六个关键词，看清2023年房地产市场新动向
图片来源@视觉中国
文 | 节点商业组，作者 | 七公
“水深火热”的房地产市场，终于在2023年迎来转机。
据国家统计局公布的数据，今年1-2月，全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%，较去年1-12月下降10%，增速回升4.3个百分点。
同期，全国商品房销售面积15133万平方米，同比下降3.6%，较去年1-12月下降24.3%，增速回升20.7个百分点；全国商品房销售额15449亿元，同比下降0.1%，其中住宅销售额增速回正为3.5%。
图源：国家统计局
整体来看，行业并没有一下子进入较热的位置，但主要指标突破临界点，房企融资和拿地信心边际改善，草蛇灰线的“小阳春”迹象还是能察觉得到，以及“金融16条”和“三支箭”等利好政策的先后落地，“两会时间”明确的发展风向标，曙光已然破晓。
站在新一轮周期的起点，牌局里的时与势将如何演变？又有哪些“选手”能平稳过渡？本文尝试用六个关键词做解读。
回暖＆苏醒
最近一段时间，关于房地产市场，“回暖”和“苏醒”是我们频繁提及的两个词。
去年底，央行和银保监会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，内容涉及房地产融资、做好“保交楼”金融服务、推进受困房地产企业风险处置等共计16条措施，即业内俗称的“金融16条”；叠加政策射出“三支箭”，以信贷+债券+股权的猛烈“组合拳”，疏导行业的流动性危机。
这意味着，监管对房地产的态度开始从限制转向支持，从之前的稳楼市降低购房者压力，逐渐转向稳房企、稳预期，尤其指出要对各类市场主体一视同仁，支持优质民营企业依法上市融资、并购重组。
在融资端全面“回暖”的背景下，诸如龙湖集团、碧桂园、美的置业、中海地产等一批班级“三好生”，率先拿到“入场券”。
简单回顾，2022年5月、8月、11月、12月，龙湖集团分别发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS、15亿元中期票据、20亿元中债增全额担保债券、7亿元“内保外贷”，全年共计融资92亿元；
2022年9月，由中债信用提供“全额无条件不可撤回连带责任保证担保”，碧桂园完成2022年第一期中期票据发行的簿记建档工作，本金总额15亿元；
2022年10月，中海地产150亿元公募债获批通过；
2022年11月，交易商协会受理美的置业150亿元储架式注册发行
……
由此，很自然地引发一个思考：如何才能被戴上“小红花”？探幽索隐，稳健的财务状况和足够高的债务安全线是上述几家企业的共性。
不妨拿龙湖集团管中窥豹。
财报显示，2022年，该公司营业收入同比增长12.17%至2505.7亿元，股东应占溢利同比增长2.13%至243.6亿元，基本面稳中有进。
截至2022年12月31日，其资产负债率（剔除预收款）为64.8%，净负债率为58.1%，现金短债比达到3.52倍，“三道红线”连续7年绿档；平均贷款年限为6.67年，平均借贷成本仅为4.10%，融资成本持续低位运行。
进一步地，为了最大限度出清风险，确保2023年轻装上阵，龙湖集团已把一年到期短期债务压降到10%，1-3年及3年以上的债务比例分别为43%、47%，又于2022年下半年提前偿还了两笔2023年到期的美元债，外币债务掉期比例为98%。
说到底，“打铁还需自身硬”，要成为“优等生”，除了良好的“造血能力”，必须牢铸底线思维，懂得对杠杆敬畏，对负债克制，并以此严格要求自己，才能抵御暴风雨。
随着融资端的全面“回暖”，“苏醒”则成为行业的另一个显著特征，无论是成交量，还是找钱的密集度，都释放出久违的积极意义。
根据克而瑞数据，2023年2月，TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元，单月业绩环比增长29.1%、同比增长14.9%。
其中，保利发展实现签约金额342.84亿元，同比增长42.98%；龙湖集团实现合同销售额174.1亿元，同比增长86.2%；中海地产实现合约物业销售金额约274.24亿元，同比增长153%……
同样的势头还在债市和股市出现。2月份，万科、新城控股、美的置业等部分房企中票获交易商协会接受注册，另有保利发展、招商蛇口、碧桂园等超过28家企业，宣布股权再融资计划。
防风险＆抓机会
今年两会中，政府工作报告对房地产做了如下阐述：“……有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”
短短几十个字，其实已经为亏卯兔年的工作定调：2023年将继续关注房企风险，继续落实资产负债表的优化。不仅如此，防风险还将是地产业中长期发展的主旋律之一。
新的形势下，主动调整，彻底改变高负债、高杠杆、高周转的“三高”模式，固然是企业应对危机、驾驭“变局”的根本之道，可很多时候，历史转折中往往蕴藏着巨大契机。
就像“黑天鹅之父”纳西姆·尼古拉斯·塔布勒在《反脆弱：从不确定性中获益》一书中写到的：“有些事情能从冲击中受益，当暴露在波动性、随机性、混乱和压力、风险和不确定性下时，它们反而能茁壮成长和壮大。”
具体而言，经过多轮调控和优胜劣势后，目前行业正驶入健康轨道，并愈发向“马太效应”靠拢。
遵照经济和商业演进规律，在分化加剧阶段，优质房企因为得到政策力挺，以及内在的规模、资金、品牌底色和成熟的战略战术，通常能打开脱颖而出的窗口，斩获相对多的新空间，即强者恒强。
过去一年，尽管房企整体的拿地情绪较为低迷，但保利发展、龙湖集团、滨江集团、越秀地产、华润置地、中海地产等全国性龙头企业，仍然频频出手，广泛布局。
2022年，龙湖集团累计摘得34幅地块，新增收购土储建筑面积448万平方米，集中在北京、上海、苏州、合肥、西安、成都等多个高能级城市。
滨江集团和越秀地产则在区域土拍市场表现抢眼。前者以拿地金额403亿元，拿地面积177万平方米，领跑长三角地区；后者以拿地金额211亿元，拿地面积123万平方米，排在华润置地和保利发展后面，位列粤港澳大湾区第三。
来到2023年，抓住赛道的结构性机会，龙湖集团瞄准长三角和华中地区，再度新增收购土储总建筑面积12万平方米。
在节点财经看来，愿意主动拿地，愿意加大投入，既是优质房企对后市的坚定看好，也有基于本身实力的果敢，背后支撑他们的恰恰是多年未雨绸缪、持重经营，“增肌控重”，由此形成的弹性、韧性、塑性，既能承重负荷、压而不折，也能洞悉趋势、实时反弹延展。
事实上，今年政府工作报告中，“涉房”内容还在“扩大国内需求”和“保障基本民生和发展社会事业”两个大项中体现：实施城市更新行动；加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
无疑，先行者已捕获信号，并前瞻备粮。
产品力＆交付力
“谁无暴风劲雨时，守得云开见月明”，纵观近三年的房地产市场，大致如此。在赛道大面积出清和格局重塑的过程中，总有一些企业能等到光明。
当下，这场史无前例的深度变革仍余震绵绵，但处在承前启后的特殊节点，人们对美好生活的强烈追求糅杂曾闹得沸沸扬扬的“保交付”事件，使房企面临的挑战更加复杂，对核心竞争力的考验也更加多维，除了前文提到的财务基本面和债务安全线外，产品力和交付力越来越成为玩家们存量竞争时代的“胜负手”。
易居企业数据显示，2022年，位于住宅顶端的高改项目，成交量同比增幅达到10%，属实为市场波澜下，罕见增长的一个类别。
高端产品的热销，说明主流置业需求正在发生变化，从刚需、刚改往改善，甚至高端改善跃迁，且该趋势在2023年得到快速印证。
克而瑞数据显示，1-2月，改善四房成交占比继续提升，改善型大面积段产品市场热度继续走高：长三角区域100-140㎡面积段产品成交占比同比大幅提升8.4个百分点，珠三角区域120-160㎡面积段产品成交占比同比提升2.2个百分点。
向上漂移的消费动向，让长期布局高量级城市，重视产品力进阶的公司感受明显，且清楚地反映在成果上。
据节点财经了解，龙湖集团自2022年末起，接连推出高定产品线御湖境、云河颂、青云阙。
其中落于北京、上海、泉州等城市的御湖境项目，开年即取得不俗的成绩：首开去化率达到了九成，泉州御湖镜开盘2小时，约445套滨水奢宅被一扫而空；在上海，龙湖松江御湖境的发布会现场，为了接待问讯赶来的1000多名购房者，主办方不得不紧急加开3个分会场。
再如华润置地在成都匠心打造玺宸上院，2022年12月首批次开盘，一周内64套叠拼全部清盘；万科观承别墅·大家，得益于众多在京高净值人群的关注与青睐，2022全年成交173套房源……
再来说说交付力。其实，交付力和产品力本就相辅相成，正所谓“品质交付”，品质和交付缺一不可。
2022年下半年，一个重大的议题便是“保交楼、保民生”被提至C位，首次出现在顶层会议中。交付力，因此被视为衡量房企综合实力的硬指标，房企品牌价值的内涵表达。
从实际情况来看，头部房企大多能紧跟国家政策指引，以优秀的交付力压实社会责任，“如约保质”，对外传递放心买、放心住的声音。
2022全年，龙湖集团共交付超11万套住宅，100%按期交付，更有超40%项目实现提前交付，交付满意度约90%；碧桂园累计交付近70万套房屋；美的置业提前和如期交付超8万套房；旭辉集团在全国交付近7.7万套新房……
行之文末，文章开篇问题早已给出答案。当新的大幕缓缓拉开，那些做好“脚注”，即拥有稳健的财务状况和足够高的债务安全线，恪守初心，立足长期产品力和交付力的优质房企，经受住了市场的考验，也必将得到市场犒赏。
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