蛋壳公寓成功在美上市：成迄今规模最大长租公寓上市公司
编者按：本文来自微信公众号“IPO早知道”（ID：ipozaozhidao），作者Uncle C，编辑 C叔，36氪经授权发布。
据IPO早知道消息，长租公寓服务商“蛋壳公寓”于北京时间1月17日晚间正式在纽约证券交易所挂牌上市，股票代码为“ DNK”， 这是继青客公寓后、又一家在美上市的国内长租公寓服务商，同时也是迄今为止规模最大的长租公寓上市企业。
蛋壳公寓此次共将发行960万股美国存托股票（ADS），每股ADS相当于10股A类普通股，发行价为每股ADS 13.5美元。
花旗集团、瑞士信贷和摩根大通担任蛋壳公寓此次IPO的联席主承销商，老虎证券则为副承销商。承销商共享有159万股ADS的超额配售权，以前述发行价计算，若执行“绿鞋机制”后，蛋壳公寓的IPO募资募资规模超1.49亿美元，市值可达27.4亿美元。
值得一提的是，最新版本的F-1招股说明书显示，蛋壳公寓的过往投资方也是重要股东——蚂蚁金服、老虎环球基金和愉悦资本分别有意认购至多3000万美元、2500万美元和2000万美元的ADS，另有战略投资方有意以IPO价格认购至多2500万美元的ADS。
在正式向美国证券交易委员会（SEC）递表前，蛋壳公寓还刚刚获得来自华人文化产业投资基金和春华资本的1.9亿美元D轮融资。
这意味着蛋壳公寓的新老股东对其当前的业务状态及发展前景持有较为乐观的态度，或也给整个资本市场传递了积极的信号。
IPO后，蛋壳公寓天使投资人兼董事长沈博阳、联合创始人兼CEO高靖和总裁崔岩将分别持有5.9%、13.4%和1.9%的股份，其中CEO高靖的投票权将达到75.6%。
增长与盈利
显然，刚刚过去的2019年对于国内的长租公寓行业来说可谓是“分水岭”的一年。
2015年前后，随着各地“租售并举”与“租售同权”等引导性政策的逐渐放开，一、二线城市的房地产市场几乎在同一时间从增量竞争转为存量竞争，国内长租行业便在这一特定的时代背景下快速发展。
但鉴于相对偏重、高度依赖资金和房屋资源的行业属性，加之近两年一级市场的资金收紧，自2018年下半年起尤其在2019年，长租公寓“暴雷”的现象屡见不鲜。
相应的，资本从“广撒网”的状态逐渐向头部企业靠拢。2019年，长租公寓行业仅有的大规模融资事件均出自“自如”和“蛋壳公寓”两家行业领先的公司。其中，自如于2019年6月被曝出约5亿美元的融资已接近尾声，但至今尚未官宣。
而蛋壳公寓则在3月宣布完成由老虎环球基金（Tiger Global）、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投的5亿美元C轮融资，投后估值超过20亿美元；加之前文提及的1.9亿美元D轮融资，蛋壳公寓罕见地在行业“遇冷”的情况下短短半年多逆势完成2轮融资。
具体从公司运营数据来看，与2015成立当年年底的2434间公寓数量相比，截至2019年11月30日，蛋壳公寓的房源数量为43.27万间，增长177倍。招股书援引艾瑞咨询的报告称，蛋壳公寓已是国内发展最快的长租公寓服务商，2015年底至2018年底期间的年复合增长率达360%。
不过，在规模快速增长的同时，“盈利难”是对于包括蛋壳公寓在内的所有长租公寓服务商均无法逃避的一个问题。
2017年和2018年，蛋壳公寓的营业收入分别为6.57亿元和26.75亿元人民币，同比增长307.3%；净亏损则分别为2.72亿和13.70亿元人民币。
2019年前三季度，蛋壳公寓的营收已达到50.00亿元人民币，较2018年同期增长了198.8%，当然净亏损则同样为25.16亿元人民币，经调整后的EBITDA则为负14.61亿元人民币，而经调整后的EBITDA率则低于2018年同期。
由此不难判断，过去几年对于高增长的诉求使得蛋壳公寓的整体亏损伴随着规模增长一同增加，但经调整后的EBITDA率及亏损率的降低（相较2018年）则也意味着在可复制性愈来愈强、成本把控愈发得当的情况下，蛋壳的盈利能力或许也会有显著提升。
创新与合规
从产品特征来看，目前蛋壳公寓旗下共经营两大品牌产品，分别为蛋壳公寓和筑梦公寓。
蛋壳公寓是其自2015年成立至今的业务重点，这一新租赁模式的特点在于：通过集中化地运营由房东托管的公寓，在对公寓进行标准化的设计、装修、配置后提供一站式服务，将其出租给租客。在这一过程中，所有业务流程均在线化，无实体店面。
在“蛋壳公寓”的基础上，蛋壳公寓又在2018年11月推出了筑梦公寓，主要提供面向蓝领群体的员工宿舍。彼时也是“蓝领人群”最受资本及创业者关注的时间段，依托成熟的业务模型，蛋壳公寓迅速在蓝领群体宿舍这一细分领域内占据了一定的市场份额。
除了对于客户群体的精准定位外，新一线城市的增量空间也是各大长租服务运营商的“必争之地”。
譬如蛋壳公寓，截至2015年年底，其所运营的所有2434间房源全部位于北京；而截至2019年9月30日，蛋壳公寓已入驻北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、武汉等13座城市。
另外，通过蛋壳公寓的路演文件不难发现，蛋壳公寓与房东的租约一般为4-6年，而截至2019年9月蛋壳公寓的单间装修成本已降至平均10,404元/间，投入回本周期整体缩短至12到20个月。换言之，在与房东的合同租约期限内，蛋壳公寓就能够确保处于盈利状态。华兴资本曾给出一则综合数据，55%的拿房成本占比和百间65%的入住率为盈利临零界点，即息税前利润率为0。而截至2019年6月30日，蛋壳公寓的租客入住率为89%，租客续租率约为51%，房东续签率为80%，均位于行业之首（根据艾瑞咨询数据）。
当然，在一系列漂亮数据的背后，依然存在一个不容忽视的问题，也是长租公寓饱受诟病的话题——租金贷。
在2017年，2018年和2019年前3季度，蛋壳公寓的租金贷用户占比分别为91.3％，75.8％和67.9％，呈逐年递减趋势。蛋壳公寓也在招股书中特别提到，其合作的对象全部为持牌金融机构且会控制合作对象的数量。
就在数天前，由国家相关监管部门牵头的《长租公寓评价规范》已进行进一步的研讨，预计不久之后就能正式落地，届时，“长收短付资金杠杆”的模式或将更多限度的遏制，也将使得行业更加规范透明。
如果说2015年至2019年是国内长租公寓的1.0时代的话，显然，自2020年起，随着青客公寓登陆纳斯达克、蛋壳公寓挂牌纽交所，以及自如或将同样于今年上市，长租公寓的2.0时代已然到来。
在拼精细化运营的2.0时代，与云、AIoT、大数据等新兴互联网科技紧密的结合，进一步提升行业效率、改善用户体验、消除安全隐患，这些都是蛋壳、自如们当下擅长的、也是它们今后能够有更多发挥空间的。毕竟，国内长租公寓市场还远未饱和。
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