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聚焦不动产空间运营管理，「耘申信息」正在加速规模化落地

晰数塔互联网快讯
2020-11-04 08:31

近年来，物业管理受到广泛关注。一方面房地产企业开始逐步从开发商向运营商转变，许多房地产头部企业已设立了独立的商业地产板块，如万科旗下设立印力集团、碧桂园设立文商旅集团、旭辉成立商业地产管理总部等。

另一方面，从行业整体来看，无论是需求端作为租赁方的企业客户，还是供给端的物业公司及持有不动产的企业，都逐渐需要借助物联网、大数据等新技术来对空间及不动产进行精细化管理。

办公空间管理和楼宇物业资产运营是商业楼宇运营市场这个硬币的两面。办公空间管理是站在帮助空间租赁者提升空间利用效率，提升空间服务体验，最终提高租赁者的组织效率。而硬币的另一面，是存量建筑的运营方，也就是楼宇的持有者运营者，他们的目标是将楼宇资产转化成空间服务，提高租户满意度进而提升租户留存和租金收入。

36氪近期接触到的耘申信息DFocus就是一家专注于不动产空间运营管理的地产科技公司，公司目前已服务包括华为、微软、招商银行、上海中心、宝马、上汽集团等在内的200余家国内外大型企业客户。

耘申信息创始人兼CEO任传赟向36氪介绍，公司主要为企业客户提供空间管理、资产管理、设施管理三方面服务。

空间管理（Space Management）方面：

耘申信息的空间管理产品包含空间数据分析、会议室管理、工位预约及分配，和数字地图四方面的系统。其中在会议室管理细分市场，任传赟表示耘申信息的占有率达到20%~30%，前端数据采集部分依靠公司自主研发的物联网基站及无线传感器实现，相较于传统方案可以为企业节省大量实施成本，数据采集精确度也更高。

这一部分产品主要面向外资企业、国内民营及互联网科技公司等，这些公司本身不持有不动产，其核心需求是要提高整体办公空间的利用率和员工的办公体验。根据客户反馈，耘申信息空间管理产品平均可以提高客户办公坪效30%-50%，例如帮助华为有效释放70%以上闲置会议室资源。

公司自研的空间数据分析系统可以自动生成数据分析报表，帮助企业有效识别低频空间和员工偏好区域，为提高空间利用率提供数据依据。

资产管理（Asset Management）和设施管理（Facility Management）方面：

这一部分产品主要针对自持不动产的大型企业、国有企业及事业单位，客户覆盖银行、保险、汽车、医院、地产等多个行业。

这一类客户的主要痛点在于：其资产盘点效率及信息透明度都很低，无法匹配其物业管理需要。耘申信息提供的资产管理系统首先将客户不动产的有关信息数字化，使得客户可以准确掌握各处所有不动产数量、使用状况、交易记录等信息。在此基础上，再进行数字化的运营管理

此外，资产管理产品还根据企业通用流程打造业务引擎，客户可以自定义审批流程，清晰权限定义，实现多业务场景在线申请审批，提高运营管理效率。

设施管理则主要是为满足客户自有物业的数字化管理需求，通过标准化管理流程，以建立工单系统为核心，在单一、互联、可配置的平台上实现设施全生命周期管理，保证物业业务顺利流转。具体来说，通过该产品，企业客户随时随地派单、接单、报修，提升响应速度，提高运维效率。

资产管理属于企业数字化物业运营第一阶段，先将线下的资产信息在线上实现数字化。设施管理属于在资产管理的基础上，将物业运营业务流程线上化。两者都是帮助企业提高不动产资产的运营效率。

不动产空间管理数字化转型，不同发展阶段需求各异

整体来看，耘申信息的产品价值主要体现在通过提高空间利用率、降低企业客户的房租成本、提升租户或业主体验，以及通过资产信息数字化提高企业不动产管理水平。

在DFocus帮助企业进行地产数字化转型的过程中，也看到不同行业、企业不同发展阶段所采取的企业地产资产管理策略的不同。

从企业的不同发展阶段来说，比如互联网企业在早期通常会选择相对灵活的地产租赁方式，除了少数总部外，大多数办公场所都是租赁而来，因而更加关注能够提升空间使用效率和员工体验的技术方案。当互联网企业规模达到一定程度时，便开始自持地产资产，兴建总部大楼等。进入这个阶段之后，他们就更偏向于关注地产资产的盘点，以及地产运营的合规性和效率问题，因此，更全面的资产管理和物业运营解决方案就是这个阶段企业关注的重点。

资本市场持续关注，物业管理是一个高粘性的行业

耘申信息产品的使用对象主要分为企业、物业公司、员工三类主体，目前产品主要直接交付给企业客户，未来物业公司将很有可能也成为耘申信息的客户甚至是渠道商。

对于已经上市的物业公司，耘申信息更多的会选择与他们合作，提供相应的互补技术。耘申信息未来将更为关注分散的中小物业公司，这些公司技术开发能力较弱，耘申信息可以为他们提供业务系统开发服务以及三大管理SaaS产品。

物业管理行业今年额外受到资本市场关注。今年以来，已经有正荣服务、弘阳服务、金融街物业、建业新生活等多家物业管理公司在港交所上市，世茂服务、合景悠活也在前几日通过港交所聆讯。

对此，任传赟向36氪表示疫情使得高续约率、利润率可观的物业行业受到资本市场更多的关注，目前资本市场活跃的主要是住宅类物业，非住宅物业的市场潜力尚未释放。此外，更多的企业开始关注精细化管理。特别是自有不动产的央、国企及事业单位，资产精细化管理、提高运作效率的需求开始上升。长期来看，这些因素都有利于非住宅物业的发展。

收费模式方面，主要分为项目制和订阅制两种，例如空间管理产品，耘申信息按照覆盖的工位数量按月收取费用。客户复购率情况良好，例如微软、宝马、华为等客户均连续多年服务。项目客单价方面，根据客户及空间规模，费用从数十万到千万级不等，后续会收取一定运营管理费用。

业务落地方面，目前DFocus客户有200余家企业，多为集团型大B客户，今年收入预计翻倍增长。

行业市场规模方面，非住宅物业空间大、增速高。根据中国物业管理协会及德勤咨询数据，2018年全国物业管理行业经营收入达7043.6亿元，同比增长17.25%，预计未来将超过2万亿。其中办公物业约占20%，商业和园区物业分别占14%和7%，非住宅物业总体占比在逐年递增。

由于业主更换物业耗费时间和精力的成本较高，所以物业行业具有高粘性，一些品牌物业市场占有率不断提升，并且随着城市化进程推进和旧城更新，物业管理的市场空间不断增长。未来物业管理公司将不仅仅收取物业费，非物业费的服务收入也会持续增长。

关于地产科技赛道，类似DFocus的公司，特别是在空间、设备、资产三方面同时提供数字化管理产品的公司，目前国内较为少见。业务形态上，DFocus和国外的Archibus和Tririga较为接近。

团队方面，CEO任传赟和COO丁世深曾任职于全球最大的通讯网络公司康普科技（COMM），具有近20年智能楼宇行业企业级市场销售和管理经验；团队核心成员来自阿里巴巴、霍尼韦尔等跨国企业，在地产及物业管理领域具有多年经验。

公司先后获得九合、险峰长青、阿米巴资本、德联资本的多轮投资，目前公司正在开放新一轮融资。