超50条政策加码，今年楼市的“金九银十”是否可期？
“小姐，有买房名额了吗？现在买房的优惠政策比之前好很多，您预算多少，我来给您介绍，合适我们就专车专送，带您去看看楼盘。”
在等候红绿灯的片刻，驻足停留在地产中介门口的人们轻易被热情“围攻”，三个中介轮番上阵，急切地释放消息，“现在买房比较友好”。
这是8月30日傍晚，广州落地“认房不认贷”政策当天发生的一幕。房地产中介不放过一切时机，蜂拥而至。
激动的不止房产中介，还有购房者。“本以为买房遥遥无期了，但这个政策出来后突然又有了希望。”
广州“认房不认贷”实施后，李晶重新获得首套房购买资格。在此之前，她在江门有一套房产，已还清贷款。出于对未来的生活和工作考虑，一直在攒首付准备在广州买房，但迟迟没下手，因为首付比例太高。
根据现在的政策，李晶的购房门槛也降低，首付比例从40%降至30%，这让她有动力提前先看看房子。不过，她也有自己的顾虑，虽然新政能够刺激市场，但房子总价还是不低，贷款分摊到每个月的压力并不小，“买房这事儿，还得再等等”。
在当前新一轮政策密集出台，“认房不认贷”正式纳入政策工具箱的同时，楼市也进入了传统的销售旺季——“金九银十”。政策陆续落地，今年楼市的“金九银十”是否可期？
广州打响“第一枪”
广州是首个落实执行“认房不认贷”的一线城市。
8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
5日后，广州宣布落地该政策。
从当前的房地产市场情况来看，广州确实需要一些政策措施来推动市场恢复。国家统计局数据显示，今年7月，广州的二手房价格环比下降了1%，在一线城市中降幅居首。新建商品住宅价格，也处于下降通道。
与此同时，楼市成交量规模也出现下滑。中指研究院数据显示，7 月广州新建商品住宅成交面积环比连续4个月下滑。初步统计，8月广州新建商品住宅成交规模延续小幅回落态势，同比降幅在30%左右。
“认房不认贷”政策的落实，将有效帮助降低置换客和外地客的购房门槛，释放其购房需求，对市场信心有一定的提振作用。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，政策落地后受益最为明显的将是有置换需求、广州无房有贷的人群。
李宇嘉说，该政策首先释放的是“卖一买一”的需求，或换房需求。卖掉有贷款记录的房，这本身是合理的需求，也是政策一贯鼓励的需求。而这种需求，也会释放二手房，从而带动刚需入市，促进房地产行业良性循环。
其次是外地人和新市民的需求。例如在广州工作，在其他地方有过置业贷款记录，根据此前的政策，在广州购房时首付比例在40%以上；认房不认贷后，首付比例则降至30%，同样执行首套房贷利率。
那么，对于这部分人群来说，“认房不认贷”之后，买房到底能省下多少钱？
安居客数据显示，9月广州新房公示均价44053元/平方米、二手房挂牌均价32785元/平方米。若以总面积为100平方米的住房估算，新政执行后，该类人群至少可以少付32万元~44万元左右的首付。若购买的住房总价越高，其首付减少越多。
对于有刚性需求的购房者而言，首付比例降低，就意味着购房门槛降低，从而激发了购房的需求。
“本以为买房遥遥无期了，但这个政策出来后突然又有了希望。”打算在广州买房并长期居住的李晶告诉时代周报记者，自己在江门买的房子已还清了房贷，此政策出来后，要是在广州买房的话，就不用愁要付4成首付买房。
对于李晶来说，首付4成，还得再努力赚2年，但首付3成就差不多可以购入。
虽然购房的门槛降低了，但是李晶还是有顾虑。她认为，买房的首付是少了，但是房子的总价并没有变化。“作为刚需来说，（“认房不认贷”政策落地）能促进我提前一两年看房，但未必会那么快买。”
超50条新政加码
继广州过后，已有北京、上海、深圳、中山、武汉、惠州、佛山、东莞、成都、南宁等10余城市出台这一政策。
至此，四个一线城市全部落实首套房“认房不认贷”政策。业内分析认为，这意味着有望极大修复市场情绪和预期，提振市场信心。
“市场迫切需要在‘金九银十’、年底销售旺季来临之际，通过北上广深等一线城市政策调整，带动预期稳定。”李宇嘉说，包含北上广深带动的三大都市圈，都市圈楼市占据了全国楼市新房市场销售金额70%的份额，这是楼市的基本盘，也是稳定楼市的抓手。
实际上，在7月24日，政治局会议定调“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。”之后的一个月，各部门相继发文落实房地产优化措施，促进房地产市场平稳健康发展。
自7月24日政治局会议之后，各地政策出台频次略有加快。据时代周报记者不完全统计，截至9月4日，这42天内各地出台包括购房补贴、认房不认贷、房贷款利率、税费补贴等政策超50条，超过了5—7月的总数。
这些稳定楼市的措施，包括降低购买首套住房首付比例、贷款利率、改善性住房换购税费减免、“认房不用认贷”等政策类、金融类的支持。
这其中，力度最大的是中国人民银行、金融监管总局发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。此次调整，不仅引导当前个人住房贷款实际首付比例和利率下行，同时还引导银行降低存量房贷利率。
具体来看，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
同时，将二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
也就是说，与现有水平相比，各地购房首付比例和贷款利率都有望出现下调，二套房的下调幅度更大。
易居研究院研究总监严跃进认为，最大的变化在于，二套房的下限从过去加60个基点变为加20个基点。从这个角度看，对于二套房方面的政策非常给力。
换句话说，即便有部分购房者可能不能享受“认房不认贷”政策，若按现在的政策，也可以享受二套房贷款利率下调的机会。
“过去比较侧重首套房，而现在对于二套房也给予了非常明确的支持，有助于促进首套和二套房利率成本的降低。”严跃进说道。
那么，存量住房贷款利率下，能降低多少利率成本？
据新华社报道称，有业内人士估算，全国有近1亿个首套房存量贷款合同，而其中因利率偏高面临协商调整的借款人约4000万户。利率调整后，这些借款人的财务负担会有明显下降，平均降幅约为0.8个百分点。
据测算，以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设借款人和银行协商将房贷利率调降至4.3%，可节省借款人利息支出每年超5000元。
由此看来，存量住房贷款利率下降，对部分借款人来说，可以减少利息支出，有利于扩大消费和投资。而对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。
“金九银十”可期
作为房地产市场传统的旺季，“金九银十”是全年的“重头戏”。在一系列利好政策之下，这个传统销售节点或将有利于带动需求入市。
李宇嘉分析称，9~10月是传统的“金九银十”，11~12月是开发商冲业绩的关键期。一揽子政策出台的目的很清晰，就是要利用好9~12月这四个月的窗口期，把近期的市场情绪和交易规模能尽快稳定住。
这四个月的楼市窗口期，若利用得好，加上去年底的低基数，能够实现全年楼市“U型”走势。
而从消费者的角度来看，“认房不认贷”、存量住房贷款利率下降，确实为外地人买房、“卖一买一”方面的确带来好处，如降低首付、降低利息等，能够释放部分市场需求。然而，也有部分群体对买房消费持谨慎态度。
时代周报记者以购房者的身份踩点广州天河、白云、荔湾区部分楼盘，尽管是工作日，也有顾客带着父母、小孩一起来看房，并询问交房时间，以及周边的学校、医院最快的投入使用时间。
作为荔湾区某热门楼盘的销售人员，张娟表示，在广州发布“认房不认贷”政策以后，就有不少客户主动前来咨询。“从早上七点到半夜一两点，每个时间段都有客户询问自己要买房的话首付能减少多少，房贷利率下调后贷款利息要怎么算等。除了睡觉以外，其余时间都在答疑。”
广州天河区房产中介的销售张锋也有同样的感受，虽然这几天都处于忙碌状态，为客户解释最新的政策内容。但是，他表示，“多数观望，改善型客户会比较冲动。十个人中，有六个都是改善型用户，会有预约时间计划去看房。”
咨询购房优化政策、看房的访客增加，不过上述房地产销售人员都认为，成交量并未在短时间内明显改善，部分购房者仍处于观望中。
但对于接下来的“金九银十”，业内人士保持乐观态度。
严跃进认为，“金九银十”之际，一线城市势必会迎来一波比较好的交易行情，对于全国市场的信心提振，对于全国整个市场行情的判断，具有非常积极的导向。
张娟也持有相同的观点，她表示，一年下来，开发商靠的就是“金九银十”，会通过节假日活动、优惠补贴去吸引客户，人气会比现在更旺一些。对于刚需买房来说，她认为越早买越好。
“大家可能都想等到‘金九银十’再买，但我们做房地产的人都知道，羊毛出在羊身上，其实价格都是一样的，你越早买，你就有更多的选择权选择楼层。”张娟说道。
（应受访者要求，文内李晶、张娟、张锋均为化名）
本文来自微信公众号：时代周报 （ID：timeweekly），作者：阿力米热，编辑：潘展虹
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