两次热销，能改变房山楼市命运么？
本文来自微信公众号：好评与差评 （ID：ihaoping），作者：玥玮，头图来自：视觉中国
今年上半年，北京楼市最“高开低走”的区域，无疑是房山。
开年政策端搞了个大动作，各个在售项目加班加点，买房大军一阵骚动，各路媒体摇旗呐喊：房山要崛起了。
结果，一区一策的风吹了一半，戛然而止。
两个月前，房山再次振翅，出台人才补贴政策，虽然只针对少部分人群，但很显然，背后传递的信号还是：请相信房山！
房山真的可以相信吗？利好是可以兑现的么？兑现后能否可持续？
这些都是迷雾，开发商不敢相信，买房人不愿相信。
但如果从新房成交的角度看房山，在这种冷市下，房山两个项目的开盘战绩，倒是很让人意外。
揽星辰官宣开盘热销20亿，推出822套，成交621套，首期去化率75.5%。
国贤府官宣开盘热销15.2亿，推出450套，成交323套，首期去化率71.7%。
本着先谈是不是，再问为什么的前提，我们先对两个项目的数据真实性进行了一番考究。
截至6.26日，揽星辰累计推出1277套房，目前已经完成网签715套，网签率60%，数据基本不太掺水，可信度较高。
国贤府那边，托朋友打听了下，实际开盘认购大概在201套，去化45%左右。
并且开盘前的300多张排卡里，有200来组是政府工作人员、北理工教师，以及中建员工。
了解真实数据后，其实我们可以对后面的房山市场，做一些预判。
大概有以下三点：
1. 房山市场在复苏，但节奏急不来。
房山已经躺平多年，无论是销量还是房价，都没什么水花。
在过去两年的年度统计中，房山是唯一一个平均房价浮动不超过1k/㎡的区域。
想要调控房山市场，是没办法一步到位的，主要是房山地缘发展限制的原因。
六环内区域基本发展的差不多了，轨道只有房山一条线，沿轨道发展也基本饱和，其他区域在房山人眼里都属于“偏远地带”。
而且多山区，除去一些永久耕地和文化产业，以及政府规划的留白用地，剩下的可用宅地面积并不多。
比较受关注的大学城，目前规划已经超过20年，但学校规模仍然有限，产业方面也没有革新换代，整体发展就是一个缓慢且趋于停滞的状态。
这种情况下，可想而知，房山楼市的调控是一场硬仗，想要短期内实现突破，非常困难。
但同时，我们不能否认房山的潜力，作为北京楼市里的价格洼地，房山仍然隐藏着大量的需求。
当遇到合适项目、合适价格，就会得到释放，上面两个项目的数据足以证明这一点。
2. 最快活跃房山市场的方法，是降价。
降价在房山是个“又痛又爽”的决策，不降，真卖不动，降了，信心也降了。
扒一扒过去几年房山销量前列的项目，都逃不过降价的命运。
揽星辰指导价4.5万，成交均价仅3.3万，京西印玥指导价4.3万，成交均价3.8万左右，其他项目开盘也多少都会降点。
傲娇不降价的项目，中海寰宇视界，顶着5.8万价格一站到底，成为渠道眼里的香饽饽。
这么看来，没有降价的国贤府，实际去化45%已经很不容易了，还有大量刚需愿意买单，产品力真的有点东西。
但其实，开发商拿地的楼面价本身就不高，不管开盘价格降不降，都有比较厚的利润赚。
那矛盾的点在于，如果想走流速，对开发商无疑是安全的，一降到底，快速跑赢。
但对房山市场来说，就是一个恶性循环，就像前面说的，降的不止是价格，更是信心。
如果想力挽楼市狂澜，开发商能做的，更多是在产品端去做升级，保证交付质量，最起码，先避免维权情况吧！
到底要做60分，还是100分？考验开发商的时刻到了。
3. 未来很长一段时间里，房山很难撑起改善市场。
国贤府有点大胆，在房山做改善产品，被誉为房山少见的“高端盘”。
但热销归热销，实际结构性数据拉出来有点打脸：
整体去化率45%，其中100㎡以下小三居认购率接近80%，100㎡以上户型认购率仅37%。
真正的“大户型”（127㎡以上），认购率仅23%。
属于是欧亨利式结局，但确实，房山客群总价承受能力真的不高，过往几年，房山总价500万～600万的房子成交都很少。
同等价位买大户型，很多人其实会更愿意去拥抱大兴。
又想起了之前某开发商朋友的话：
“要产业没产业，要环境没环境，地铁挤得要死，自驾堵得要死，空气质量还不好！真改善谁买房山啊！”
只能说：房山改善市场的发展，比我们预期的还要坎坷。
本文来自微信公众号：好评与差评 （ID：ihaoping），作者：玥玮
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