深圳“认房不认贷”才是楼市风向标
上周五吧，我记得我还在上班的地铁上，就刷到那条三部委发文推进认房不认贷的联合发布，上次三部委联合发布还是2015年3月30号的税收与房贷新政。
不过文中一句“供城市自主选用”让人瞬间冷静。
这之后重庆官宣、早之前8月初的时候郑州就已经实施认房不认贷，这之间还夹杂着嘉兴全国首个同时放开限购、限售这样的流弹。
看着子弹飞了五天直到昨天上午，又在一个上班的地铁上，广州官宣了。
没想到当天另一个一线城市深圳也官宣跟进。
同一天两个一线城市同时官宣，尤其还有深圳这样的城市。
嗯，是时候跟大家分享一些认房不认贷的细节了。
一
直到深圳放开，才是那个风向。
今年关于认房不认贷这件事，其实上半年在一些大型论坛上就有专家吹风，到7月24日前后的政策发文中才正式看到。
所以认房不认贷从政策层面并不陌生。
加上郑州8月就跳出来率先实施。
以及三部委发文之后重庆的跟进。
再才是我们昨天看到的广州、深圳。
也直到深圳官宣实施的时候，认房不认贷这件事才算到了一个关键节点。
为什么这么说？
首先我们还是老老实实跟各位分享下政策具体在说什么。
无论广州还是深圳，他们发文都是同一段内容。就是8月25日三部委的这段发文：
居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
各位得空可以翻下，这段内容广州、深圳几乎是复制粘贴过去的。
这里面各位只要抓住一个关键词——认房，而且认的是本地的房子。
我们就从这点出发，有房那怎么样都算二套，但没房的话，无论是否有过贷款记录、无论还清还是没还清，都算首套。
广州、深圳两地的盆友给我简单粗暴地总结了下，广州政策就是：
有房贷记录，3成首付-->广州有房在供，5成首付-->外地有多套物业在供，3成首付。
深圳总结得更快：
深圳有房+贷款还清=二套房-->深圳有房+贷款没还清=二套房；
深圳没房或卖掉+贷款还清=首套房，三成-->深圳没房或卖掉+外地贷款没还清=首套房三成。
所以广深认房不认贷主要利于两种人：第一就是本地无房、外地有房贷的；第二就是本地卖一买一的改善人群。
具体什么效果呢，拿广州来说。
按广州一套900万房子计算：
对于外来人口更多的深圳而言，这里的市场更加看重第一条。
外地有房、深圳首次置业的刚需客，还有深圳本地置换客，名下无房，就可以买二套或者置换。
深圳的中介盆友举例说，如果你在龙岗或者坪山这样的边缘区域卖掉一套房，手里可能也就多个100~200万，这时候你想去前海买一套，首付至少在600~700万，那新政一出，你只要首付300多万。
这就是政策真真实实的落地场景。
别忘了深圳还有叠加政策哦——今年5月开始的指导价取消，所以这条政策对深圳影响可能比较大。
如果讲说广州撕开了那个口子，那么深圳放开才是那个真正的节点。
这句话什么意思？
二
那深圳放开意味什么？
如何跟大家形容深圳这座城市在地产人心中的位置呢。
为什么说深圳开始放开认房不认贷会是一个不能放过的节点？
因为对于地产人来说，深圳这个城市太过特别。
这是一个......容易疯狂的城市。
我到现在都记得多年前朋友圈里关于深圳某项目排队抢房的画面：
15000多人认筹，9000多位经过筛选的购房者抢购1100多套房，硬是把千万房产买出了纯刚需体感。
结果没出三天新华社怒发长文针对深圳万人抢房事件进行点评。没多久又传出退房潮，因为监管部门在查首付来源。
而万人抢房事件只是深圳过去多年楼市的一个缩影。作为经济发达的沿海城市，一线城市的身位加持，深圳楼市的疯狂被我和我的地产同行们一直见证。
我一直相信行业是有土壤的。
我所认识的深圳地产媒体同行业都是2016年前后加的微信。
所以这是一个容易疯狂的城市。
也正因为如此，这也是这两年对楼市管控最严苛的城市。
楼市的疯狂直接催生出了史上最严厉楼市调控。闻所未闻的二手指导价出来之后，全市两千多个小区的价格瞬间冰冻。
还记得那年深圳的中介朋友发在朋友圈买房送家具的段子。
往后的深圳二手成交，原本月均4000~5000套的成交直接砍半。2000多套月均成交在深圳二手市场持续了好几年，中介有如涸辙之鲋每天张着嘴阿巴阿巴。
所以这是一个容易疯狂、也容易被打的孩子。
也正因为如此，深圳楼市给人最大的印象就是：小心翼翼。
一直以来尝鲜的深圳在政策、金融方面一如既往地尝鲜，什么离岸金融、独立立法权一直不绝于耳。
但楼市对不起，提都不要提。
所以当我看到紧跟广州发文的当天，深圳也发文的时候，这就是一个值得记录值得跟各位分享的节点。
并且深圳是正式发文哦。广州等城市正式发文，都没深圳正式发文金贵。
今年5月开始，深圳的银行小伙伴跳出来说，限制二手成交的指导价在实操层面基本取消。
深圳的中介盆友也跑来私信我说指导价有松动：现在可以按照正常成交价来了。
就这，深圳都没官方吐露一个字。
所以认房不认贷官方文件一出来，这态度之鲜明、力度之深浅，各位可以小酌一二。
所以从深圳开始，认房不认贷这件事才变得不一样。
三
而且这两个城市对这个政策的消化还不太一样。
广州地产盆友跟我说，他们团队收到消息第一时间就做了政策培训。
深圳的中介昨天开始接到的电话咨询、线下咨询也开始变多。
而且身份都很明确，基本都是外地有房想买在本地的刚需。还有就是家里有置换需求的。
对应的，我问说现在房东是不是开始按耐不住了？
中介几乎第一时间否定，虽然是利好，但大家都苦太久，现在能把手里的房子赶紧走掉就已经很好了。
相比较来说，认房不认贷对广州、深圳的影响似乎是两个方向。
对广州而言本地置换客户对这次的政策非常感冒，这关乎到家庭资产置换的窗口期。
对深圳而言本地置换是一部分，但这也是一个大量外来人口的城市，所以外地有过购房记录、深圳本地无房的刚需就成了这次认房不认贷的主要作用方向。
而且别忘了今天是8月31日。这个时间点后面就是楼市过去的金九银十，卡在这个时间点宣布认房不认贷，其实也是一种节奏的利好。
四
最后虽然想说的是今年的楼市调控从8月底开始来真的了。
但听再多解读，各位都不如相信两件事：
第一就是你的真实需求，你有真实的购房需求，无论刚需还是置换，那么这就是永不过时的窗口期，如果没有，那就关掉那些所谓的专家解读。
第二就是相信你的钱，用脚投票、用钱投票的时机和对象，永远都是值得相信的，所以政策是政策，带着你的需求出去看盘，可能你更知道自己需要什么。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽
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