意料之中的杭州楼市松绑，市场都在“等风来”
一
杭州的楼市松绑终于来了，杭州的中介们已经等了三个月了。
从7月份开始，全国各地的楼市松绑步子都特别大，同属核心二线城市的南京、成都、郑州、西安、武汉都已经松了一轮又一轮，但杭州因为有大型的体育盛会，所以一直憋着大招。
从10月16日杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布的《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》来看，步子已经是比较大，给的政策也算是相当有诚意了。
虽然此次松绑后，限购范围由9个城区调整为主城区四区（上城区、拱墅区、西湖区、滨江区），这四个限购区本地户籍的限购两套，非本市户籍的只要有社保或者交税记录都能买一套；而其他区域就随便买了，包括杭州最有涨价空间的两个区域世纪城和未来科技城，都放开限购了，而且法拍房不限购。
相比全域放开限购的郑州等城市来说，杭州这个部分区域放松的政策当然属于“阉割版”，但毕竟杭州的需求量在这里，此轮刺激，短期看是能释放不少需求量的。
经历了G20和亚运会两轮刺激，杭州的楼市到2022年初已经到了历史性高点，随后就急转直下。目前杭州的二手房挂牌量是比较大的，此前我也写过杭州未来科技城的房价下跌的事，高位接盘的“大侠们”，此刻是比较痛苦的。
在杭州调整住房政策的背后是高企的库存压力，据杭州贝壳研究院数据显示，今年9月杭州市区（含临安、富阳）杭州的二手挂牌量已达到12.85万套，在8月挂牌量反弹的基础上，环比再提升19.94%，同比去年9月提升22.47%；但9月份二手房成交仅4973套，不及8月的5395套。
除此之外，杭州此次限购区域的调整，也意味着2022年“517新政”中关于二手房转让税费的调整，之前的二手房政策，在限购范围内，个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年调整到2年。此次调整后非限购区域内出售二手房的“满二唯一”条款取消，交易成本或有所下降，这对二手房是巨大的利好。
二
杭州的楼市优化调控政策在意料之中。
在过去几年，杭州的土地出让金一直在全国前列，土地供应规模量大，带来的结果就是房价承压。
此前杭州采用的是限最高价的方式，导致新房与二手房价格倒挂，刺激大量资金进入楼市“打新”，在行情好的时候还好，现在价格倒挂的形势在明显缓解，结果就是，新房销售疲软，二手房挂牌量非常大。
杭州贝壳研究院数据显示，近一个月调价的房源中，降价房源比例已经超过90%。也就意味着，目前的二手房市场中，房东几乎都在降价，迫切需要活跃房地产市场。
镜鉴咨询创始人张宏伟在接受每日经济新闻采访时表示，亚运会之前，杭州只有核心区（现在的限购区）高倒挂盘保持一定市场热度，但是，因为二手房房价的回调，倒挂程度的降低，活跃程度已明显低于过去一两年。
同时，在这样弱周期的市场背景下，杭州的购房群体渴望回流主城、城市核心板块，这已经成为置换类需求的置业主流。
不同于杭州因为有体育盛会延迟了取消限购的步子，自8月底以来，优化甚至是全面取消限购成为越来越多城市的选择，尤其是二三线城市，截至目前，已经有郑州、天津、沈阳、南京、武汉、合肥、济南、青岛、无锡、嘉兴、宁波、绍兴、杭州等城市全部或者部分取消限购。此外，广州也放开番禺和黄埔的限购。
一线城市和强二线城市放开限购的逻辑，一方面是激活存量，让更多人入市或者改善需求；另一方面是拉来增量，吸引全国的资金进入。现在杭州放开部分区域的限购，大概率也会有一波全国的资金进入，部分区域的房价反弹也不意外。
但从当前的实际情况来看，仅杭州等强二线城市取消限购仍不够。大家都在等北上广深四大一线城市全面或者大部分放开限购。
三
更大的压力来自销售数据。在刚刚过去的9月及这个黄金周，万众期待的“金九银十”突然哑火。
8月底，多部委联合发文将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，同时将全国首套、二套房商贷首付比例下限降至20%、30%，此后各地紧抓“金九银十”窗口期，不断加快政策落地节奏。但百强房企整体来看仍深陷销售负增长困局。
从9月单月来看，核心城市市场活跃度好转，政策效果初显，百强房企实现销售操盘金额4042.7亿元，环比提升17.9%，有了一定改善；但同比仍下降29.2%，且降幅仍保持在较高位，全国市场销售规模仍处低位。
克而瑞数据显示，1～9月百强房企实现销售操盘金额41567.4亿元，同比降低11%。其中，第一季度销售规模同比增长3.1%；第二季度则转为下降2.4%；第三季度更是同比大幅下降32.1%。
而国庆假期期间，各地推盘积极性提升，房企也卯足了劲，通过降价等方式吸引客户，项目到访量较节前有所增加，但在假期出游及市场信心尚未明显修复下，城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般。
10月仍在延续楼市的低迷，根据中指数据，2023年国庆假期期间（9月29日～10月6日），35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期（10月1日～7日）及2019年假期下降两成左右。
这种情况下，民众都在期待楼市更深入的调控政策出台。
而最有效的措施，无疑是给北上广深四大一线城市松绑了。
自上海全面执行首套房“认房不认贷”政策后，上海楼市的二手房挂牌量、带看量和成交量均出现了提升。但从实际成交量和成交价格来看，持币观望者仍是多数。
北京市场“金九银十”叠加政策支持，近期，北京新房市场信心得到提振。但问题也突出，一方面是新政实施后，北京楼市分化明显，市场主要以改善型需求为主，刚需拉动力度不够；另一方面，区域分化方面，北京四环内项目去化加速，出现了热销盘，五环外项目去化压力仍然较大。
从成交数量看，自9月1日北京开始执行“认房不认贷”政策后，经过一个月的时间成交量释放后，10月份已经冲高回落。
与此相对的，目前北京市场二手房挂牌量也同样高企，根据中国证券报调查，截至10月6日，北京二手房挂牌量再创新高，突破16.6万套。认房不认贷政策推行一月有余，新增挂牌量超过1.6万套，部分二手房房价出现明显下降。
从广州和深圳来看，目前市场普遍预期深圳限购会松绑，首套二套房贷首付或利率会下行；而对广州，更多期待限购区域向中心区域扩展。
市场希望新的政策落地，都在“等风来”。
本文来自微信公众号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015），作者：梁云风
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