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长租公寓为何在杭州密集阵亡

晰数塔互联网快讯
2019-11-03 17:59

编者按：本文来自经济观察网，作者：饶贤君，36氪经授权发布。

从P2P到如今的长租公寓，杭州这个互联网之城始终处在行业爆雷的核心区。

2018年8月，首个宣布资金链断裂的杭州鼎家公寓拉开了长租公寓爆雷的大幕，此后，爱上租、安闲居、喔客、德寓等杭州地区的长租公寓品牌相继陷入资金链断裂、创始团队不知所踪的境地。

据记者不完全统计，自鼎家以来，全国爆雷的长租公寓品牌中，杭州地区爆雷的品牌数量占到了1/3，而多位杭州本地长租公寓业内人士向经济观察报表示，还有更多杭州的中小型长租公寓品牌处在爆雷边缘，“雷区”随时可能引爆。

这或许并非偶然，在杭州这座城市，浓厚的互联网基因、大量涌入的外来人口、与城市发展水平不符的租赁行业现状等等因素交织，资本随着政策大潮蜂拥而至，潮退之时却留下了满目疮痍。

长租公寓为何在杭州密集阵亡

（张萧/摄）

爆雷“在路上”

“本公司因经营不善导致资金链断裂，后期可能会有部分房东的房租支付不了，我们会跟房东协商，先打欠条，然后慢慢偿还，包括租客合同到期时的房租押金和水电押金也是一样的处理方式。”记者从业内人士处获知，10月28日，杭州市中择房产代理有限公司向其租客下发了统一公告，宣布公司资金链断裂。

这已经是10月以来杭州第四家资金链断裂的长租公寓运营商，此前，杭州德寓、国畅、东俊等都已爆雷，其中不乏股东卷款跑路的桥段，而据多位业内人士透露，还有一批长租公寓运营商目前也出现了资金链断裂的迹象，部分品牌的房东已经数月未收到房租。

长租公寓品牌杭州国畅的一位前员工表示，目前国畅大量员工离职，员工已经有多月没有收到工资，“管理层的说法是有大股东拿着钱跑路了，群里都是邢传军（国畅法定代表人）已经被刑拘的消息”。

长租公寓的爆雷后果并不像P2P爆雷那样直接，但其破坏性并不亚于P2P爆雷。

例如，租客王川表示，他租下了一套月租金4500元的公寓，并在不知情的情况下签下了一整年的租金贷，在租住两个月后，公寓运营品牌爆雷，一个月的押金以及剩下十个月需要偿还的租金贷总额达到4.95万元，如果他要继续租住，需要重新支付押金以及租金给房东，此外，之前交的中介费、服务费等各项费用也相当于打了水漂。

王川说，小部分房东甚至要求租客补偿此前公寓运营方未能支付给他们的房租，以弥补自己的损失，如果租客拒绝支付，就会被直接“扫地出门”，“也有些房东比较善良，会和租客一起承担损失，后续的房租也会降一些租给租客，大部分房东还是要求按原来的租金来支付。”

住房租赁品牌梦醒陶然创始人周晓航认为，不符合商业逻辑的高收低租模式、企业法人频繁变更、进入长租公寓行业半年到一年左右，这些是近期爆雷以及存在爆雷风险的长租公寓品牌的共性。

即收房价格高于周边房租价格，而出租价格则低于周边房租价格，快速获取房源并出清库存，通过租金贷等方式迅速获取大量租金，快速提升资产管理规模，然后向政府申请补贴、通过各种渠道寻求融资，同时在短时间内进行企业法人的变更，一系列操作之后，收割资本，携款潜逃。

“刚需”变质

在杭州当地传统房产中介眼中，长租公寓品牌在两年里的“过山车”充满了戏剧性。

李立心在杭州房产中介行业从业已近十五年，他表示，由于原本杭州住房租赁行业的不成熟，长租公寓进入杭州市场，称得上一次对本土房产中介的“降维打击”。

从房租缴纳方式上来说，长租公寓大多支持押一付三甚至押一付一的缴纳模式，而传统的当地房产中介需要押二付三、押二付六，一些紧俏的房源甚至要求年付，李立心表示：“在长租公寓遍地开花之后，传统中介坚持押二付六、年付的基本上消失了，现在大多数房源都支持季付。”

同时，长租公寓品牌以服务费取代物业费、网费的形式也让租房群体中占比最高的年轻人更易于接受，李立心说：“原来租客租完房子之后，还要去物业定期缴纳物业费，还要打电话付费找网络运营商来安装网络，很麻烦，用户体验很差，长租公寓品牌就把物业费、网费都放在服务费里，优点是这其中还有很大的价差可以赚，缺点是多了很多的管理流程。”

除此之外，更符合年轻人群审美的装修风格、涵盖保洁维修各方面的服务体验，让长租公寓迅速抢占了增长中的租赁市场。

从数据上看，2015年至今，杭州进入了人口的飞速增长期，2015年末，杭州常住人口数量为900万，而2019年7月，常住人口数量已经达到千万，增长量达到了百万量级。

在业内人士的记忆里，最早的一批长租公寓品牌正是在2015年进入杭州市场的，2017年开始出现爆发式增长，与人口膨胀带来的住房需求增长时间段基本吻合。

在巨大的市场潜力面前，创业者和传统中介开始蜂拥进入长租公寓，新的资管公司、中介品牌数量迅猛增加，李立心举例称，同一幢酒店式公寓楼内，最初只有两家长租公寓品牌进驻争抢房源，到了2017年中，里面已经有超过十个长租公寓品牌同时拥有房源。

因契合租房刚需而发展的长租公寓行业由此开始“变质”，李立心表示，此前的长租公寓，会和传统中介争抢优质房源，与房东签订三年以上的长期合同，再通过服务、互联网化管理、营销等方式抢占市场，这是一种良性模式，能够倒逼传统中介改善服务、提升互联网化水平，但在大量品牌涌入之后，一些品牌开始无视房源本身的质量，完全依靠烧钱的互联网化打法高收低租甚至违规放贷，几乎成为了以长租公寓行业为噱头的金融公司。“前两天有一个租房的单子，带客户去看房的小伙子回来告诉我说，租户看了房子特别满意，说我们的房源弄得很漂亮，比他最近看的一些长租公寓都要漂亮，可不是吗，现在有些挂着长租公寓名头的，服务和装修上还不如我们传统中介。”李立心说，之前几个鲜有人问津的房源，最后都租给了一些长租公寓品牌，对方连房子都没看就租走了。

资本冒进

杭州浓厚的互联网创业基因以及相对宽松的政策环境，为长租公寓的创业提供了良好的环境，也难以避免地让“劣币”混入其中。

2017年8月，杭州市发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。多位创业人士介绍，萧山、余杭等各区根据规模不同，为长租公寓创业企业提供了可观的创业补贴和一系列扶持政策。

一位短租公寓创业者对经济观察报表示：“长短租公寓在2017年租售并举政策风口最旺的时候，是比较受区政府欢迎的创业项目，一直到近期出现连环爆雷，才出现明显的态度转折。”记者通过启信宝查询发现，德寓、东俊等长租公寓品牌是在近一年成立，而几家目前正处于资金链紧张的长租公寓品牌，刚刚成立半年时间。

李立心表示，成立时间短的许多长租公寓品牌，实际上就是一些小型房产中介公司“穿了个马甲”，尽管在装修、押金支付等方面下了一些功夫，但在渠道、服务上依旧是传统房产中介的思路，“房产中介行业本身就鱼龙混杂，而租金贷、规模换融资等一些互联网化的打法带来的大量短期利益，是很容易引人犯错的。”

资本的力量不仅是诱惑，同时也可能是失速。

鼎家爆雷时，记者曾经与鼎家合作的第三方金融机构之一爱上街CEO朱明敏进行过交流，他认为，针对长租公寓领域巨量的资金链条，必须有第三方介入进行严格监督，不然内部的贪腐问题是不可避免的，同时，在创新的金融手段下，长租公寓企业自身必须有过硬的实力，否则携巨额资本快速扩张，组织架构庞大却松散，最终只是加速死亡。

自2017年长租公寓风口鼎盛开始，类似于爱上街这样的金融机构、外界资本开始频繁接触长租公寓企业，希望在政策风口的新领域分一杯羹，朱明敏的想法是，“要在行业还处于不那么健全的时候做这个事，等到健全规范了可能就不是那么好进了。”

资本的冒进或许也感染到了被投资企业自身，大量爆雷长租公寓的实例也证实，获得了资本支持反而让企业偏离了安全跑道。以鼎家为例，其在2018年初得到了超过千万的融资，知情人士称，这笔融资从5月开始陆续进入鼎家的账户，鼎家自6月开始加速扩张规模、加快人员招聘，8月，鼎家由于内部管理以及资金压力问题爆雷。

这些尝试以承受高风险博取高回报的行为如今均以失败告终，为了保证类似的“劣币”再难进入市场，杭州市住房保障和房产管理局近日起草了《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）（征求意见稿）》，要求住房租赁企业按照月租金总额的2倍缴纳风险防控金、与银行签订租赁资金管理协议进行专户管理，从政府层面对住房租赁企业的资金链条进行强监管。

业内人士称，监管办法如果落地实行，将会有大量无法足额缴纳风险防控金、资金链条空虚的小型长租公寓品牌被筛出。