深圳楼市两大“王炸”政策之后：顶级学区房率先回暖，售楼部排队进场？
“现在半年开一单，一单吃半年。”
11月22日晚，深圳甩出取消750万元豪宅线和二套首付由7成降到4成两大“王炸”政策，均从11月23日起执行。深圳成为此轮调整中目前“幅度最大”的一线城市。
两项重磅政策发布后的首个周末，深圳楼市新一轮行情来没来？真实情况如何？《每日经济新闻》记者实地走访深圳多个区域，还原真实市场行情。
多名一线市场人士在接受每经记者采访时表示，目前市场情绪变化不是特别大，政策转化或还需一定时间，目前来看效果不及8月底的认房不认贷政策。
从具体讨论和咨询来看，一线中介人士普遍认为，这两项政策中，取消750万元豪宅线对市场影响力度更大。（详见《涉二套和豪宅的费用大比例下调，深圳新一轮行情跃跃欲试？》）
一、“半年开一单，一单吃半年”
11月26日，在福田区莲花山片区一家中介门店内，工作人员坐在前台看手机，当记者走进店内咨询情况时，该名工作人员告诉记者，此次政策对超过750万元的总价房源影响更大些，网上咨询房源的客户明显增多，但成交量还没有明显提升。
宝安区中介钟经理表示，跟9月差不多，成交以2～3房为主，这些卖了的很多要换其他区域的3～4房。接下来可能偶尔还会有低价成交，议价空间会越来越小。
也有中介人员在新政发布后完全放弃了二手房市场。
南山区某中介工作人员在接受记者采访时表示，这两个月都没有做二手房，主要在推新房。在他看来原因也很简单，新房开发商给出了高额佣金。“这谁不推谁是傻子，现在真是一单吃半年，半年开一单。”
有在售房源业主表示，他们目前面临置换学区房的需求，但政策出来之后，市场也没有明显活跃起来，现在房子卖不掉就买不动，只能等。
记者在采访中还注意到，有中介人员为获客，将公司房源展板直接搬到了人行天桥上，但效果并不佳，停下来详细咨询的行人并不太多。
中介人员为获客将房源展板搬至天桥 每经记者 甄素静 摄
二、顶级学区房率先回暖
从中介机构统计看，政策效应释放还值得持续观察。
据乐有家研究中心统计，上周二手房带看量上涨超10%，虽然涨幅未及此前的认房不认贷政策，但绝对值与此前接近。政策出台后对市场信心恢复有一定激励作用，尤其是对西部影响会更大一些，带看量相对较高，但和今年2～3月份市场高峰期相比仍有一定差距。
乐有家表示，二手房成交量环比小幅上涨，当前市场行情下客户还是有一定的观望心理，带看转化为成交还需要一定时间。新增挂牌量波动不大，挂牌价继续呈现小幅下跌趋势，说明业主比较理性，心态稳定。
不过相较于普通二手房观望，市场的暖意已流向了有风向标意义的顶级学区房。
多名经纪人在接受每经记者采访时表示，新政之后，百花片区多个学区房小区签约量和带看量明显增加。
“最近市场有变化，成交回暖了。”某大型连锁中介门店工作人员石经理介绍，“新政出来后买的人多了不少，看房人也多了很多。”
据石经理介绍，自11月24日以来，百花片区成交近10套房源，除一套成交价约650万元外，其他房源成交价格均超了750万元。对于成交激增原因，另一位中介人员表示，是因为受新政影响，这边基本都没增值税了，可以省几十万元。
不过记者注意到，近期新成交的房源普遍降价，实际成交价格多低于参考价100万～300万元。据石经理提供给记者的成交统计情况，长泰花园成交的一套三房房源，参考价格为980万元，业主挂牌价格790万元，实际成交为770万元。而相比较之前月份成交，特别是年初2月和3月的小阳春，近期实际签约情况并没有十分突出。
石经理介绍称，像长泰花园这套房源，除楼层较低等因素外，也与业主急用钱所以相对让利幅度非常大有关系。不过从其观察的成交大数据来看，近期成交客户有一半以上是先卖后买。
三、高佣+低价，个别新盘爆火
政策利好刺激的首个周末，部分楼盘买卖的热情被重新点燃，不少新盘也想方设法蓄客。
深圳贝壳研究院院长肖小平表示，这几天，新房签约量上升比二手更明显。刚过去的周末两天，深圳新房签约量比上个周末增长35%，增幅高于二手房。整周数据对比，一二手增幅是一样的，签约量比上一周增长约15%。政策是周三出的，半周时间有这个表现，相当不错了。
11月25日下午，中洲迎玺花园项目营销中心门外聚集了大批房产中介，项目销售现场也因为人太多，现场需排队、扫码预约才能进入。
该项目所在的深圳北站国际商务区范围内，目前已处于多盘“打擂”局面，中海珑悦里、华润超核中心、保利·招商龙誉花园、超核紫云府等同台竞争，售价普遍在6万～7万元/平方米不等。
房产中介刘为民向记者介绍，“中洲迎玺花园价格优势比较明显，备案单价是7.2万元左右，但实际6.2万～6.5万元/平方米就可以选到不错的楼层，而且项目属于精装交付。”
不过，从项目周边几个楼盘现场看房人更趋于理性，与往日并无太大区别。
中洲迎玺花园项目现场 每经记者 陈荣浩 摄
每经记者在采访中获悉，中洲迎玺在推售过程中给各大中介平台开出了高额佣金。
有中介人员向记者表示，“他们推该楼盘，主要还是渠道费给力，成交一套可以获得数万元购物卡，还有3个点左右的佣金。”
此外，中洲迎玺花园6.2万～6.5万元的单价+精装交付，每平方米比周边部分楼盘要便宜近万元，这也是该项目近期火热的重要原因。
记者了解到，深圳二套首付比例由7成降低至4成释放了部分客户，但多以“刚改”为主，对新房市场的效果无法短期内直接体现出来。
四、这次政策只是开始
当下出台政策的时间节点，正处于深圳楼市成交的低位盘整期，刺激楼市交易、活跃楼市成交的意图较为明显。
根据乐有家研究中心数据，10月深圳新增一手住宅预售40.5万平方米，库存量仍维持在高位，近500万平方米，去化周期上升至18.5个月。虽然从月度的成交情况来看，10月一手住宅成交2654套，环比上涨了28%，与8、9月的成交数据相比有所回升，但整体月度成交量仍处于历史低位水平。
从今年以来深圳的新房月度成交数据来看，仅在3、4、6、7月的新房月度成交量在3000套以上，其余月份新房成交均在3000套以下。二手房成交情况也差不多，多数月份成交套数均在3000套以下，无论是新房还是二手房，与业内提及较多的荣枯线（5000套/月）的数据仍存在一定差距。
来源：深圳住建局
另据深圳住建局官网数据，今年11月1日～11月26日，深圳新房累计网签量为2477套，新房成交数据与过往月度成交并无明显区别。
不过网签数据存在一定滞后性，业内也普遍认为新政利好对楼市的促进反应，预计会延后反应到网签数据上。
乐有家研究中心表示，政策出台后，3～4房以及90～144平方米的房源成交量有一定幅度上涨，这类型群体以改善型居多，也说明政策能进一步激发改善型群体需求。
在国家高端智库CDI研究员宋丁看来，深圳楼市两项支持政策的出台，反映出深圳在政策面上已开始放弃了过去两年偏于谨慎的状态，转向开放性地实施较大尺度的扶持性政策投放。
他认为，这次政策投放，不会对楼市产生过激性影响，“重磅”性扶持政策并不等同于“过激”性刺激政策，预计在后续恰当时间内，仍会有新政投放。甚至可能有若干次“跨年”概念，这次扶持性政策投放一定不是终结，而是开始。
本文来自微信公众号：每经房产 （ID：Real～estate～Circle），作者：甄素静、陈荣浩，编辑：陈梦妤
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