co-living模式美国生长，「邻客Tripalink」能否成为长租公寓独角兽？ | 36氪未来智库·超级项目
作者：汝晴
编辑：石亚琼
图片：Tripalink
「邻客Tripalink」是36氪持续报道的公司，该公司成立于2016年，是一个面向青年（18-35岁）客群的长租公寓品牌。总部位于洛杉矶，在西雅图、奥斯汀、匹兹堡、费城等城市设有分部。
Tripalink目前的主要产品有两种，分别是邻客优居与邻客寓。邻客优居可以理解成美国版“自如”，通过整合优质区域的房源提供商与开发商，以品牌加盟的形式对房源进行内外软装升级，并提供配套服务后出租；而邻客寓则面向更上游，利用REITs进行轻量化土地开发，打造具有较强流动性的房地产金融产品。
2018年10月到2019年8月，十个月间Tripalink陆续完成了总规模接近两千万美元的3轮融资，估值达到一亿美元。
Tripalink融资历史 来源：鲸准
36氪从Tripalink 获悉，成立三年来，Tripalink已经连续两年实现盈利，并保持了床位数每年3倍的增长速度总床位数达4000以上，其中大部分城市出租率为100%，已成功进入盈利通道；覆盖城市从洛杉矶扩张到西雅图、费城、旧金山、匹兹堡、奥斯汀等10个城市；服务人群也从留学生群体到全美18-35岁的青年学生及白领；目前，Tripalink已经基本完成总规模为6000万美元的REITs募资（房地产信托投资基金）用于建设邻客寓，加速增长。
36氪经过研究认为，它有可能成为下一个值得关注的超级项目。
投资价值分析
一、美国长租公寓市场规模大、集中度低，有机会产生10亿美元规模的创业公司
一方面，美国房屋市场巨大的需求，公寓租金也在逐年上涨。2017年美国市场上约有4710万套长租公寓，其中有4400万套在租，出租率达到93.6%。由于美国房屋市场巨大的需求，公寓租金也在逐年上涨。平均租金也在2017年达到了1082美元/月。以此估算，美国2017年长租公寓的年租金规模约为5713亿美金。
另有统计显示，未来租金和租户人数都还有一定的增长空间。美国统计局数据显示，自2007年起美国租房空置率持续下降，2017年仅为6.9%，进一步说明美国租赁住房市场需求广阔。根据房屋租赁平台RentCafe和房地产研究及信息服务平台Yardi Matrix联合发布的最新报告，2018年8月，在全美252个城市中，房屋平均租金同比上涨了3.1%。根据哈佛大学住房联合研究中心预测，随着美国千禧一代步入中年，以及婴儿潮一代的逐步老龄化，预计未来10年美国家庭住房需求将十分强劲，至2025年家庭租房新增总量可达1360万户。
另一方面，这个市场长期保持了低市场集中度。在美国租赁公寓市场，机构化率高，有一半以上的长租公寓是由机构进行管理和运营，但房源较为分散，市场集中度较低。根据美国多单元住宅委员会（NMHC）的统计，美国TOP50公寓持有机构的市场占有率为9.6%，平均持有近4万套公寓，运营机构市场占有率达15.3%，平均运营6万余套公寓。2017年美国长租公寓规模最大的前十家机构运营商，共计管理租赁公寓数量也仅71万套。可见，由于市场规模巨大和资源地域性特征，长租公寓的市场格局较为分散。
一般来说，在规模大、集中度低的市场环境下，大、中、小各类企业都有较多的机会发展，抢占分散市场。从2017年美国长租住房市场来看，EQR的市场占有率仅有千分之一左右，总市值超200亿美元，以此推算在美国长租公寓市场，初创公司中仍有机会跑出估值超10亿美金的独角兽公司。
二、长租公寓模式创新已被验证，并受到资本认可
在美国，长租公寓的精细化、差异化运营已经逐步成为公寓运营商们打开市场、或是维持优势的重要手段。合租模式，则在头部之外的腰部及长尾市场中抓住了机会。
2017年12月，Common Living获得4000万美金的C轮融资。2018年，美国长租公寓市场有创业者完成了A轮融资，如Bungalow、Stracity、Ollie、Hubhaus等公司融资额都超过千万美元。与这些公司相比，Tripalink已经跑到相对靠前，已经完成了B轮融资。
据调查，高昂的买房成本令美国“千禧一代”选择租房的人数陡增，其中选择合租的人在近十年间增加了23%。这也一定程度上解释了合租模式受到资本青睐。
根据美国多单元住宅委员会（NMHC）的调查，全美租房生活的人口结构当中，有一半是30岁以下人群，30-64岁人群共占比42%，65岁及以上人口为8%。而在自有房屋居住的人群当中，30岁以下人群占比仅为33%，还有18%为65岁及以上人口。可见，30岁以下年轻人是美国租房的主力军。
市场需求刺激下，赛道上的创业公司已经在业务上、财务上部分证明了自己。
比如，Bungalow2018年已经在几百个房源中安排入住了大约750名用户，住户续约率在82％左右。根据Bungalow官网显示的277个房源计算，每个房间月均租金约为1076美元，若每间房入住1人，则Bungalow2018年的租金收入约为968万美金。Tripalink在2018年服务的客户也超过4000名，住户续租率接近75%，按每个租客月平均租金1100美元计算，年租金收入约为5280万美元。再根据二级市场EQR、AVB两家上市公司近2年租金毛利率30%左右计算，Bungalow、Tripalink两家公司的毛利润很可能在300万美元和1500万美元左右。
三、模式上来看，REITs+品牌加盟模式有助于轻量化获取房源；自持物业可获增值收入
从模式上来看，Tripalink 与美国该赛道上的同类创业公司相比，具有三个特点：一是自己持有部分物业；二是采用了REITs；三是采用了类似OYO的加盟模式。
当前，美国的其他co-living创业有所不同其他公司大多不自己持有物业，以“包租再分包”的形式为主。典型的有Common、Ollie等。而Tripalink会有一定比例的自持物业。
邻客寓
从美国二级市场的数据看，长租公寓领域的上市公司，几乎都是“自持+运营”的模式。从目前长租公寓中市值最高的两家EQR(327.98亿美元)、AVB（市值309.80亿美元）的收入结构来看，它们的主要收入都来自于租金、自持资产出售收入。以EQR 为例，自持物业给了EQR资金基础，这也帮助了了EQR 在业务调整时期得以维持股价和市值。
从财务模型上来看，自持集中型公寓的税前利润更为可观。此前也有研究对比了美日市场上自持集中型、自持分散型、托管型三种成熟的长租公寓模式，发现自持集中型公寓的税前利润最高，也有研究指出行业早期规模化扩张阶段，开发商优势最明显。这可能是Tripalink自建自持公寓的考量原因之一。
Tripalink自建自持公寓有着业务上的考量。其创始人李东昊曾告诉36氪，自建邻客寓一方面因为运营所获得的宝贵经验与数据的总结，可以让产品更接近co-living的理念，另一方面也是处于安全方面的考虑。邻客寓所配置的如人脸识别技术的智能硬件，则可以很好的解决安全问题。
与美国该赛道上的同类创业公司的另一个不同体现在采用了REITs获得资金支持。
目前，在房源方面，Tripalink 走的是轻量化路线。其中，邻客寓是基于大数据分析，利用 REITs 进行土地开发而打造的优质公寓。这意味着，Tripalink 将其打造成了具有较强流动性的房地产金融产品。
REITs（Real Estate Investment Trusts）全称为房地产投资信托基金，它是房地产资产证券化的方式之一，以发行股票或者收益凭证为方式，汇集投资者的资金，再由专门的机构进行房地产投资经营管理，并将投资的综合收益按比例分配给投资者一种信托基金的形式。REITs有私募和公募两种，可以公开流通，绝大部分的REITs收益来源物业和房地产等产生的稳定的租金收入以及房产本身价值的升值。
早在20世纪60年代，这种设计方案就已经开始在美国运作，经过50余年的发展，这一模式在美国已经非常的成熟。统计数据表明，美国REITs总规模已达到万亿，且REITs行业总市值已经远远超过了传统的房地产开发企业，并一直保持着较高的收益。除去2007和2008年，REITs的表现是惊人的。在过去14年里，REITs的年化回报率是12%，远超过其他资产种类。
据Tripalink市场部郭成龙透露，Tripalink募集的6000万美元的REITs已经结束募资，在具有稳定高收益的同时，还将根据邻客寓的经营情况按一定比例进行分红，“更重要的是，REITs的使用使得单个邻客寓的开发周期至少缩短了30%。”郭成龙告诉36氪，“按照计划，我们将在3年之内开发25个小型项目，5个中型项目，以及在洛杉矶与西雅图的核心区域的2个大型高层公寓项目。”Tripalink目前可以做到同时运作20-25个中小型项目，到2020年，将房地产开发业务扩展到全美6-8个城市。
而自营品牌公寓邻客优居，则采取品牌加盟的轻量化形式进行房源开发和管理。
此前，邻客优居曾采取与中小开发商合作，“包租再分租”的“自如”模式。在包租模式下，前期需要投入大量资金用于支付租金和装修费用，如果房屋空置率高，公司需要承担较大的资金压力，而且许多长租公寓拿房及装修的资金是由租金贷款而来，这也无形之中一步步抬高了杠杆，加大了资金链断裂风险。
而在Tripalink 现有的品牌加盟模式下，中小型开发商和个人房东以加盟形式加入Tripalink，共同控制建造或是改造成本。之后再将房子交给Tripalink运营，Tripalink将保证房主的房屋一年出租率达到约定百分比以上，若未完成约定出租率，空置期损失将由公司补足；若完成约定出租率，Tripalink则可以收取全额的管理费。
“在保证最低出租率的基础之上，我们还将根据房子的不同会有不同的分成措施。”创始人李东昊透露，在这种模式下Tripalink在两个月到两个半月的时间内就可以收回前期成本，同时可以做到更高的毛利率。而且于房东而言这种改造，也有利于房屋未来增值。
五、从估值上来看，目前相比于竞品， Tripalink估值相对处于低位。
从目前运营的床位数来看，Tripalink正在运营的床位数量已经超过4000个，规模相对于其他公司更大一些。WeWork旗下主打“共享居住”版块「WeLive」目前仅有纽约曼哈顿金融区和华盛顿郊区的两个项目正在运行，第三个位于西雅图的WeLive公寓预计在明年才会开放。C轮公司「Common」目前共有约800个床位，据《财富》4月报道，其计划在费城打造1000个左右床位，项目价值1亿美元；2018年完成1400万美元A轮的「Bungalow」，截止2018年有750床位，预计每月增加4-10个房间，目前已经在超过10个城市拥有房间；已创立7年的「Ollie」，目前只在纽约和匹兹堡有房源，床位数量超过了1000个。
在入住率和续住率方面，目前Co-living创业企业没有太大差距，且均显示出“供不应求”的情况。由此，可以推断美国青年长租公寓是市场分散、远未饱和。
对比下来，相对同类创业公司，Tripalink的估值并不高。根据pitchbook的数据，目前床位数还不到1000个的Common，投后估值1.75亿美元，比Tripalink高出0.75倍，而且Commom并不拥有产权，自身只充当房地产管理、运营和冠名。
六、从未来的增量看，Tripalink后续有高增长的可能。
据 Tripalink透露，成立三年，Tripalink保持了床位数每年3倍的增长速度，邻客寓项目启动一年半，目前已经建成的邻客寓数7个，项目入住率达到100%，续租率超75%。计划2019年末，邻客寓的建成数量将达到15个，价值约为2亿美金，同时，Tripalink管理的资产总量也已接近5亿美元。到2020年，Tripalink将扩张至30个美国主要城市，租客人数预计突破10000人。
这意味着，即使仅以Tripalink目前平均每床位1100美元/月的价格计算租金，Tripalink在2020年的年租金额至少将达到1.32亿美元，总收入相较于2019年将有350%左右的增长。2018年EQR的租赁收入为25.78亿。
从业务层面看，比照国内自如和泊寓的发展，对照自如和泊寓的业务模式，未来Tripalink也同样可以将发展短租以及日租酒店业务，继续丰富收入来源，获得更多增长。
风险分析
当然，Tripalink也面临以下风险点：
业务风险：长租公寓的发展核心是拓客、控制成本以及资金管理。房源拓展和客源拓宽最终考验的是Tripalink的品牌建设维护能力以及其背后的运营能力。对于一个创业公司来说，要围绕“品牌”开展行之有效的投入和建设还是有可能缺乏经验的。
另外，Tripalink的业务正以近3倍的速度快速发展，要稳定发展，势必要使拓客节奏与之保持同步，这就十分考验团队对美国市场的理解。尽管 Tripalink 用了一系列手段避免重资产结构运营，降低杠杆和现金流压力。但是后续发展的建设投入、营销投入仍然需要使用大量资金，同样需要面对可能发生的风险。
未来可能面临竞争：价格因素也是关系长租公寓发展的重要因素之一。当前co-living模式的创业公司长租公寓人群定位多有交叉且价格相对于同地区的租房价格处于持平或略低的水平。未来，随着各类公司的发展扩张，在公寓选址、已有房源获取、客户获得等多个层面都可能会发生竞争，这可能会造成租金降低，同时公司也会支出更多费用用于竞争。
另外，目前还没有出现房地产巨头入局co-living，但是从资金储备、土地储备、模式运营难度等多方分析，巨头公司同样也具备开展此类运营的基础。此外，随着该模式运营及盈利模式的逐渐成熟，未来也不排除更多公司入场。这可能会使得公司需要花费更大的精力应对竞争。
最后是系统性风险：从Tripalink目前的客户结构来看，有相当一部分的客户是留美学生。一旦美国政策不利于留学和移民，客源可能会受到影响。同样，Tripalink的项目建设以及房租价格等都会受到美国政策的调控影响。有调查研究显示，美国每隔18-21年就会经历一起房地产周期性变化。作为创业公司如何在周期性市场疲软时维持公司的发展也是Tripalink需要考虑的问题。
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