85后地产女富豪迷上炒股
编者按：本文来自微信公众号“市界”（ID:ishijie2018），作者：陶婷，编辑：胡刘继，36氪经授权发布。
2021年1月5日，广汽集团和珠江投管集团的战略合作签约现场，坐着一位西装笔挺的地产大佬。
这位大佬叫朱孟依，是昔日“华南五虎”之一合生创展实际控制人。他的儿子朱一航是合生创展的二股东，持有公司17.76%的股权。朱一航掌舵的珠江投管集团，刚刚斥资19.23亿，入股广汽蔚来。
隐退一年的朱孟依，出来为儿子的“大跨界”站台。
合生系的这一次“大跨界”，也引起了业内对于合生创展的热议。
合生创展上一回被行业热议的新闻，除了2020年11月前总裁席荣贵从合生创展离任，往前还得回溯至2020年年初，谨慎用人的朱孟依，将合生创展彻底交到了女儿朱桔榕的手里。
接过董事会主席权杖的朱桔榕，新官上任便烧起熊熊烈火，如180亿元拿下北京南三环分钟寺三个地块、346.67亿元的大手笔提前锁定广州海珠区凤阳街凤和更新改造项目等等。
一切看起来很美好的背后，不仅仅是合生创展备受争议的“积极跨界”，更是其地产业务停滞不前带来的“焦虑”。
没了朱孟依在台前的合生创展，将会驶向何方？
01 隐形的“大地主”
朱孟依不当大哥好多年了，但他的发家史仍在地产江湖流传。
1980年代中期，经商热潮席卷朱孟依的老家广东丰顺县城。20岁出头的朱孟依，成为镇上的一个包工头。
那时候的丰顺县城，有很多人开商铺，街道显得杂乱无章。朱孟依却从这里看到了商机：“将这些人集中在一条街上，又好管理，又容易形成市场。”
有了想法的朱孟依，很快找到了镇政府，表示愿意帮助建设商业街，回报是：将业主租金给他分成。策划投资、参与经营，与地产开发捆绑在一起，这远远超出包工头的工作范围。
有着敏锐洞察力的朱孟依，就这样成为一名地产开发商。在随后的几年里，朱孟依积累了丰富的人脉关系。
1992年，朱孟依在中国香港创办了合生创展集团公司。
虽然合生创展是一家港资公司，但其主要活动地却是在广州。因与政府的良好关系，朱孟依预先获知广州新城未来发展的契机，购买了天河区的大块农田。
有了这些农田后，朱孟依“大干快上”。1993年，华景新城使合生创展声名鹊起。在随后的十年里，合生创展在广州相继开发了骏景花园、帝景苑等十多个项目。
大盘模式的滚动下，2003年，合生创展集团已发展成为资产总值过80亿元的香港上市公司。2004年，合生创展的销售额达到百亿，排名全国第一。
但好景不长。因慢周转的开发模式，合生创展项目消化速度慢，被后来居上的其他房企甩在身后。2008年，在黄光裕案和金融危机的牵连下，合生创展一度走到资金断裂的边缘。
而京津新城项目的定位失误，更是给了合生创展重重一击。多个打击下，朱孟依逐渐淡出公众视线，合生创展自此在业内没什么存在感。
2004-2018年，合生创展的销售额均未超过200亿元。其中，2014年合生创展的销售额只有53亿元，仅为十年前的一半。也就是在这一年，合生创展跌出了房企百强名单。
不过，虽然外界春秋变幻，但这并不妨碍合生创展“闷声赚钱”。被外界戏称为“朱老农”的朱孟依，囤了大量的土地，盖了数不清的房子。
比如90年代末，合生创展在广州开发的20个项目，销售商品房面积总额超过600万平方米。如果算上北京及广州的项目，总额超过1000万平方米。
合生创展拿到的土地，虽然位置偏僻地价低廉，但是几乎都位于城市未来扩张的中心区域，比如广东的天河、番禺。
廉价的土地和大规模的建设，使得合生创展开发的项目，拥有比别人更低的成本。原合生总经理谢世东曾公开表示，一般开发商高层塔楼的建筑成本是每平方米3500元，但合生创展的成本只有每平方米2500元。而十几层的小高层，合生创展每平方米的建筑成本仅为1700元，但其他开发商需要2300元。
低成本开发模式，给合生创展带来了可观的利润。1998年、1999年，合生创展在广州的利润，就超过万科当时在全国五个城市的利润总和。
从2004年开始，合生创展毛利率长期保持在30%以上，净利润也基本都在20%以上。2019年中的时候，合生创展的毛利率高达52.23%。同期，号称业界利润王的中海地产，归母净利润率也才25.4%；另一大标杆万科则为10.5%。
即便到了2020年，合生创展也依旧是隐形的“大地主”。合生创展的员工向市界提起自家企业，不经意就会流露出“我家是地主”的自豪感。
截至2020年上半年，合生创展土储高达3170万平方米，其中，北上广深等一线城市的土储占比高达56％。
不过，广囤地的合生创展也饱受外界质疑：“这不是跟李嘉诚的长江实业如出一辙？”2020年10月，惠州市自然资源局发布了疑似闲置土地调查公告，其中就有惠州市亚派房地产有限公司（属于合生创展）水口地块的国土证编号显示为2012供应用地。
尽管朱孟依沉寂多年，但他一直有自己的烦心事。在拿下的众多大盘之中，于岁月中蹉跎的合生京津新城，便是“朱老农”心口上的一根刺。
02 京津新城之困
2003年，朱孟依受天津市宝坻区政府之邀，以78元/平方米的超低价，拿下一片2.5万亩的地块。
合生创展试图复制当年在广州天河的成功。按照合生创展的设想，这里将被打造成一座“50万人居住、生活、娱乐”的城，8000栋别墅、一个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉镇等等，将在这里拔地而起。
然而，2006年，当别墅群建到大约3000座时，先前规划的高铁站泡了汤，而后天津发展重心又东移，再加上定位失误之下，合生创展发现：房子不好卖了。
但此时，合生创展已经下了血本：16亿元建凯悦酒店、12亿元建大觉禅寺、5亿元建玉佛宫博物馆、4亿元建温泉度假村、10多亿元建北京科技大学天津学院和天津财经大学珠江学院……
有数据曾统计，单单在2003年至2013年的十年间，合生创展在京津新城上投入就超过了200亿元，结果却陷入尴尬境地。
自2019年以后，京津新城活过来的消息才又铺天盖地传播起来。
不过，一位宝坻房产中介告诉市界：“这是开发商的过度宣传，京津新城仍是荒凉一片。”
“投资和落户都不建议买京津新城的房子，其性价比并不高。价格既没有香江健康小镇低，位置也没有柒里芳华和渠阳府好。”多名当地房产中介表示。
竞争激烈之下，合生创展一大波自带高层、别墅等定位的楼盘，让一些普通购房者望而却步。
但也有人买了合生创展在这里的别墅。第一类是北漂，他们要么没有北京户口，要么买不起北京的房子，但手里还算有些钱。他们被合生创展“北漂”安家的宣传吸引了过来。但他们平时很少来这里，充其量到了周末，会去住上两天。因为从北京到京津新城，开车就需要1个半小时。“这类人占到了70%以上。”一名房产中介告诉市界。
第二类人，就是在天津的外地人，即所谓的津漂。他们没有户口，且资金实力有限，市里的房子买不起，才选择将家和户口安在了京津新城。
第三类人，是来自河北、山西、内蒙古等地的投资客们。他们在合生京津新城“大干快上”的头几年，以3000多元每平方米的价格入手的，而这些房子他们从来没居住过。
最后一种是极少数的天津本地人。不过，即便一些本地人买了房，但因合生京津新城离市区太远，他们也只是将这里当做第二居所，用来休闲度假。
京滨高铁2022年通车的消息，曾早早地被合生京津新城当做重大利好。不过，仅凭京滨高铁、津蓟高速这两条交通枢纽，恐难以带动新城的发展。
因为薄弱的基础设施建设，如医疗设施、商业配套、教育资源的不足，仍是挡在合生京津新城面前的拦路虎。
市界了解到，京津新城除了有几所幼儿园之外，小学、中学各有一所，此外还有两所属于三本院校的大学。
商业配套，除了周良庄镇的温泉都商业广场，基本靠街边的社区商业。稀缺的还有医疗资源，“方圆五公里，并没有像样的医院”。
更重要的是，要想聚集大量人流在这里长期居住，最终还得依赖于宝坻的产业聚集能力。一个城市的发展，若没有产业的支撑，就如同鱼儿没有水。
但显然，以宝坻现在的经济辐射能力，合生创展要想盘活京津新城，还有很长一段路要走。
合生创展房产展台
2018年，朱孟依曾请来明星职业经理人冯劲义，希望冯劲义能重新定位合生京津新城。但仅一年后，冯劲义便离任了，没能完成“朱老农”交给他的使命。
京津新城就这样成了烫手山芋。
03 朱桔榕的转型挑战
朱孟依关心的，还有合生创展的继任者——他的女儿朱桔榕，怎么掌舵合生创展的问题。
当同龄人还在苦恼“30岁100万够不够花”时，32岁的朱桔榕就管理着总市值达437亿的地产公司了。
2007年，朱桔榕从华南师范大学附属中学毕业，并以港澳生身份考入中国人民大学金融学专业。从这一年开始，朱桔榕就被父亲朱孟依安排到合生创展当实习生，管理整个公司的财务、人力。
2012年，年仅23岁的朱桔榕便获委任为常务副总裁。此后，合生创展经历了2013年、2014年两年的连续增长，销售额在2015年拉高至99.87亿元之后，在2016年又掉头向下，退缩到80.89亿元。
尽管在2018年，合生创展149.75亿元的销售额突破了百亿魔咒，但与其他房企相比，其销售额相形见绌。2019年，在朱孟依临近交棒前，合生创展突然变得激进起来。
这一年，合生创展在广东江门和增城、杭州、北京等地布局，土地储备达3111万平方米，同比增长6.47%，总拿地金额为76亿元。
北京合生汇购物中心
2020年年初，朱孟依将权杖彻底交到了31岁女儿朱桔榕手中。新官上任的朱桔榕，立马烧出了几把火。
5月9日、5月19日，合生创展分别在这两天，击败融创、中海等强劲对手，豪掷180亿元拿下北京分钟寺的三个地块。
高溢价是合生创展解锁这三个地块的“姿势”。其中，合生创展以72.2亿拿下的北京丰台南苑乡分钟寺L-24、L-26两个不限价宅地，楼面价6.7万元/平米，溢价率26.25%，刷新了2017年以来北京南城楼面价单价新纪录。
第三个地块分钟寺L-39，溢价率42.08%，楼面价76168元/平方米，溢价率和楼面价均创北京年内新高。
合生创展前脚刚刚豪掷千金，后脚就碍于资金压力，引入金茂、世茂来合作。最后这三宗地块定下来，分别归三家企业操盘，江湖称之为“分钟寺三兄弟”。
2020年11月，“分钟寺三兄弟”相继公布了案名：世茂北京天誉、东叁金茂府、合生缦云。但尴尬的是，9月份之后，中央连续加码房地产调控，推出三道红线，对新增房贷进行规模、比例限制。
北京对房地产调控也越发收紧，尤其在对高房价项目的销售价格审批上，不再宽松。比如四季青某豪宅项目想申请12万元+的售价，就没有成功。
此外，2020年四季度以来，北京豪宅市场供给不少。市场上有限的豪宅购买力选择余地很大，新项目入市销售不如预期。
针对分钟寺三兄弟，尤其是合生创展自己操盘的合生·缦云的相关问题，市界联系合生创展华北相关人士，对方对此不予置评。
不过，分钟寺这一关，对朱桔榕而言，或许并不是最重要的。除了哥哥朱一航的珠江投管集团，眼下，她掌舵的合生创展也在积极“跨界”。
2020年6月30日，合生创展方面就对外宣称，公司拟开展新业务，正式把股权投资纳入为主要业务活动之一。给出的理由是：提升现金储备量、资产保值增值，以及享受优质蓝筹股现金分红并可以随时变现。
2019年12月12日至2020年6月30日期间，合生创展共斥资64.2亿港元（约合8.3亿美元）购入Sea Limited、平安健康、平安保险、汇丰控股、中国移动、小米集团等公司股份。
若按2021年1月12日Sea Limited218.48美元/股的收盘价，合生创展持有上述股票的市值已达到5.46亿美元，若按照当初45.50美元的平均购买价、1.14亿美元的持仓成本来计算，目前合生创展浮盈了3.42亿美元。
从合生创展2020年中期财报来看，其股权投资收入超过了商业地产投资收益，成为了仅次于物业发展的第二大收益业务。
其实，在外界看来，合生创展炒股不单纯是为了获取投资收益，或是为了转型综合性投资控股平台。不过，房地产开发和投资是差别极大的两个领域，做投资比做实业的风险要更大。
更何况，合生创展负债总额和借贷成本持续攀升。合生创展2020年上半年负债总额超1700亿港元，较2019年末上涨31.69%，同比2019年中期约1148.8亿元，增长约48%。与此同时，合生创展上半年的借贷成本总额上升至28.15亿港元，与2019年底相比增加38%。
除现金短债比已触及红线外，合生创展的净负债率和剔除预售款后的资产负债率也已逼近监管红线。数据显示，合生创展的现金短债比为0.9，净负债率则大增至92%，剔除预收款后的资产负债率为66.6%。
并且，随着2020年末席荣贵的离任，合生创展行政总裁的职位又空出来了。至此，合生创展在28年的生涯中，已经迎来送往了5任行政总裁。
一位接近合生创展的人士告诉市界，合生创展家族色彩浓厚，朱桔榕个性强势，不好相处。
合生创展如何追赶失去的十年，答案尚未可知。但不可否认的一点是，父亲朱孟依留给朱桔榕的，还有很多事要做。
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