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房价“万元时代”的酒店投资启示录

晰数塔互联网快讯
2020-10-27 11:11

编者按：本文来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：熊初墨，36氪经授权发布。

根据国家统计局近期数据显示，2020年前三季度，全国商品房均价达到9878元，离万元大关只有一步之遥。如果只看单月，从7月开始，全国商品房均价其实已进入万元时代，根据国家统计数据进行测算，7-9月，全国商品房销售均价分别为10211元/平方米、10448元/平方米和10063元/平方米。房价进入“万元时代”，对酒店投资有什么影响，酒店投资又会有哪些趋势和机遇，本文略作探讨。

摄影 | ©陶贰珂

版权 | 图片版权归空间秘探 / Me-Time Space所有

01 房地产投资，或已进入“青铜时代”

全国房价平均破万，这一数字是针对全国所有城市而言，难免存在“平均数效应”。既囊括北上深这些房价超6万的一线城市，也包括以杭州厦门南京为代表的房价突破2万元的二线城市，也不乏房价仍未过万的三四线城市。

1998年是一个历史拐点。那一年，住房商品房改革正式启动，福利分房逐步退出历史舞台，房地产正式登堂入室。正因如此，从1998年到2020年，全国房价从2000元涨到1万元左右，翻了5倍。

按照房价的高中低区域分布，你会发现，北上广深一线城市房价在制高点。在如今寸土寸金的上海陆家嘴区域，当时房价仅有5000元左右，如今均价早已突破8万元。绝大多数中东部地级市房价均在六七千元以上，浙江全部地级市房价都已突破万元门槛，成为全国唯一一个地级市房价全部破万的省份。

此外，目前全国房价低于5000的城市已经屈指可数，根据统计局公布的数据，全国房价排名最后30位的城市除了5个城市来自华南、华北、西南外，其他25个城市都集中在东北和西北等收缩型城市或偏远城市。其中，曾经3万买一套房上热搜的黑龙江鹤岗，均价只有2355元。

当然，房价上涨是和中国的经济发展也是密不可分的，毕竟，从1998年到2019年，中国GDP从8万亿元增长到近100万亿元，翻了10多倍；全国城镇居民人均可支配收入从5425元增长到4.23万元，接近8倍。但是，我们也不得不承认，20多年发展的中国房价，也存在不少泡沫成分，尽管政府多次调控，但是房地产已经度过了最黄金的时代，2014年前后，就进入“白银时代”，进入21世纪20年代，房地产或将彻底进入“青铜时代”，有的地方甚至提前进入“烂铁时代”。

——说的简单点，那个只要有钱买房，就能坐等房价飞涨的时代已经彻底过去。当然，即使在今年国内出现历史以来最严楼市调控，我们也会发现，楼市正在呈现大分化态势。有城市在上涨，有城市在下跌，热门城市“万人摇号抢房”，冷门城市一再降价无人问津。但从长期因素来看，我国的人口红利已经所剩无几，老龄化率不断创下新高，而00后和10后相比90后整整少了几千万。同时，楼市分化背后，经济增长在分化，人口流动在分化，资金流动也在分化。

可以预测的是，未来的单纯的房地产消费刚需正在下降，同时，投资也越趋于理性，房地产进入“横盘时代”，可能还会有一些中等城市，踩着历史的新机遇（比如城市群、都市圈、高铁、经济特区等）房价有所起伏。核心的一线城市资源有限，房价即使上涨想象空间已有限。而一些收缩性城市，随着青年人口的迁出，房价也会出现下降。

房价过万，代表着中国的房地产市场彻底从增量走向了存量，没有任何投资壁垒的买房卖房爆发时代已经不会再到来。

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02 回归理性，酒店成了投资新产品

当然，对于房价进入万元时代的相对平稳，很多人还是习惯掩耳盗铃，不以为然，他们认为房价依然会大涨。一方面，手里有房产或者投资房产的人希望永远涨下去；另一方面，一些开发商、销售人员和中介定期就会制造热点，推波助澜房价。

此外，中国民间依然对房子有持久的占有欲情节，农村里有房子的希望镇里有，镇里有的，希望县城有，县城有的，希望城市有，三四线城市有，希望一二线城市有。中国民间对房子的欲望，似乎永无止境。即使像熊老师这么理性的一个人，每次回去跟父母聊天，他们说的最多的就是房子买少了。并且抨击我说老是说房价会跌，但是某某亲戚买的房子又涨了几千一平，某某亲戚又换了套房子。

这一现象说明，中国民间的投资逻辑还建立1.0时代的“钱生钱”初级阶段，所以这20多年来，我们会屡次经历这样的金融或投资泡沫，除了房地产，还有股票，2006年股票最热的时候，炸油条的小商贩都开始跟风炒股，黄金大热的时候，广场舞大妈也纷纷在国外抢购黄金。但是，短暂的兴奋过后，我们看到更多的是这些初级投资者沦为韭菜惨遭收割。

正因如此，未来的投资逻辑，一定会开始步入具有技术壁垒的2.0时代，主要可能呈现3个趋势。

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NO.01 一夜暴发草莽投资时代结束

闭眼买房、抢购黄金、跟风买股票、期货或理财产品，就能迅速暴发的时代已经过去。此外，传销组织甚至某些低层次微商那套更LOW的投资逻辑，很难再忽悠到人。

NO.02“现金流”成为投资者重要参考标准

未来投资更多的是看其“流通价值”。以酒店为例，中国酒店20多年的飞速发展，其实背后已经有一批早期的投资人活跃其中，他们之所以获取比房地产还要丰厚的投资回报，就在于他们更看重酒店的“现金流”，出租率高的酒店，自然流水就足，投资回报率就高。

同样，这类投资还适用在一些商场、长租公寓、写字楼、联合办公等物业。当然，之所以这类领域后来出现了各种各样的问题，还在于不少投资者的思维还维持在1.0时代，比如长租公寓大量投机的二房东进入，让这个领域出现了短期混乱的局面，但从长远趋势来看，未来这些投资者会被市场淘汰。

NO.03 垂直领域、长期主义和机构理财是必然

垂直细分领域会有更多机会，投资的长期主义，甚至机构投资、机构理财，必然会成为未来趋势。特别是机构理财，其实国内以及欧美很多高净值人群投资都是依靠机构理财。因为投资是一门技术活，交给专业机构，总能找到最垂直领域，长期主义，一定会取得丰厚的投资回报。日本的投资教父孙正义背后的软银，就是这样的机构。

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03 投资再升级，酒店集团疯狂重组

其实说到酒店投资，我在上文也已经讲了，投资客其实已经进入这个领域20多年，要不然中国的酒店集团也不会那么多上市，背后也不会隐藏着有一个个爆发的投资客。但是，随着酒店行业投资的竞争激烈，加上今年疫情的影响，酒店投资也开始升级到2.0。1.0时代，别人买房子买小区，酒店投资人买酒店、加盟知名品牌，本质上其实还是一样的。

进入2.0时代，再也不是买个物业或者租个物业，加盟个市场上叫得响的酒店品牌，就能稳稳赚钱。细心的酒店投资人今年应该发现酒店领域有几个变化。

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NO.01 各大酒店集团产品升级优化

空间秘探已经写过多次，三大酒店集团都在做品牌升级工作，锦江升级维也纳、7天；华住升级汉庭、桔子水晶；首旅加大中端酒店布局等等。为什么会出现这样的情况，就在于以往的酒店产品已经适应不了新时代的客群需求。酒店必须升级，才有更大的投资价值。

NO.02 新创品牌不断增加

有专家表示，今年是旅游最糟糕的一年，却是酒店集团发展最多品牌的一年。国内三大酒店集团目前的酒店品牌接近100个，万豪、希尔顿、洲际、雅高、温德姆等国际高端酒店的品牌数量则超过100多个，有不少还是今年才初创的。原因何在？越是在谷底的时候，可能正好是投资和布局的最佳机会。

NO.03 强强联合报团取暖成为常态

近年来，酒店集团也不断在强强联合或者抱团取暖，雅高收并购莱佛士和费尔蒙，万豪吞并喜达屋，洲际拿下金普顿、丽晶和六善，凯悦采摘阿丽拉，甚至还有传闻雅高要并购洲际。国内酒店集团就更不用说了，锦江通过各种整合，把维也纳和铂涛收入囊中，成为亚洲第一世界第二；华住在外收购德意志，在内把花间堂、桔子水晶收入囊中；首旅与凯悦合作催生的新品牌逸扉；另外，开元、金陵等国内酒店管理公司，一直各种动作。还有众多地产开发商，以前只是国际品牌酒店的业主，现在纷纷推出自己的酒店品牌，例如碧桂园、宝龙、绿地等。

酒店集团之间为何疯狂重组，或者多品牌战略发展，其实就是看中未来10年酒店投资的新机会。只不过，这一次新机会同样需要技术壁垒，目前看来，最大的技术壁垒就是酒店品牌。未来的酒店投资，很显然是品牌之间的直接“战争”，谁的品牌响，谁的投资回报率才会大，才会真正吸引投资人。

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04 “后疫情+后房产”如何投资酒店？

未来的酒店投资，正好经历两个时代，即后疫情时代和后房产时代。后疫情不用说了，今年乃至明后年，旅游和酒店消费仍处于逐步复苏阶段，但是随着疫情的国际国内彻底结束，这块市场的消费潜能会报复性的呈现。

后房产时代，随着房价万元时代的到来，国内房价肯定处于稳定状态，加上三条红线的杠杆严控，未来是存量大于增量，一些传统落后物业在城市更新的背景下，一定会焕发生机，发挥更大的价值。对于更多人来讲，国家提倡双循环，老百姓的钱不会过多的压在房子上，房住不炒也将持续多年，国人的消费观也会进一步跟上时代，这对酒店业的发展必然也是一个好的讯号。

华住创始人季琦在2020华住世界大会上表示，未来的酒店有五大趋势。分别是：

第一大趋势，是从星级到品牌。传统星级酒店同质化严重，体验感雷同，品牌在持续弱化，消亡与演变将是必然。在未来，有鲜明品牌精神和相应调性产品设计的连锁品牌，话语权将会越来越重。

第二个是本土品牌的崛起。疫情过后重新开放边境，国际客源几乎没有的情况会有所改善。疫情后遗症都会使国际出游人数减少，酒店本土品牌会崛起。

第三是单体走向连锁。今年关门15万家酒店里面，98%是单体。单体酒店抗风险能力较弱，自身各方面承受能力有限，向连锁化、品牌化转型迫在眉睫。

第四是全服务到精选。过去酒店盲目追求星级、追求配套齐全。以后就不会了，很多酒店没有条件做这么大的会场了。

第五是从地产配套到投资工具。酒店不再是房地产业的附庸和装饰，而是一个回报可观的投资工具。在当前大环境下，投资酒店依然有很多利好。

正是因为这5大趋势，季琦认为，酒店投资会有8大红利。归纳起来就是，在电商和疫情的双重冲击下，一线城市写字楼等物业闲置率进一步提升，对酒店投资者而言，这将意味着更低的租金成本。同时，内循环背景下，中国作为全球最大的消费市场，将释放巨大住宿需求和消费动力。中国城市化在加速推进，三四线城市也将成为新的市场增长点，房地产思维也正在改变，酒店不再是房地产业的附庸和装饰，而是一个回报可观的投资工具。在当前大环境下，投资酒店势必有很多利好。此外，熊老师认为，未来的酒店还有两点投资趋势值得关注。

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NO.01 经济型酒店中端化

未来的酒店投资由于中国庞大的人口红利需求，经济型酒店仍是“压舱石”，但是经济型酒店中端化是必然趋势。说的简单点，就是用经济型价格住上中端酒店的水平，是一个必然趋势。这里面包括设计、科技、人工、品牌、成本都将是投资人重点关注的问题。

NO.02 酒店和家无限融合

酒店投资不再是冰冷的数字和成本游戏，未来的酒店投资人，要想获得更大的回报，可能需要人文加持。暴发户死的早，儒商走的远。亚朵创始人耶律胤表示，酒店不仅仅是个睡觉的地方，酒店就是生活，酒店就是城市社区中心。未来住宿行业发展的趋势，是酒店的房间和你的家将无限融合。围绕酒店投资个性化和标准化的重要平衡，当是品牌和投资人都需要重点研究的问题。

明白了这两点，也许，你获得酒店投资回可能是——更长远的“星辰与大海”。