深圳城中村，最近发生了一件大事
本文来自微信公众号：深圳客（ID：szhenke），作者：深圳客编辑部，头图来自：视觉中国
“白芒村统租，被迫搬家，从此日落归山海。”
这几天，网上出现了很多白芒村被统租的消息，视频中住户们拉着大包小包，准备离开白芒村，表情复杂。
网传白芒村被统租引发热议，图源：抖音
白芒村位于南山西丽，这里离地铁站较远，据说白芒村的农民房租金几乎是南山最低，单间空房900左右，一房一厅则在1500左右，因此这里住着不少在深圳南山周边制造业工厂上班的打工人。现在，因为房东们的房子被统租，他们很多人都收到了搬家通知书。
白芒村房东对租户出示的“限时令”
其实，被改变的不只是他们的住处，当统租大举介入深圳城中村，对于未来的深圳，这是一件大事。
一、何为深圳“统租”
这次的深圳“统租”，是由政府或相关部门出资或管理的租赁房屋，通常针对低收⼊群体或有特殊需求的⼈群提供的公共福利房屋。
官⽅资料显示，为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，官方提高了“十四五 ”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原⽬标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套。具体到2023年，深圳提出要新开工建设60个项⽬，建设筹集16万套（间）。
任务数量更新之后，深圳建设筹集保障性住房立即有了大动作，统租目标指向了深圳城中村。
去年2⽉28日，深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升暨三宜小村建设动员会在龙华区元芬新村举⾏。活动现场，10个区（新区）签署了保障性住房建设筹集任务书，发布“深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升点指引”，吹响深圳保障性住房建设筹集的“冲锋号”。
市人才安居集团与宝安、龙华、光明等三个区签署了《战略合作框架协议》，与相关金融机构签订了大额授信协议，为城中村保障性住房规模化品质化改造提升提供强大⽀持。在当天，“深圳安居微棠住房租赁投资控股有限公司”横空出世，这家市属国企人才安居集团旗下的租赁投资控股有限公司正式揭牌。
一个月后的3⽉28⽇，《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见的通知》发布，市人才安居集团与宝安、龙华、光明 区签署了战略合作框架协议，将共同出资成立区级城中村改造公司，全力推动辖区城中村规模化租赁改造。
5000亿资金加持、安居微棠揭牌、区级城中村改造公司成立在即，至此深圳官方吹响城中村租赁改造的“冲锋号”。这次的白芒村，就在该项租赁改造运营的范围内。
统租中的白芒村，图源：深圳客
其实简单说，“统租”就是将城中村整个区域进行打包运营，把城中村的自然房源，从房东手中打包统租过来后，再进行一定程度的室内装修、安装生活配套等，改造为公寓。
这一过程中，统租给房东的租金并不低。⼀名深圳农民房房主说：“大喜事，我在南山白芒村有⼀套农民房，刚刚接到相关单位的电话，让我接受政府的统租。政府给的租金很高，经过各项的补贴叠加，租金回报可在15年左右回本，比我们自己租出去租金要高2倍以上。深圳市政府太好了，非常感谢！有政府兜底，租金也放心。”
统租改造的过程中，给房东的补贴租金并不低，图源：今日头条
不止南山，光明区也在启动城中村规模化统租改造。
媒体报道显示，4月21日，在光明区⽟塘街道红星城中村保障房规模化品质化改造项目集中签约启动仪式上，现场175套8624平方米房屋完成签约，574套20583平方米房屋达成签约意向。“预计项⽬完成后，至少收储50栋约5万平⽅⽶房屋，将打造成为开放共享的人才邻里、亲山近水的活力聚落。”
二、被叫停的“万村计划”
大规模介入深圳城中村的租房改造，这并不是第一次。今天的深圳统租，让很多人想起之前万科的“万村计划”。
从2017年开始，万科进⼊深圳上百个城中村，从城中村房东⼿中租下近2000栋“农民房”。万科官方宣称“万村计划”最主要的业务，是“统租”农民房，即以高于市场价的租金和农民房房东签约。10～12年的长约，然后经过改造之后，移交给万科长租公寓品牌“泊寓”进行运营，另外还包括房屋底商、办公空间的改造与运营。在部分城中村，万科还将对“农民房”首层的商铺进行招商运营。
从村民手里大规模拿房源，改造租赁再运营，这和今天的深圳统租，底层逻辑几无二致。
当时，万村的生意模式看起来不错，实施过程中却碰到了诸多困难。短时间内的集中签约，以及后续“农民房”房东集中清退租客，打破了城中村租赁市场供需平衡，引起了万科所进驻城中村居民的恐慌。其中便牵涉富⼠康产业⼯人所集中居住的区域，他们呼吁万科妥善推进业务，警惕房屋租金的大幅上涨。
现在再来回看“万村计划”的时间线。2017年7月，万科成立“深圳市万村发展有限公司”，2018年6月，因为富士康龙华工厂北门清湖新村开展的“万村计划”业务，认为它会抬升周边租金水平2～3倍，引发争议；2018年11月“万村计划”被曝将暂停签约新房源； 2018年末万村公司全⾯暂停新签约房源。
主导此项业务的原万科集团负责人称，暂停签约是计划内事项，也是万科主动暂停。他当时这样说：“不暂停的话，让那么多需要搬离的租客住哪里？”
短短2年时间，“万村计划” 就宣告全面暂停，万科得出的结论是：“万村计划” 比想象中复杂，万科可能在一开始并没有意识到：庞大的城中村，是深圳这个城市有机体中，极其复杂的子系统。简单来说，城中村对于深圳的最主要价值，就是提供足够便宜且足够多的租赁房。
而且，它数十年来在野蛮生长，也是以最为市场化的方式在运转的。
有人分析，“万村计划”打破了两个基本点：首先让每套房子变得不便宜（受改造成本影响租金上涨），其次规模化高效的推进速度，导致市场中便宜房的数量快速递减，打破了城中村租赁市场的生态平衡系统，从而引发了巨大争议。
今天这一统租模式再次大面积出现在深圳城中村，这既看起来熟悉，也让人感觉到，一些关于深圳城市底层逻辑的变化再次到来。
三、深圳城中村的底层逻辑
公开信息显示，深圳拥有约360平⽅公里城中村建筑，约占约20%土地⾯积，居住着超过1000万人口。⼀个最基本的共识是，城中村租住了大量深圳相对低收入的群体。
在白芒村搬迁的视频下，有人感叹，深圳已经不适合⼀个⽉拿四五千的年轻人留下来了。有人留⾔，龙华区本来950元的单间改造后变成了1600单间，对于年轻人来讲，压力越来越大。
为什么每次涉及城中村，尤其是涉及城中村的租金，总会在深圳引发争议？背后的本质问题是，城中村在深圳是⼀个什么样的存在？
提纲挈领就两句话，一是为年轻人保留深圳低成本的居住空间；另一句话是，城中村在深圳一直是最具市场化的存在，价格随行就市，供需双方保留了充分的弹性空间。今天城中村的租住空间，其实正是多年来深圳高度市场化选择后的结果。
城中村的宝贵之处，就在于以相对低门槛，给了来到深圳的年轻人参与这座城市未来的可能性。这里有发达的、相对廉价的商业，各种平民化的店铺摊位随处可见。在这个烟火气十足的地方，共享着深圳的机会，却不用付出太高的成本。这种“溢价”，正是多年来深圳吸引年轻人的重要成因。正如无数深圳人回忆，当年自己是如何从城中村走出来，似乎走出城中村，成为在深圳证明自我的重要标准。
弹性、可能性与低成本，这是深圳城中村的灵魂；而城中村的出租房，一直以自然市场的状态，扮演着飞速发展的深圳“廉租房”。
当年万村计划期间，形容城中村里是构成深圳城市的“基石”，其实这种基石不是硬邦邦、冰冷冷的，它是软性、弹性的，它不断在吸纳与包容，它就像这座城市底座的一块巨大“海绵”，对于每一个居住在此的深圳人，都意味着机会。
无论如何，深圳城中村统租序幕已经再次拉开，新的介⼊者将会带给深圳什么，唯有拭目以待。
本文来自微信公众号：深圳客（ID：szhenke），作者：深圳客编辑部
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