2024年楼市如何发展？
一
1月17日，国家统计局公布了2023年中国房地产发展数据。
据国家统计局数据显示：
2023年，全国房地产开发投资约11.09万亿元，同比下降9.6%，降幅比上年收窄0.4个百分点；
全国商品房销售面积约11.17亿平方米，同比下降8.5%，创2012年以来新低；
全国商品房销售额约11.66万亿元，同比下降6.5%，销售额创2016年以来新低。
从数据来看，中国房地产仍在谷底，各项数据表现仍然不尽如人意，成为拖累经济最大的负面因素和不确定性。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，2023年，房地产行业投资信心仍未改善，较2022年降幅进一步扩大，开发投资增速处于历史较低水平。
这还是在2023年地产政策不断宽松的大环境下取得的成绩，尽管从上到下各种刺激政策迭出，但最终的结果却难言有效。
去年12月6日，安信证券首席经济学家高善文博士在安信2024年度投资策略会上现场发言时说，“现在房地产已经站在一个明显超调的水平上，但是我们并不能确定我们已经见底，因为我们认为见底在目前的条件下需要有两个变化，一个变化就是房地产行业的流动性危机必须被阻断，房地产行业流动性危机被阻断的表现之一，至少是房地产行业的筹资性现金流能够停止失血。”
然而，无论是从房企的销售还是融资看，截至目前，房地产行业都远没有到能够停止失血的时候。
在去年11月28日，王石在《财富》全球论坛发言时表示，房产调整期需要3到5年，但眼下中国楼市仍处于下行的寒冬中。
特别是，当前正处于行业商品房与保障房失衡后的结构大调整时期，这种趋势问题和结构问题的大调整所带来的阵痛显然难以在短时期内消化。
这个时候，需要的是什么？当然是政策更大规模更大力度地去刺激。
二
最近我们都在讨论政策的有效性。
近日，上海财经大学校长、中国宏观经济论坛（CMF）联合创始人刘元春在接受新京报采访时认为，总体来讲，房地产在当前多个利好政策的作用下会逐步趋稳，同时，市场出清会加速进行，政策端力度也会呈现全面提升的态势。
市场大多认为，尽管政策效果很难立竿见影，但有总比没有好，早出比迟出好。
去年从政策上看，出台了一系列有利于市场稳定、风险缓解的政策举措，包括对于房地产开发商流动性的管理、放松在房地产方面的管控从而释放需求端的潜力、加大对于保交楼的力度等。
政府端的投资也力求缓解房地产市场端调整对宏观稳增长的压力，其中以“平急两用”公共基础设施建设、保障性住房、城中村改造“三大工程”的推出最具代表性，甚至市场上有声音对保障性住房建设称之为“第二次房改”。
“预计随着‘三大工程’的全面启动，2024年房地产投资的同比增速可能会摆脱负增长状况，从而起到较好的稳定作用。”刘元春说。
本轮房地产调控从2020年的房地产企业融资的“三道红线”和商业银行“贷款集中度管理”制度开始，但一直到2021年下半年房企密集爆雷才表现在销售端上，2021年是房地产销售的高点，全年销售面积达到了15.7亿平方米，此后就一路向下。
从目前市场普遍预测的本轮房地产市场调整的全过程可能持续4～5年时间来看，未来1～2年仍将是磨底期，也就是说，乐观估计也要到2025年左右市场才能稳定下来。
市场稳定的前提是行业尽快筑底，但行业筑底的一个标志是，所有的限购都取消了，而这又以取消北上广深等城市的限购最有效。
去年下半年开始，一直稳如泰山的四大一线城市也开始在限购政策上有所松动。
去年9月份，市场就有传言称上海五个新城（即青浦新城、奉贤新城、南汇新城、嘉定新城、松江新城）均将放松限购。随后临港、金山出台人才安居新政，限购政策部分松动。
2023年12月14日，北京、上海两个一线城市在同一日调整优化了购房相关政策，涉及降低首付比例、降低房贷利率、调整普宅标准等。此后深圳、广州也陆续跟进。
1月13日，上海青浦、奉贤新城联合发布新政公告，非沪籍人口，社保要求降低到三年，而且单身也能购房，按照之前上海的限购规定，在上海买房，需要5年社保且结婚。
综合分析，上海此次的调整仍属于试探性地小修小补，对当地市场产生了一定积极效果，但整体带动幅度有限。
笔者认为，后续上海逐步取消限购政策的可能性较大，而且上海之后，深圳、北京也会陆续跟进。当然在一线城市政策不太可能一下全面放开，大概率是远郊区先试点，在未来2年时间里逐渐试探、逐步放开。
政策的有效性是与预期的连续性、稳定性密切相关的。
三
要理解这波地产为何复苏缓慢，需要复盘这次楼市周期逻辑。
高善文说，在2014年以后，一方面人口加速向大城市流入，一方面大城市的房价加速上涨。在这样的背景下，大量大城市的购房需求被推挤，被挤出到了中小城市，一个小城市人口流出越多，说明他有越多的人去大城市打工，他在大城市打工的钱回流到这些中小城市，支持了这些中小城市的繁荣，支持了这些中小城市房地产市场的上涨。
因此，从2014年开始的这一波楼市周期的规律是，在大城市打工，在小城市买房，小城市人口流出得越多，这里的房子越好卖。同样，大城市也因为流入人口增加，楼市火爆。
说到底，楼市是整个经济大循环中的一个节点，这是一个依赖于人口持续流动与经济持续增长的产业。如今经济下行，在大城市里面打工的人也不好过了，人口逆向回流中小城市甚至农村；疫情的严重冲击对地方企业和普通住户形成了很大的资产负债表的损害，使得他们的风险承担的意愿和能力在下降，既带来了股票市场的调整，也带来了房地产市场需求的快速下降。在这种情况下，小城市的楼市首先崩盘，随后这种风险又传导到大中城市。
所以楼市的复苏依赖于经济的复苏，依赖于经济结构的调整，依赖于决策层对房地产市场的定位。
本轮周期启动以来，产业结构转型升级一直是关键词，传统增长模式过度依赖基础投资和房地产投资，虽然短期有效，但长期必然固化结构性矛盾，损害增长的可持续性，未来必须加快经济结构调整。
我们可以从决策层对出险房企的态度，对舆论呼吁的放松限购的态度，对股市长期萎靡不振却鲜有“救市”的态度可见一斑。
然而一个不得不接受的现实是，中国老百姓70%的财富都在房地产上面，房地产相关产值达到了25～35万亿，占国民经济的20%～30%，要说真不救市也是不可能的，关键是如何在这个中间做好平衡。
房地产本质是资金密集型、政策密集型，发展靠的是资金驱动和土地驱动。政府如果想转变增长方式，摆脱对房地产的依赖，就得从土地财政转向税收财政。而税收财政就是产业财政，产业财政就是企业财政，最后又回到了如何繁荣市场主体上。
如果市场主体繁荣，企业都赚到钱了，老百姓自然也就富了，也就愿意改善住房需求，这不也是一种曲线救市？
但这同样需要时间，而且可能更漫长，相对来说，加快取消对房地产行业的各种限购可能会更加便捷。
2021年中央经济工作会议上首次提及“房地产新模式”。全国工商联房地产商会理事李骁认为，房地产发展新模式是指真正落实“市场+保障”双轨制。
如果按照这个思路来，2024年的重点任务估计还是前面讲的“三大工程”，靠政府投资的话，复苏时间更加漫长。
本文来自微信公众号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015），作者：梁云风
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