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36氪专访 | 自如COO梁占华：长租是民生行业，扛过疫情将展现更大社会价值

晰数塔互联网快讯
2020-02-18 17:38

经过几年“风口期”，长租公寓的发展逐渐恢复理性。2019年青客公寓、蛋壳公寓相继赴美上市，而另一边行业经历洗牌，发生了多起并购事件，但还有更多的中小公寓无人接手。

突如其来的疫情，让这个行业遭受了更多考验。受疫情推迟返程的影响，加上抗击疫情需要的实际成本支持，使得长租公寓面临不小的资金压力。但长租公寓属于民生行业，与千万租客和业主息息相关，如何在止损、安全与用户口碑这三者中找到平衡，成为公寓运营商们的一个难题。

自如是目前行业里规模最大的一家长租公寓，现在管理超过100万间房，拥有50万业主、150万在住租客，还有3万多名服务者。在这样的体量下，面对疫情所承担的压力是巨大的。

近日，36氪专访了自如COO梁占华，和他聊了聊自如在这次疫情中所受的影响和应对措施，关于近期自如租客表示涨租的情况他也做了相关回应。

梁占华对36氪表示，自如强调稳健经营，这次疫情对公司造成了一些影响，但整体经营情况可控。随着各地返程高峰期到来，大量人口要回到工作城市，社区是接下来的疫情防控重点。无论是个人业主、普租中介机构、长租机构，都要面临防疫工作的巨大挑战。

他认为，疫情防治非常考验房屋租赁机构的运营能力，能扛得过疫情的企业，在今后的紧急灾害防治工作、企业应急预案、企业社会责任感等方面都会有很大提升。当然，部分中小型房屋租赁企业，可能会面临阶段性的市场压力出现倒闭情况。

36氪专访 | 自如COO梁占华：长租是民生行业，扛过疫情将展现更大社会价值

自如COO梁占华

以下是对话（经36氪编辑整理）：

36氪：什么时候开始意识到疫情会对公司的业务造成影响？

梁占华：从时间上来看，从1月中下旬开始，武汉地区就陆续有管家反映，不少业主和租客咨询跟肺炎相关的情况，武汉之后自如其他城市的用户也在询问。

因为我们自如有50万业主、150万在住租客，还有3万多名服务者，所以对疫情这种灾害，我们重视程度很高。如果疫情持续扩大，他们的人身安全、日常工作等方面都会受到不同程度的影响，那时候起，我们内部就已经对疫情影响范围进行评估。

1月20日左右，包括钟南山院士在内的多名专家呼吁加强防范，全国各个地方的响应级别从二级升到一级，国家相关部门迅速介入，我们也迅速启动了相关预案的筹备工作。

36氪：这次疫情对你们的影响具体体现在哪些方面？

梁占华：自如一直坚持稳健经营，虽然整体上会受到影响，但相比其他行业和企业，整体上经营情况可控，当然实际工作中的压力是全面和巨大的：

首先，疫情防控本身的重要性极度高，不容许出任何错误；同时自如内部目标要求高，努力避免因为人为失误导致疫情扩散。自如现在服务的租客、业主规模都比较大，随着节后返程高峰期的到来，越来越多的租客、业主回到小区，要跟各个社区、派出所等等对接好他们的情况，做好防疫工作。

其次，工作中还得平衡好“安全和口碑的关系”，自如一方面要求严格做好工作，另一方面要充分考虑用户口碑。

再次，受到疫情推迟返程的影响，以及抗击疫情的实际成本支持，资金压力也十分巨大。

最后，自如作为民生行业，工作需要很细致，还要照顾各方感受，平衡安全性和用户口碑。自如有百万级租客，在配合各大社区进行细致工作有一定难度，数据统计、校对、登记报备、安置的工作量较大。比如沟通、代取物品、心理辅导也需各线员工紧密配合，严格按流程工作的同事，充分考虑客户的感受。

36氪：自如目前有多少房源？直接受到影响的占多少？

梁占华：自如体量很大，防疫压力也大。自如目前管理超过100万间房，主要布局北京、上海、广州、深圳、武汉、成都、南京、杭州、天津九座城市，这些城市都是超一线城市和新一线城市，具有外来人口众多、人员流动性大的特点，疫情防控难度巨大。

这次疫情直接受到影响的主要是武汉地区。按套间计算，武汉房源在4.6万间左右，接近4万自如客。自如在武汉业务布局刚过2周年，虽然他们在整体中占比并不大，但我们依然十分重视武汉地区的用户，希望尽全力帮助他们渡过难关。

36氪：自如采取了哪些措施来减少损失？

梁占华：目前我们针对租客推出了很多政策，如果从商业的角度看这些举措，要投入的成本并不低，但保障安全，是我们所有举措的出发点。我们认为，人的安全是一切工作的前提，在能力范围内，先加大投入保障租客和自如服务者安全，再说经营和止损。

为了更好地安置各个城市租客，自如已通过在线问卷、建立租客风险等级、追踪回访等举措，对租客进行妥善安置。我们后台数据显示，截至2月12日，超过62.5%的租客已返回租住地，自如全国平均客户回访率超过99%，每日安置（单独居住）水平达到平均每天1000人。

自如在2月12日刚发的《共抗疫情·平安自如系列举措之三》就明确提出，为受疫情影响、无法如期返回租住城市的自如租客提供便利的续租、退租流程，包括：

暂无法返回租住城市，又到了续约期的租客，可灵活选择一个月的短续，享受与长续同等价格条件；3月1日后返回并继续居住自如的租客，届时减免其2月全月的服务费，同时将疫情期间暂停的保洁服务升级为消毒保洁；3月1日后仍因疫情影响无法返回租住城市，且暂不考虑继续居住自如的租客，届时可为其办理无责退租，减免2月全月的服务费，并协助租客打包和寄送行李。

此前，自如还宣布减免武汉自如客2月50%的租金及全月服务费等措施，并采取了开放武汉自如驿供医护人员居住等举措。

36氪：在租客和业主端反应如何？

梁占华：业主端好评度持续升高。疫情期间平台仍稳健经营，自如按时打款，没有任何违反房东合约、拖欠款项的问题。另一方面，自如还推出“0接触”举措，业主足不出户就可以把房子委托给自如，获得稳定的租金收益。

租客端，总体也是比较理解的。对于我们返程前信息搜集、“0接触”服务，返程后敏感情况隔离租住、保洁消毒服务、“0押金”、服务费减免，还有其他一系列防疫、优惠活动，大多数用户都很支持。

36氪：但是目前有一些自如租客表示有涨租的情况？

梁占华：对，现在也出现了个别租客因长租换短续导致租金较高。后台系统显示，自如续约整体平稳，出现个例多为长租换短续导致的，而短续占所有续约的占比还不足10%，并非普遍情况。但这也提醒了我们，作为民生性平台性企业，应该把工作做得更加细致，有更好的预见性，这是我们需要不断提高的。

实际上，全国续约平均水平低于5%，仅为4%左右。最近因为疫情可能会浮动，我们还在密切观察。我们也考虑到近期因疫情的影响，部分客户短续需求可能会提升，我们已经出台了相应的优惠措施，确保大家在此情况下，短续也享受长续的价格水平。通过这些举措，希望能消除租客的误解。

36氪：今年上半年，你们本来有哪些重要的规划？因为这次疫情会有调整吗？

梁占华：按往年情况来说，节后是白领租房高峰期，紧接着就是学生毕业季，我们都会有针对性的推出住房保障措施。比如自如第八季的“海燕计划”，这是我们每年最大的企业社会责任项目。在过去7年，“海燕计划”覆盖1400多所高校、惠及60万毕业生、减免近3亿押金。

但是，今年突发受疫情，白领租房举措、“海燕计划”的启动时间都会受到一定程度的影响。为了降低影响，我们推出“0接触”、“0押金”这些举措，让有租房需求的用户尽可能少地接触他人，降低感染肺炎风险，同时降低他们的经济压力。

但是我们相信，租房、品质升级需求一直都在，疫情结束后，这些需求会迅速“复苏”，我们要做好准备，保证疫情结束后，租客租房不受影响，依旧能获得我们自如稳定、有保障的服务，住上有品质的房子。

36氪：行业最近的情况如何？预计这次长租公寓会因此有哪些变化？

梁占华：作为民生行业，长租公寓需要稳健经营。在疫情持续影响下，防疫工作应成为所有企业工作的重中之重。各地返程高峰期陆续到来，大量人口要回到工作城市，社区是接下来的疫情防控重点。无论是个人业主、普租中介机构、长租机构，都要有巨大的人力、物力、财力成本投入，也都要面临防疫工作的巨大挑战。

疫情防治非常考验房屋租赁机构的运营能力，能扛得过疫情的企业，在今后的紧急灾害防治工作、企业应急预案、企业社会责任感等方面都会有很大提升。当然，部分中小型房屋租赁企业，可能会面临阶段性的市场压力出现倒闭情况。

36氪：中小公寓相比大公司的情况会更难吗？你对他们有什么建议？

梁占华：理论上应该会更难一些。对长租公寓行业的发展，我们认为执行上要更落地：

首先，要保持稳定经营；其次，长线思维做事，不做短线操作。目前，长租行业已经进入精耕期，从业者恢复冷静，要有长线经营理念。你要充分认知民生行业，要有长线经营心态，要在经营上不断下功夫，做到大规模低毛利。符合大规模低毛利、品质、规模化提升的事情，都是值得长期化去做的，不符合的短期行为，都应该抑制自己的冲动，不要去做。

36氪：如果要度过难关，您觉得需要行业、社会、政府提供哪些支持？

梁占华：长租作为一个民生行业，关系着千万租客。对于长线系统性的、不同的产品，各地方城市政策鼓励措施不够明确的，应对行业税收政策要进一步明确。

比如，对经营分散式长租公寓业务的企业，增值税按照简易计税办法，依5%征收率减按1.5%征收增值税；对于集中式公寓，明确适用参照酒店按照6%计算增值税。

短线来看，看能否针对性提供一些支持，比如出台行业政策性贷款、适当开放条件、全额贴息，用于保障行业正常运转和生存。此外，在疫情可控的情况下，要有序促进长租企业复工，恢复和稳定租房市场。