798没落，文化创意园的生意为什么不好做了？
编者按：本文来自微信公众号“连线Insight”（ID:lxinsight），作者：钟微，编辑：子夜，36氪经授权发布。
北京798艺术区背后的“掌舵者”正在接受调查。
近期，据北京市纪委监委消息，北京七星华电科技集团有限责任公司党委副书记、董事、总经理，北京798文化创意产业投资股份有限公司董事长王彦伶涉嫌严重违纪违法，目前正接受纪律审查和监察调查。
北京798艺术区整个园区的房屋租赁以及房租定价权一直握在七星集团物业手里。
而王彦伶在1986年7月参加工作，进入国营第798厂做研发。随着这片厂区的整体改造，由一个衰落废置的老工厂转型为艺术文化园区，王彦伶在其中发挥了重要的作用。
王彦伶曾提到，在他的主导和推动下，798厂方决定闲置厂房“只租给艺术家”后，一年内进驻了73家以艺术创作为主的机构。
以北京798艺术区为代表的文创产业园区，曾是一代年轻人的“乌托邦”。那时园区里面密布着艺术机构，艺术家在工业废墟上创作，举办实验性的展览，也吸引了无数年轻人前来“朝圣”。
随着时间的流逝，这些文创产业园区却逐渐变质了。知名的画廊、艺术机构搬离，咖啡餐饮、礼品店、各种与文化不相关的机构迁入，原有的艺术气质日渐淡薄。
“北京798诞生记”的策展人之一杜曦云曾对外界形容798时提到，资本市场迅速进入，房租急涨，画廊和商铺迅速改变着798的先锋色彩和叛逆血液。
北京798艺术区
一直以来，文创产业园被认为是一个有利可图的生意，但它们的生意却并不好做。
文化创意园想要发挥其商业价值也十分困难。据新周刊报道，目前全国80%的创意产业园都处于亏损状态。而在全国各地，由于经济效益并不突出，深圳田面设计之都、广州文创园区红专厂等一批文创园区正在被拆迁改造。
对于运营者而言，文创产业园区必须商业化，从而覆盖庞大的开发成本，但文创一直是一个长周期、难盈利的领域，一旦无法摸索出合适的路径，或是迫于盈利的压力、急于进行商业化开发，属于文创产业园的魅力和光环便会逐步散去。
文化创意园为什么没落了？
20世纪初，国企改革浪潮中，数万座空置厂房等待重组，而这也是国内文创园区兴起的起点。
如今名声赫赫的北京798艺术区，便是由1951年建立的“国营华北无线电联合器材厂”（下文简称‘799联合厂’）改造而成。
二十世纪80年代，799联合厂配合中关村电子科技园的建设规划，进行了产业结构调整，将原厂址内的旧厂房低价对外出租，这才有了大量艺术家、美术学院师生等租用并进行创作，渐渐形成了一个艺术街区。
北京798艺术区真正意义上的名声鹊起，是由于2002年日本东京知名画廊的入驻以及数年后摄影家徐勇、艺术家卢杰等入驻开设艺术空间，更多知名机构、艺术家的加入，给北京798艺术区带来了更多关注度。
在带着浓重工业化时代气息的旧建筑里，多了时尚、艺术、潮流的味道，也成为了那个时代独特的风景，不仅收纳着更多机构，也吸引了人们参观、游玩。
北京798艺术区
北京798艺术区背后，当时文创园区可以说是在全国各地呈燎原之势。成都西村大院、深圳华侨城创意文化园、重庆鹅岭二厂、南昌699文化创意园……越来越多文创空间诞生。
仅仅在北京朝阳区，便有包括798、郎园vintage、751、E9区创新工场等10家被授牌。
据中国文化创业产业网统计，我国文化创意产业园区在2006年进入快速增长期，并在2012年达到顶峰，直到近年开发数量才逐渐放缓。
从大规模的涌现，到如今不乏唱衰之声，数余年间，文创产业园区项目已经显现出泡沫。
2003年，北京798艺术区被美国《时代周刊》评为“全球最有文化标志性”的城市中心之一，但如今它已经渐渐被人们遗忘。
2020年8月，北京文旅局推出了首届“网红打卡地”榜单。经由专家指导、网友投票选出的100家获奖项目中，798艺术区的身影消失了。
北京798艺术区
北京798艺术区的改变不是一夜之间发生的，它的发展也透露了许多文创园区吸引力日渐式微的原因。
在人们的感知中，798曾是北京潮流时尚的代表，从酒吧到设计师店、买手店，这里是第一代网红打卡点，但如今它已经成为了企业、机构举办商业活动的场所，随着越来越多时尚前卫的商业街区建成，798不再那么特别。
能为798买单的，也不再是年轻人了。
同时，随着时间的推移，北京798艺术区逐渐成为了一个容纳艺术、商业、旅游的综合体。这尤其体现在，大量非艺术文化类商铺的入驻，影响了798园区的氛围。
另外，一些开发商为了商业利益，投资文化地产，导致了地价飙升。日渐高昂的房租，导致了大批艺术家陆续迁出。
商业化色彩的过重，不再有差异性，是包括798在内的许多文创产业园区没落的原因。
艺术与商业的博弈中，文化创意园走向“地产化”
文创园区运营的早期，运营商一般通过租金利差来“回本”。
“园区运营商接手物业后，会进行重新定位、规划、改造，其二次开发的成本通常在千万级以上，如果没有足够的租金差额空间，难以覆盖巨大的开发成本。”中国人民大学文化产业研究院副院长王丽好曾提到。
随着文创园区崛起，房价通常会被大肆抬高。体现房价乱象的一个数据是：2000年，798的房租每天一平方米仅5毛。到了2009年，798的房租节节升高，其中位置最好的地段被耐克中国公司租赁，每平方米的日租价格甚至达到8元。
物业方迫于营收的压力，抬升租赁费用，但文创园区也会陷入一种尴尬的境地：寸土寸金的房租下，不少中小型独立艺术机构难堪重负。同时，随着园区逐渐商业化，参观人群中，买艺术品的少之又少，而之前愿意买艺术品的买家又不愿再光顾了。
文化企业以创意型中小微企业为主，其中优质企业的入驻不仅有带动意义，也是园区的“现金牛”，为其带来租金、服务等业务收入。
但那些曾经给园区带来大量租赁收入的商家，也可能随着园区的“变质”渐渐搬离。
事实上，文创产业园本应该在提供租赁服务的同时，扩张更多业务营收，对于入驻企业来说，最具吸引力的可能是增值服务，这包括各种补贴、政策红利、专项活动经费等，或是园区搭建平台、与企业合作发展其他业务。
但随着文创园区的同质化，以及部分只剩下打卡价值，这导致部分文创园区只能作为二房东收租维持营收。
办展也是文创园区收入的重要来源。2011年8月16日，北京798艺术园区，小米科技创始人雷军发布了“小米”第一代智能手机。当时这场发布会500人的场地足足涌进了800多人，场外还聚集了大量用户。
但缺乏艺术、文化氛围的展会，改变了整个园区的品牌形象，798就是最佳代表。
创意产业向来孵化周期长、风险高、回报率低，文创产业园的经营需要长达数年的考验，但这并非所有经营者愿意看到的，地产运营便是其中快速赚钱的方式。
在种种博弈之下，它们很难抵扛住长周期的折磨。
文化创意园还有价值吗？
失去了游客打卡网红地的价值、面临着一个个机构的搬离，文化创意园想要发挥出价值变成了一件困难的事。
文创园区看上去“很美”，实际上入不敷出也是常态。
文化部文化产业司副司长吴江波曾在2011年底透露，全国有文化产业园区超过2500家，70%以上处于亏损状态，真正盈利的园区不超过10%。
随着时间的流逝，这一切似乎没有发生太多，据新周刊报道，目前全国80%的创意产业园都处于亏损状态。甚至，在三四线城市，大部分园区的空置率都在50%以上。
十年过去了，虽然大多文创园区都未公布具体营收数据，但有迹象表明它们的营收效益并没有想象中乐观。
北交所曾在数年前公布过798文创公司的营收数据，其属于国有企业，是“北京798艺术区”的品牌持有者和业主单位。信息显示，自2014到2016年其持续处于亏损状态，在拿了政府项目补贴的情况下，其2016年亏损22.23万元。
北京798艺术区举行的画廊活动
全国各地，还有一批文创园区面临着拆迁改造。
2018年，深圳田面设计之都文创园在深圳福田区田面村落户的第12年，传来了整体改造的消息。当时相关工作人员曾对媒体表示，土地使用率、容积率偏低，这是田面股份有限公司意图着手整改的原因之一，整体方案计划将田面设计之都朝着建高层写字楼的方向改造。
2019年，“北有798，南有红专厂”中的广州文创园区红专厂宣布拆除。曾有媒体报道，在拆迁前，广州其他互联网产业园区的建设势头较好，例如羊城创意产业园一年产值超过150亿，效益比红专厂好得多。
广州红专厂
招揽不到人才，不打造文创业态、反而开发房地产，以及少量企业骗取政府补贴，是文创产业园发展的痛点和乱象。
许多文创园区都是老厂房改造而成，而运营商在运营这片土地的时候，也不得不收纳原本在这块土地上的旧职工，但文创园区的经营是一件有门槛的事，缺乏人才无疑阻碍了它们的发展。
从2005年开始，“文化产业”、“创意产业”成为政府白皮书中的关键词。2016年，“十三五”规划纲要提出“文化产业成为国民经济支柱性产业”的目标。
此前许多公司涌入文创园区，是看到了优惠的政策，但不能否认的是，其中也存在不少骗补的公司，拿着政府的补贴，建起了其他与文创园区毫无关系的业态。
尤其是“圈地”建住宅，当文创产业园区变成了一种房地产开发项目，乱象丛生。这也导致近些年，不少文创园也面临了整改“下岗”。
商业化泛滥不是所有文创园区的必经之路，正确的发展道路是，结合本地区的资源，构建一套完整的文化产业链。
始于艺术，终于商业，这是人们不愿看到的结局。对于渐渐抛弃文创园的年轻人而言，他们可能也是最希望其重拾先锋色彩和艺术魅力的人。
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