割中国地产大佬的韭菜，黑石苏世民的围猎图
图片来源@视觉中国
文 | 一点财经，作者 | 刘亚杰，编辑 | 严睿
“我们要跑了？往哪去跑？我的护照还是中华人民共和国护照。”
2017年8月20日，广州媒体见面会上，SOHO中国董事长潘石屹被记者追问时如此表示。吃尽了中国土地增值红利，转而兜售旗下上海外滩、世纪广场、虹口等多处资产。“服务社会和他人”的理想还没实现，还是扬尘而去，不留云泽。
可是作为“接盘侠”的黑石集团（BX）董事长兼CEO苏世民，态度和举措截然相反：不仅愿意花236.58亿港元控股SOHO中国，还在中国地产圈继续寻找新的猎物——上海香溢花园、广州国际机场综合物流园、中国物流资产控股权……能买就买，买不到就盯上。
于是偌大的中国地产市场，成了一个资产围城：城里一众国内大佬们如热锅上的蚂蚁，总想卖掉些资产从是非之地脱身；城外的国外资本好似饥饿的秃鹫，直等着集中出逃出现踩踏事件，获得理想的投资回报。
“房地产是中国经济中一块重要的组成部分，如果说你对房地产不感兴趣，就相当于说你对呼吸不感兴趣。”按照苏世民的说法，是国内大佬们对呼吸不感兴趣了吗？当然不是。
楼市遵循着地产行业发展的客观规律，在调控政策的指导下进入平稳发展阶段，失去增速的结果最终诱发恐慌情绪；越是慌乱，越是让苏世民这样见惯全球资产波动的大佬，嗅到机会的血腥味儿。
一边是中国地产行业发展进入调整周期，一边是资本猎手发现趁火打劫的窗口，地产大佬与国际资本大鳄之间的博弈，已是拉开大幕。
“老猎手”的第一枪
“围猎”国内地产行业资产，苏世民已经筹备多年。
2016年12月，中央经济工作会议指出，要把防范金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫。谁是“风险点”？谁又是“资产泡沫”？很遗憾，靠着“高杠杆+高周转”快速成长，带动房价快速提升的地产行业成为众矢之的。
作为行业代表，万达集团董事长王健林如芒在背：2017年一季度数据显示，仅万达商业的负债就达到5446.03亿元，一年内到期非流动负债为198.97亿元，这还未将其他版块计算在内。再不放手就要成为被“下决心处置”的“风险点”了。
相比之下，苏世民的情况也不甚理想。2008年中投增持黑石股票，中国市场大门正式打开。可是此后多年，黑石的表现一直不温不火。
2010年7.34亿元联合鹰君集团开发大连朗豪酒店、2013年1.28亿美元收购方兴地产子公司49%股权、2013年4亿美元收购SCP深圳购物中心40%股权……无论投资额度还是出手频率，均与“私募之王”的身份，以及决心重仓中国市场的计划不相符合。
一边是被动降杠杆、卖资产以求存的地产老板，一边是投资宏愿未能兑现的资本大佬，二人在2017年5月碰面。
然而现在看到的新闻，仅有“愉快见面，相互恭维”的内容。前者一定想卖，后者一定想买，可最终什么都没发生，没有人知道其中原因。
2个月后，发生了那一年最电光石火的故事：王健林作价631.7亿元，将13个万达文旅项目与77家酒店，分别卖给融创中国董事会主席孙宏斌与富力地产集团董事长李思廉。
一座长白山文旅项目建设费用200亿元，13个文旅项目打包价只要400亿元；最初酒店的卖价是336亿元，成交时卖价还不足200亿元。这是一场打劫，彻头彻尾的打劫。
“没有（摔杯）的事儿，一直谈笑风生。”回顾这段故事，王健林云淡风轻。如果这场打劫在王健林的计划内是可以接受的结果，什么是不可以接受的？只可能能是2个月前，苏世民的报价与黑石的背景。
万达集团确实需要尽快化解债务危机，这是当时身处风头浪尖的老王最头疼的问题，可是这并不意味着没有底线的让步。当融创与富力631.7亿元的打包价都能接受时，或许只能说苏世民的报价低到王健林根本无法接受。
其实在谈判桌的另一端，苏世民也会心有不甘。王健林一定给足了诚意，苏世民却无法与之相匹配。进入中国市场近十年，尚未签过一笔金额超过50亿元的交易；成立的第一只亚洲投资基金还是2018年的事情，而且整体规模不过23亿美元。
在这一场博弈中，王健林和苏世民都没有赢。急于出手的商人碰到了不那么急于出手的买家，这场生意只能就此作罢。
重装出击
面对“降杠杆”的压力，或许2017年时候房企还有的选，进入2020年斡旋的空间更小了。
一直悬而未决的“三条红线”——剔除预收款后资产负债率低于70%、净负债率低于100%、现金短债比大于1，最终在2020年中期落地，提升利润空间，加快现金回流，成为当务之急，国内房企的日子越来越难过。
此外，22城土地集中公告、集中出让的“两集中”模式，以及“一城一策”的监管调控，都让地产商感受到前所未有的压力。
这段时间，泰禾集团、华夏幸福、福晟国际等头部房企均已出现暴雷事件；公开数据显示，2020年国内房企破产数量超过470家。
回头再看2017年那次“打劫式”的交易，亏本的还是王健林吗？
公开信息显示，监管“三条红线”公布后，全部踩线的头部房企总共有四家，融创和富力就占据名单“半壁江山”，还是靠着出售资产、裁员、放缓拿地节奏等方式，逐步转移风险；倒是“被打劫”的王健林非常潇洒，在出清境外资产后摆脱了债务风险。
至于买家苏世民，鼓鼓的钱包足以证明购买力：公开数据显示，截至2021财年第一季度，黑石管理总资产规模已经超过6488亿美元，同比增长21%；新募集资金规模达到1108亿美元，居全球之首。
同时彭博社有消息表示，继2018年为首只亚洲基金募集23亿美元后，黑石为第二只专注于亚洲地区的私募股权基金募集了50亿美元，为重仓中国做好充分准备。
“在资金方面，我们成功集资令已募集而未投出的资金达到可观的数额（2020年为1560亿美元），这为我们提供了极大的灵活性来部署资金并明智地寻求由错位创造的机会。”黑石已经解决了之前的问题，面对货架上琳琅满目的资产，苏世民也准备了充足的子弹。
在房企排队变卖资产的时候，苏世民启动逆向收购，这才是大佬等待的机会。据不完全统计，自2008年完成第一笔投资算起到2020年3月，黑石在中国房地产市场累计投资接近300亿元，其中大部分投资发生在2018年后，仅2019年的投资额度约为200亿元。
再看2020-2021年黑石收购的三个地产项目：12亿元收购融创持有的上海香溢花园、11亿美元收购广州国际机场综合物流园70%的股权（富力地产持有）、30亿美元收购SOHO中国，规模越来越大，频率也在加快。
巧合的是，当年取代苏世民，从万达手里收购文旅和酒店项目的融创与富力，如今都已成为黑石“当铺”里的窘客。好像资产只是在它们内部完成了置换，最后还是落到苏世民的口袋。
“螳螂捕蝉，黄雀在后。”有时候人生就是这样，充满戏剧性。
好钢用在刃上
有钱可以为所欲为吗？苏世民看来绝对不行。
2021年1月14日，同是杠杆收购行家的KKR（Kohlberg Kravis Roberts & Co. L.P.）完成一笔规模为17亿美元的亚洲房地产基金。KKR中国区董事赵然表示，现在是进入亚洲地产领域的好机会，尤其以中国最为突出。
“KKR亚洲房地产基金身为一只定位泛亚洲的基金，不会设定明确的比例，说多少资金要投中国，或者多少资金投往其他国家，但我觉得中国肯定是我们基金很大、很重要的一个市场。”
从KKR中国区董事赵然的话里能看得出，叫卖中国地产项目的房企在排队，准备重仓中国资产的私募基金也在排队。
“我投资的第一法则很简单：不要亏钱！”钱要是花在错误的地方，就会打破苏世民的投资法则，这肯定不行。必须有的放矢，把钱用在最要紧的项目上。
曾经黑石最成功的是希尔顿酒店项目。不过，现在苏世民眼中有了更好的标的：“我们投资了中国物流房地产以及地段好的购物中心等，不是高端购物中心，而是针对大众消费的。”
公开数据显示，目前中国人均仓储面积仅0.41平方米，主要城市非自用中高标准设施人均面积仅0.015平方米，美国两项数据分别为5.33平方米与1.13平方米。于是这些年，黑石已经在全球范围内布局物流地产。
这年代，稀缺资源就是钱，苏世民岂能放弃近在眼前的机会？于是坊间还曾传出黑石集团、京东物流、美团-W参与竞逐中国物流资产控股权的消息。
至于商业地产，世邦魏理仕发布《大中华区2030年展望报告》预测，2030年中国内地可投资商业地产总量将大幅增长至约80万亿元，成为亚太区最大的商业地产投资市场，商业地产大宗交易金额有望较当前水平增长两倍左右至每年近6500亿元。
谁都知道，10年，甚至5年后的中国，商业资产都不会是现在这样；可是并非所有人都有能力，等到10年，甚至5年后看到未来的模样。当然，苏世民可以，毕竟整个行业进入了买方时代。
持有资产、整合资产、套利资产，这游戏玩了这么多年从来没失败过。一个希尔顿酒店项目，整整持有了11年时间，转手就能赚140个“小目标”，还是美元，凭什么不能在中国大地结出自己希望的果实呢？
于是2020年9月，黑石买下融创的商业资产；不到一年后，如同“一点财经”在《潘石屹这回是真的卖掉了“根”》中所述，出价买下SOHO中国（0410.HK）核心资产。这年头，耐心就是实力。
重仓中国物流与商业地产等资产，苏世民已经火力全开。
结语
眼下，地产商与投机客的博弈还在继续，“秃鹫”黑石还在寻找理想的猎物。这段精彩博弈，已经有很多经验需要总结。
作为地产从业者，这是一次非常深刻的教训。所有人都向往着万寿无疆与基业长青，可是在眼前利益与长远发展面前，很多都选择追求前者，牺牲后者。当初以牺牲利润为代价，“高杠杆+高周转”如火如荼，最终不过为他人做嫁衣。
至于机会主义者，他们重要一颗强大的内心。等待机会时要有足够坚强的定力与耐心，出现机会是能够明察秋毫锁定目标，把握机会时还要敢于出手雷厉风行。这需要时间的锤炼与经验的积累，同时拥有这些特质的投机客其实不多。
只看眼前，苏世民跑在了最前面。
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