都是“二房东”，长租公寓上市会否重演WeWork窘境？
“降价啦！！！9.9平米正规次卧2290元，小区环境优美，随时可以签约入驻，欢迎看房。”这是北京自如管家小刘每天发出的数十条朋友圈信息中，最为常见的一种。
在小刘的朋友圈里，你会感觉租房价格似乎永远都在下降，只要你能及时出手，捡漏的机会永远都在身边。更“奇怪”的是，这些本应该稀缺的高性价比房源，现在似乎变得越来越多……
一线城市的“管家”们不断冲击自己业绩的同时，他们背后的长租公寓平台，则在加快迈向资本市场的步伐。
前不久，长租公寓两大品牌蛋壳和自如都相继被爆出IPO相关消息。有媒体称蛋壳正在谋求赴美上市，而另一竞争对手自如也被传出考虑明年赴美IPO。不过传闻中的主人公始终闷头不语，要么“不予置评”，要么三缄其口。
去年以来多次站在舆论风口浪尖的两大长租公寓平台，此番能否成功上市、谁会成为长租公寓第一股、IPO传闻背后又折射出长租公寓市场的哪些窘境？一时间，行业内对此热议不绝。
风口散去，上市成为必选项？
据公开资料显示，成立至今蛋壳和自如分别完成了6轮和3轮融资。蛋壳的最后一次融资是在今年3月完成的C轮（5亿美元），自如则是在今年6月中旬完成了5亿美元B轮融资。根据天眼查的数据显示，目前蛋壳的估值超过20亿美元，而自如的估值更是高达50亿美元。
分析蛋壳和自如的融资过程及估值变化可以发现，相较于其他行业的创业企业，长租公寓的单笔融资金额巨大，估值涨幅惊人。显然，长租公寓作为标准的重资产、长周期项目，融资需求明显高于多数行业，而且融资的难度也会随着轮次进一步增加。以目前二者的高估值来看，对于一级市场的投资人来说绝对是个不小的挑战。
蛋壳和自如这类具备互联网DNA的平台项目，与万科、碧桂园这些房地产公司内部孵化的长租公寓不同。房地产公司内部孵化的项目有着强大的企业配套基础和充足的资金，而蛋壳、自如则是将普通住宅、公寓承租下来进行二次装修，再通过自建App应用（网站）对外出租，可以说其扮演的就是一个“二房东”的角色。
它们的优势是商业模式、思维理念“生于”互联网，劣势则是缺乏房地产企业强大的资源整合优势，在资金方面更需要外部融资输血。虽然二者的租房价格相较于一般租房市场要高出一截，但以现阶段蛋壳和自如的扩张速度，仍然很难实现盈利，均处在亏损状态且相当一段时间内难以扭转。
自2018年起，市场上已有十多家长租公寓品牌因资金链断裂停止运营。另外包括一些上市地产公司也开始剥离长租公寓项目。原因很简单，这是一个很难看清盈利周期的“黑洞”。
中国地产百强企业中，朗诗集团在今年5月发布公告称，将处于亏损状态的长租公寓业务等业务剥离至控股集团；另外，远洋集团也被媒体报道将于年内剥离长租公寓业务。而从2018年下半年开始，多家大型房企主导的住房租赁专项债券就已经纷纷被爆“中止”， 凸显出监管层对相关债券发行的监管强度。显然，长租公寓盈利差、回款难、市场混乱的情况非一日之寒，业内及资本市场的的审视和谨慎已成常态。
在这样的情况下，对于商业模式特征明显的长租公寓而言，资金链的健康显得尤为重要。
对此，相关互联网行业观察家对懂懂笔记表示：“过去几年由于发展住房租赁的政策引导，整个房屋租赁市场发展确实很快。但租房特别是这种中介形式的租房业务本身就需要大量资金投入，且回报周期很长。单靠房租来实现盈亏平衡其实是很难的，我们可以看到类似蛋壳、自如这样的长租公寓也尝试过一些其他营收方式。而此前争议很大的‘租金贷’、‘套路贷’以及刚装修完就让用户入住的‘甲醛房’，本质上都是要缩短周期尽快实现营收的体现。”
同时，该人士补充道：“现阶段平台的营收都远远抵不上成本支出，一旦长租公寓融资受阻，资金链不能保持健康就会出现暴雷危险。近一年来我们已经见过太多长租公寓暴雷的案例，而现在资本市场也变得越发谨慎，平台很难获得新的大额融资。加之前期投资人着急退出，所以长租公寓只能尽快寻求IPO。”
深层角度来看，“蛋壳、自如”们对于IPO的渴求并非源自于业绩良好，或是新的高成长业务迫切需要通过IPO获取资金支持，而是要活下去。
WeWork估值暴跌已经敲响警钟
长租公寓之外，整个地产行业最近最火的新闻，莫过于美国最大的联合办公企业WeWork的估值暴跌。从年初将近500亿美元到如今可能不足200亿美元，WeWork不顾大股东软银的反对，仍然坚持“流血”上市。
WeWork估值暴跌的背后，是投资者和公众对WeWork的公司治理能力以及巨额亏损状况的担忧。尽管目前WeWork尝试改变公司治理问题并提出了积极的修改措施，但是巨额亏损以及盈利难期依旧是难解的死结。
从商业本质上来看，WeWork和自如、蛋壳一样都是扮演着“二房东”的角色，只不过一个是对创企，一个是对大众。
对此，相关互联网行业分析师表示：“虽然这两类项目的商业模式不同，但从传统角度来看，却有很高的相似性。首先，它们作为创业公司必须要让自己保持一个快速且持续的增长态势，这样才能获得资本市场的认可。但是体量的快速增长意味着成本也在快速增加，可是地产项目重资产、长周期属性很难转变，这就会导致资金缺口随着体量的增长而迅速扩大。其次，一旦整体经济出现下行，短期合同的租客可以灵活选择，但签下长期合同的平台所承担的压力就会越来越大。”
对于盈利难的问题，该人士对懂懂笔记强调：“虽然目前头部长租公寓开展了例如民宿、驿站、整租、合租等一系列新模式，但这些举措并不能构成核心竞争力。长租公寓的核心竞争力依旧在于房源的获取、空置率的控制以及用户体验的提升，这些因素和WeWork这样的联合办公平台完全相同。”
或许，蛋壳、自如未来的IPO进程不一定会遭遇WeWork的窘境，但是WeWork目前的估值暴跌可以作为一个“提示”，也算是给准备冲刺IPO的更多长租公寓企业敲响了一个警钟。
【结束语】
一众长租公寓的运营模式未来很难有更大突破，只能是在现有模式中不断打磨营收与成本之间的“细节”。为了给资本市场充足的信心和想象空间，市场的扩张必然不会停止，或许只有等头部长租公寓平台IPO成功后，才会逐渐告别现在的粗放式发展，走向精细化运营，真正找到长期可持续性发展的要诀。
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