政策组合拳下的楼市，市场反应如何？
广州多区放开限购的首个周末，房地产经纪人周晨倍感忙碌。
周六（9月23日）上午，周晨驱车将客户带到番禺区看新房，现场看房者比以往的周末多两倍。他勉强在沙盘边占到位置，拿到光标笔为客户讲解区域前景、楼盘布局和配套设施。当天下午，周晨从番禺赶回海珠，一个下午接待了3批二手房客户。周日（9月24日），周晨的行程表安排得满满当当，先去与业主商定底价，再与买家沟通了解购房意向，一笔交易有望撮合成功。
周晨预期中平淡冷清的周末，被一则政策改变了节奏。
9月20日傍晚，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（以下简称《通知》），对广州市住房限购政策进行调整，多区放开住房限购，非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年缩短至2年。同时，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
多名从业人员对时代周报记者表示，番禺区不再限购后，看房热度明显增加；二手房增值税“5改2”后，业主挂牌积极性明显提升，挂牌量显著增长。
△ 广州一二手楼盘，时代周报记者摄
广州楼市热度回升，成为政策利好下全国楼市的“金九”写照。
9月前后，北上广深先后落地“认房不认贷”、存量房贷款利率全线下调、超30城局部或全面放开限购政策……政策组合拳相继落地，为购房者降低置业成本，支持合理购房需求。
政策效果立竿见影。据平安证券监测，9月16日至9月22日，全国新房与二手房成交分别环比升34%、12%。随着楼市宽松政策逐步落地，叠加“金九银十”推盘量加大，短期成交有望延续改善。
展望后市，东兴证券发布研报称，核心城市限购政策正迎来普遍放开，随着政策预期的改善和政策效果的逐步显现，楼市在“金九银十”的旺季有望迎来筑底回暖。重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。
一、政策组合拳落地
市场期待已久的下调存量房贷利率政策，终于落地执行。
9月25日起，各家银行开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率。根据多家银行此前的公告，对于执行LPR定价的浮动利率首套房贷款，不需要主动申请，银行于2023年9月25日统一对满足条件的贷款进行利率批量调整。
存量房贷利率下调，将为广大业主节省一笔可观的成本。据时代周报记者测算，以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设借款人和银行协商将房贷利率调降至4.3%，可节约利息支出每年超5000元。
东方金诚研究人员认为，存量房贷利率下调可以节约购房者的利息支出，有利于扩大消费和投资。另一方面，降低存量首套住房贷款利率为新房贷款利率下调打开了政策空间，对于稳定楼市预期同样具有重要意义。
下调存量房贷款利率之外，政策还从降低交易税费、减少中介交易点数等方面出发，鼓励有改善需求的购房者“卖一买一”，带动楼市成交链条转动。
以广州为例，《通知》指出，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，有效地刺激置换需求，市场挂牌量明显增加。
本轮利好组合拳中，最受关注的为多城优化住房限购政策。据时代周报记者统计，截至9月25日，南京、沈阳、郑州、东莞、济南、青岛、合肥、苏州、长沙、广州等近30个城市不同程度地优化限购政策。
其中，广州多区放开限购，打响一线城市限购放松“第一枪”。易居研究院研究总监严跃进表示，此次广州多区放开限购政策信号意义非常强。限购政策的放开本身就是认房不认贷以后全国各地的重要趋势。广州开始放开限购，也就意味着限购政策从二线城市的放开，开始进入到一线城市。此外，增值税政策做了调整，对降低二手房的交易成本有益。现在二手房挂牌量比较多，很多人急于换房，成本降低后，则有助于进一步促进二手房交易的活跃。
此次一线城市广州优化限购政策，业内认为这意味着在房地产市场供求关系发生了重大变化的当下，限制性政策均有望逐渐优化调整，以更好地支持合理住房需求释放。
中指研究院认为，短期核心一二线城市有望继续优化限购等政策，部分二线城市短期以优化非核心区限购为主，未来或逐渐向核心区过渡优化。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对时代周报记者表示，从政策角度来看，放开限购、降低购房门槛，意味着原本不具备资格的购房者重新获得入市资格，将会释放一批购房需求，提振交易活跃度，对于去库存和拉动市场活力有着重要意义。
关荣雪同时提到，核心二线城市放开限购所产生的市场效果或将明显大于其他低能级城市。因此，像济南、青岛、南京这类核心二线城市全面放开限购政策，对于当前房地产市场而言意义重大。
二、市场热度回升
8月末9月初核心一二线城市不同程度的利好政策扎堆颁布，为“金九银十”市场热度的回升做好铺垫。
克而瑞调研数据显示，9月全国28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1085万平方米，环比上升13%，同比下降44%。从各产品档次分布来看，刚需、改善、高端占比结构为43%、46%和11%，刚需、改善二分天下；从各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为56%、29%和14%，9月供应量质齐增。
具体到城市方面。北京9月供应较8月有了稳步回升，且主城区和改善产品占比均在6成以上，加之“认房不认贷”利好新政落地，市面上已经出现二手房挂牌量稳中有增、部分楼盘开盘火爆的现象，克而瑞指出，在各类积极预期之下，北京9月成交或将随供应带动有所回升。
深圳多个新开盘项目也取得不错的去化成绩。9月16日，位于深圳福田的金地环湾城开盘，推出401套房，销售286套，去化率约71%，收金46.9亿元。同一天入市的绿景白石洲旧改，推出826套房，销售527套，去化率约64%，销售额约61亿元。中海、华润置地旗下项目在认筹期间发起“24小时不打烊”活动，积极蓄客。
克而瑞认为，9月供应环比稳中有增，但从绝对量层面仍处低位震荡，供给对成交的约束作用更加明显。考虑到核心一二线诸如北上广深汉等城市“认房不认贷”相继落地，对整体购买力的释放有积极的推进作用，因而预期9月成交有望止跌企稳，环比稳中有增，同比降幅或将收窄。
10月即将到来，根据时代周报记者观察，多家房企积极备战，抢收“银十”。
9月25日-10月6日期间，中海发起“放心买中海 十惠海购节”活动，在全国的在售项目推出万套特惠房源，购房可省10万元，车位与住宅同购部分立减万元，成交可抽取家电、景点门票等礼品。
招商蛇口东莞公司在中秋、国庆双节期间，五盘联动，推出领券购房享额外98折、成交赠送2年物管费、成交赠送家电礼包、认购住宅即送车位现金抵用券等优惠措施。招商蛇口深圳公司一刚需项目推出准时签约可享VIP专享折扣、老带新最高可得佣金10万元、成交赠送华为手机等多重优惠。
华润置地深圳片区推出“双节抢先购，给利更给力”活动，促销手段包括限量一口价房源、全民营销佣金限时加码等。
克而瑞认为，“金九银十”传统营销旺季，房企积极蓄力，供给无论从量还是质的层面都将稳步提升。已有部分城市部分项目以低价吸睛，促进成交，预期整体营销力度加大的背景下，对于成交的助推作用还将持续加大。
三、持续效力几何
“客观讲，需求确实在修复。处于门槛上的那部分急迫需求，比如不买房就不结婚，在临门一脚的政策助推下上了车，但这个需求的体量，支撑不起庞大的楼市。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
戴德梁行研究院副院长张晓端持相似观点。她表示，近期接连发布的优化政策，对市场成交有一定的提振效果，新盘去化表现优于政策前，二手房成交量亦有所回升，“但是恢复的趋势没有持续往上走，恢复进程不及预期。”
根据张晓端的观察，政策后释放的需求，主要是前期积压的需求，“有些政策一出，市场很快就动了，但这些需求不是现在立刻去看房买房，而是之前已经看了一段时间了，趁着政策利好释放出来，因此政策的持续效力欠佳。”
中指研究院统计数据显示，截至9月23日，一线城市成交面积环比小幅回升，上涨4.17%。
北京环比涨幅最大，为26.9%；广州环比涨幅次之，为15.0%；上海、深圳环比仍持续下降，跌幅分别为6.1%和18.1%。
△ 一线城市成交面积同环比情况，图源：中指研究院
张晓端认为，从已经出台放松限购政策的城市来说，调整方式有所不同，针对局部区域、购房人群、住房面积等方面做了优化，“如果接下来其他三个一线城市在限购政策上做调整，可能还是以局部调整为方向的可能性大一些，不会是全面放开。”
“调整限购政策，短期来看是因为市场处于调整期，优化限购令到市场增加信心，让受影响的合理需求得到释放。长期来看，在一个健康的市场环境之下，这种限制性政策应该适时地取消。”张晓端认为，行政干预和限制手段慢慢撤出，可以通过此类调整让房地产行业回归到平稳健康发展的过程当中去。
第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿向时代周报记者表示，近期的楼市利好政策有明显的信号意义，说明房地产进入一个相对宽松的政策时期。
“新政落地还需时间消化，市场信心恢复需要一个过程，且很多潜在购买力在政策上尚待有效释放。政策面拐点已经出现，但市场面拐点有待观察。不少购房者仍处在观望状态，市场需要更强有力的组合政策来重建信心。”吴睿说。
中指研究院认为，核心城市随着优化政策进一步落地，房地产市场销售规模有望逐渐回升，市场企稳恢复可期，但对于普通二线和三四线城市来说，房地产市场短期调整压力仍较大，市场修复仍需要时间。
“这次政策组合拳，必会释放部分需求，叠加传统的‘金九银十’，11~12月开发商促销冲业绩，年底的市场行情将得到修复。考虑到2022年底因疫情导致的低基数，全年的商品房销售会持平或略好于2022年。”李宇嘉表示。
（周晨为化名）
本文来自微信公众号：时代周报 （ID：timeweekly），作者：梁争誉，编辑：刘婷
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