟通与打造案例展开，其“加速”目的并非推动科技企业成为独角兽，而是创造一个相对真空、低障碍的环境，探索地产企业与前者结合的模式。在三个月“加速期”中，科技企业们可以与三家机构的相应业务部门直接对接需求，打破沟通障碍；也有机会得到业内专业导师的指导和支持，帮助他们对于行业有更多理解；同时能得到更优质的测试场地，包括兴业太古汇、前滩太古里，以及仲量联行和平安城科位于上海的办公室及项目。
连接与拓新
出于推动结合的目的，两者间的“契合度”就成为筛选加速企业的重要考量。为了与地产企业的具体业务需求贴合，一些加速企业会基于自己的技术优势进行定制化开发，反而碰撞出更具价值意义的成果。
图聚智能是一家高精度室内地图服务提供者和室内定位解决方案提供商，其主力产品“河豚引路”为医院提供患者的诊中服务。不过在与平安城科的沟通中他们发现，后者在此次加速计划中更希望集中于智能制造、资本运营和PaaS能力上。针对与他们可结合度更高的“智能制造”方向，他们开发了一项监测施工现场安全的技术。
图聚智能CEO张杨告诉36氪，他们的底层技术逻辑是，任何一栋建筑都可以被彻底数字化，其中的任何人或物也都可以被定位。而对地产企业来说，工人的定位恰恰是施工过程中面对的重大痛点，“工人在哪、有没有去到危险的地方、某个时段内这个区域有多少人，这些都是工地需要而无法获取的信息。”图聚智能试着把定位技术用在工地中，在安全帽中放一个两阶芯片，通过工地中的信号发射器向其中一阶芯片发射信号，芯片接收后，另一阶芯片再把信号发射到几公里外的基站去，就能够运算出工人的坐标。这样一来，地产企业就能在系统中设定不同级别的工人可以进入的区域，一旦发生错误，可直接对工人提出告警。
在这项技术出现之前，工地只能通过安全帽的颜色区分工人权限、确定大概位置，这种原始的方式不确定性很高。张杨告诉36氪，这次合作让他们感到高兴的是技术确实落到了实处、产生了社会价值：“做这项技术能让工地更安全点，不只有经济价值还有社会价值，我始终认为有社会价值的技术才会在推广时真正产生声量。”
在契合度的基础上，一些科技企业的技术尚未被广泛接受，就更需要加速器这样的模式打破障碍，以成功的合作案例去证明其可行性。这一点在致力于环保的科技企业上表现得尤其明显。
GIGA循绿开发了适用于健康可持续建筑的国际标准和软件，这是全球首个基于传感器的建筑标准，能够实时监测空气质量。GIGA产品总监王瑞豪告诉36氪，虽然国内整体的环保理念有所提升，但和地产企业类的大企业合作时，环保产品遇到的障碍依然非常多。“公司里可能有一个人对环保和健康产品非常重视，想推进落地。他的领导可能会听一下，到了他领导的领导可能就不感兴趣了。环保类产品不产生直接效益，审批流程长就很难推进，差不多每个项目都是这样。”对于GIGA来说，城越加速器最大的帮助就是让他们拥有了一笔专项款、以及专门的测试机会。他们可以在难得的大型空间中测试产品，让他们的合作方太古地产迅速看到成果。
寻找契合点、打造成功案例都让地产企业看到科技的巨大潜力。不过在现阶段，降本增效的目标并不那么容易达成，技术本身的发展阶段及其落地时间的漫长都需要地产企业付出大量耐心。这种情况下，拥有复合功能的技术或许能让他们更感兴趣。
图灵视频的巡检机器人Nimbo，适用于商业地产、住宅地产等的巡检工作，帮助物业部门实现电子化巡检
为智慧地产领域提供AI视频分析和巡逻机器人服务解决方案的“图灵视频”，原本也是用机器代替安保人员的逻辑来提高效率。图灵视频创始人钟星博士告诉36氪，他们通过围绕人工智能的视频和图像识别技术、以及自动导航机器人技术，创造出可代替人类自主巡逻、识别危险状态并实时告警的机器人。最初，这个逻辑对仲量联行的吸引力并不高，不过他们在测试中发现，图灵的视频识别技术可以通过标识正确画面的方法监测楼宇内的机器是否出错，比如是否漏水、是否在运行状态等。安保与监测的功能叠加在一起，成本就被很大程度地消化了。“所以我们在引进科技到产业链上的时候，可以针对科技的运用思考更多的可能性，相信能够发挥更大的作用。”吴允燊说。
未来想象力
在城越加速器之前，三家发起机构都已经在房地产科技方面有自己的探索。其中，仲量联行和太古地产分别成立了全球风险投资基金以及科技筹建和创新基金，专门投资于旨在通过领先科技推动房地产行业变革的企业；并且通过提供旗下项目场景、成立技术中心及实验室等方式，服务科技产品的测试与实践。平安城科则打造了城科CIM云平台和BIM底层核心技术，以及N个SaaS级产品，赋能行业全产业链。
可以看出，三家对于“PropTech”浪潮的到来都是有充分意识的；通过城越加速器，他们对于科技与房地产的连接点和合作方式也能有更深的理解。不过，只能辐射12家企业的加速器能对行业产生多大影响、加速器的真空模式能否在现实中落地，都还需要持续观望。
三家主办方的项目负责人也意识到了这个问题，他们告诉36氪，接下来三家还会共同继续推进加速器项目，第二期将在2020年开始。他们希望今后这个加速器的项目招募筛选范围除了响应三家主办机构的业务需求，也能吸引更多种类各异的科技企业，辐射房地产产业链的各个环节，产出行业内其他企业也能借鉴或应用的技术解决方案案例。
要达成这个愿望，很大程度上考验的是全行业的认知水平。需要注意的是，少数几位先觉者的行动无法代表全行业，内地仍有相当部分的地产企业缺乏拥抱科技的意识，很多从业者还是抱着急功近利的态度去看待科技。
一个简单的逻辑是，如果一台机器人只能帮企业省掉一位保洁人员的工资，那企业愿意为机器人付出的成本最多就是每月3000元。以这样的逻辑做预算，双方根本无法达成合作。短期内，科技产品带来的成本节约甚至很难撬动0.001的回报，如果房地产商没有耐心做长线投资，接受科技无法立竿见影的现实，结合的吸引力就不大。
更艰难的部分在于，脱离了加速器环境后，行业如何寻找合适的结合点，推动科技的落地。毕竟，让“漂亮愿景”起到降本增效作用，甚至探索新的增长曲线，是房地产与科技结合的最主要目的。寻找“酷”的科技是有趣的那一面，而枯燥却重要的一面是，整个行业都需要摸着石头过河，推动两者的结合不仅是为了简单相加，更是为了爆发出量级的效益。
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