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该不该救楼市？

晰数塔互联网快讯
2023-06-12 08:22

本文来自微信公众号：泽平宏观（ID：zepinghongguan），作者：任泽平，头图来自：视觉中国

随着近期经济和楼市放缓，该不该救楼市，引发市场热议。

2023年4～5月，房地产销售快速下滑，拖累经济二次探底，政策暂时观望。

6月以来，青岛、苏州等地开展自救，青岛推出限售放松、非限购区域首付比例调整、棚改货币化安置和房票政策等稳楼市组合拳，苏州公积金账户余额可提取用于支付首付。

该不该救楼市？我们认为，现在已经不是要不要救楼市、救经济了，而是怎么救，怎么尽快、大力度救，防止硬着陆风险。那些建议不救经济的观点，缺少基本的人文关怀，你看看现在的青年失业率达到20.4%，4～5月份经济数据大幅回落，居民不敢消费，预防式储蓄，企业不敢投资，1～4月民间投资只有0.4%。

是该全力拼经济了，把发展放在首要任务，发展的目的是什么，就是解决就业和收入，这是最朴素的，这是根本，任何与此违背都是错的，无论是什么理由或者高大上的理论。

是该出手稳楼市了，稳楼市是为了稳经济、稳就业。房地产是国民经济第一大支柱行业，2022年房地产业增加值为7.3万亿元，占GDP的6.1%，房地产关系土地财政、关系60多个行业、关系几千万人就业，稳楼市有助于稳经济、稳就业、防风险。

怎么救？当前房地产有三大关键任务：稳楼市、保交楼和房企重组。

楼市复苏持续的关键在于市场信心恢复、供给出清和销售回款。解决房地产问题宜早不宜迟，当前房地产市场尚未走出困境，风险尚未解除，建议在坚持“房住不炒”的前提下，按市场经济规律办事，尽快化解房地产行业困境。此前限购、限贷、限价等七限八限政策，是两三年前房地产过热时出台的，世易时移，形势已变，这些限制性措施应该适时退出，防止房地产硬着陆风险。

可以考虑七大措施，支持刚需和改善型需求，促进软着陆：下调二套房首付比以支持改善型需求，下调首套房贷款利率以支持首套刚需，对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴，放开二线城市外地首套购房限制，降低交易税费，改变过严的限购限贷限价措施、恢复到正常市场状况，支持银行降低存量房贷利率、“带押过户”等便民善政。同时，通过“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举”等构建新模式。

相信经过一系列实质有力的措施，一定能够提振楼市信心，促进房地产长期平稳健康发展，为中国经济复苏贡献重要力量。

一、房地产销售下滑，土地市场偏冷，政策暂时观望

2023年4～5月，房地产市场热度较一季度下降，楼市增长动能持续放缓，复苏趋势不稳固。

销售端，2023年4～5月，市场成交明显放缓，环比放缓幅度高于2019～2022年同期，同比涨幅较3月越明显收窄，市场整体呈降温趋势。

从新房销售看，4月成交环比回落幅度高于往年同期水平，5月环比略有回升，但回升程度不及往年；4、5月同比均有上涨，但较3月涨幅明显收窄。

2023年4、5月，49个样本城市新房分别成交13.7、14.0万套，基本持平，环比分别变化～28.7%、+2.0%，较2、3月环比涨幅明显下滑，较往年同期成交乏力；同比分别变化10.2%、6.1%，低于3月25.5%的同比涨幅。

其中，一线城市4、5月环比持续下滑，同比保持高增，主因去年低基数；二线城市环比4月明显下滑、5月略有回升，同比涨幅大幅收窄；三四线城市环比与二线城市类似，同比连续25个月下降。

从二手房销售看，4、5月成交环比由正转负、连续两个月下降，下降幅度高于2019～2022年平均水平；同比延续增长态势，但涨幅较3月大幅收窄。

2023年4、5月，18个样本城市二手房分别成交9.3、8.3万套，环比持续下滑，不及2019～2022年二手房成交表现；同比延续之前的增长态势，但较3月涨幅明显收窄。

其中，一线、二线、三四线城市环比增速均由正转负、连续下降；各线城市同比均保持正增长，但涨幅较3月都有明显收窄。

从房企销售看，百强房企整体销售放缓，企业业绩下滑，仅头部房企门槛值修复，城市分化加剧。环比方面，4月销售环比由正转负，5月环比4月出现近年来首度下滑；同比方面，受低基数影响，4、5月同比均保持正增长，但显著低于前两月涨幅。

梯队方面，只有TOP10房企门槛值同比增长，TOP30、TOP50房企门槛同比均下降。城市方面，区域分化继续加剧，布局核心城市核心区域的房企销售表现相对较好。

政策端，2023年以来，已有百余城出台房地产调控政策250余次。但4～5月地方政策放松频次边际放缓，其中，一线城市、强二线城市没有出现明显放松的政策。一线城市的边际放松以人才新政为主，二线城市、强三线城市以公积金、补贴政策为主。

6月以来，事情正在起变化。青岛、苏州、重庆对楼市政策进行调整，6月1日，青岛打出楼市新政组合拳，涉及限售放松、非限购区域首付比例调整、棚改货币化安置和房票政策等内容；苏州公积金账户余额可提取用于支付首付，同时提取余额以后并不影响公积金贷款额度等。

土地端，近期土地市场局部热度高、整体偏冷，核心城市核心地块供不应求。城市方面，热点城市市场火爆、城市间分化明显。

5月，多个热点二线城市集中土拍，带动整体土地成交规模增速由负转正，土地出让金环同比双增。其中，南京、苏州、合肥等城市土地市场热度较去年显著提高，而济南、郑州、长春等城市以底价成交。

企业方面，以央国企拿地为主，但民营房企也正在逐步回归土地市场，4～5月，部分经营稳健的民营房企积极参与拿地，在佛山、杭州、成都、宁波等城市参与土拍，反映民营房企拿地信心有所恢复。

二、房地产该不该救：该出手了

（一）房地产是国民经济的第一大支柱，2022年房地产业增加值为7.3万亿元，占GDP的6.1%

自2003年以来，国务院18号文将房地产定位为支柱性产业。20年来，房地产成为我国经济发展火车头之一。

从房地产业GDP增加值看，2000～2021年我国房地产业增加值由4141亿元增加到7.7万亿元，房地产业占GDP比例由4.13%增加到6.7%，一般而言，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。2022年，受房地产行业调整及疫情影响，房地产行业占GDP比例下调至6.1%，但仍与2015年水平持平。

（二）房地产占固定资产投资比重五分之一以上

从房地产开发投资看，2022年房地产开发投资13.3万亿元，受疫情及房地产周期影响，比上年下降10%，但仍占固定资产投资的22.93%。房地产开发指房地产开发企业本年完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及土地购置费等的投资，属于固定资产投资的统计范畴，进而构成GDP固定资本形成，说房地产是国民经济的重要支柱毫不为过。

1998年住房制度全面市场化以来，房地产业固定资产投资大幅增长。2000～2022年间，房地产开发投资从4902亿元到13.3万亿元，年均复合增长率为16.2%。房地产开发投资占固定资产投资的比重从14.9%到22.9%，意味着每年全国进行固定资产投资的资金中，1/5以上投入了房地产业。

（三）房地产带动几十个上下游行业链

房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业。

根据国家统计局最新的2020年投入产出表，我们估算出广义的房地产业完全拉动上下游GDP10.02万亿元、直接拉动上下游GDP2.35万亿元。

分行业看，货币金融、零售、钢压延、石膏水泥由广义房地产行业拉动的GDP增加值居前列，分别为8107亿元、4230亿元、3527亿元、2820亿元。陶瓷制品、砖瓦等建材、石膏水泥由房地产完全拉动的GDP占该行业总GDP占比最高，高达51.2%、50.9%、47.1%。

（四）城镇化尚有一定空间，改善型需求支撑房地产市场

我们连续5年在《中国住房存量报告》系列中跟踪研究发现，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来仍有发展空间。根据我们测算，2023～2032年年均新增城镇居住需求约10.9亿平。

2023年我国每年新增城镇居住需求约12亿平方米，城镇常住人口增加（剔除行政区划变动，后同）、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的31.5%、 32.7% 、35.8%。2032年总需求波动降至10亿平方米，城镇常住人口增加、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的15.4% 、37.4% 、47.2%。

改善性需求总量、占比均呈现逐年增长趋势，2023年后有望超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大的需求。