密集房地产政策调整，释放了哪些信号？
近期，一系列房地产政策密集出台，各地明确首套房“认房不认贷”标准、延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策、引导降低存量首套住房贷款利率、优化调整住房信贷政策。这些政策释放了哪些信号？制约楼市发展的政策性因素是否都已取消？
在《湾区风云录》直播中，陆挺表示，政策放松让楼市看到了希望，但地产牛市不会马上到来。今年上半年政策调整主要针对的是大城市。从局部角度来看，南京、苏州等城市释放了部分楼市需求，但这些潜在需求存在不确定性。
针对楼市分化的问题，陆挺认为，未来一线城市和核心都市区域城市群的房价，与二三线城市的房价会进一步拉大。这符合许多国家在城市化和经济发展过程中情况。如果政策得当，不仅不会拉大贫富差距，实际上可能会缩小贫富差距。
日前，雄安新区取消商品住房预售，引发广泛关注。但陆挺认为，在目前金融市场和资本市场尚未充分发展支持这一改革的情况下，完全取消房地产预售不现实的。推进预售制度的改革应循序渐进，同时在推进过程中需加强管理措施。
谈到今年讨论火热的“资本负债表衰退”理论，陆挺表示，日本野生综合研究所研究员辜朝明先生的观察和日本的经验为我们提供了宝贵的教训，但需要注意的是，中国和日本楼市情况不同，日本的企业深度卷入了房地产泡沫，而中国泡沫的主要集中在住宅地产。
辜朝明建议中国政府也要借钱，拼命花钱。陆挺认为，这个建议是有一定的道理。
他说：我们中央政府确实也要增加财政支出，但关键的是什么？第一、我们也要松绑；第二、城市化的方向要正确；第三、我们供地的机制要改变，要让市场扮演更重要的作用；第四，中央政府财政支出的时候，一定要把钱花在最需要的地方，比如说保交房。
以下为直播对话精要：
一、地产新政：看到了希望，但地产牛市不会马上到来
《湾区风云录》：近期各地推出了一系列支持房地产市场的贷款政策，其中包括认房不认贷、降低存量房利率、取消限购等。这些政策有哪些特点？制约楼市发展的政策性因素是不是都已经取消？
陆挺：本轮政策宽松是取消了限购、限售、限价政策，但主要针对的是大城市。虽然在中小城市存在一些限制措施，执行并不严格，条件也不严格。因此，这次大规模政策主要是针对中国的特大型城市。不过，现阶段一线城市仍存在诸多限制政策。
近期，南京、苏州等二线城市大幅放宽了原有的限制政策。这可能会引发两种效应：一方面，它们可能会吸引周边城市的购房需求；另一方面，也可能导致更多的房源上市。这种情况下，即使不考虑这些城市对外购房者的吸引力，本地需求或者潜在需求明显增加，但供应暂时增加，因此存在一定的不确定性。
另外，之前各种限制下无法购房的需求，放宽政策后，需求可能仍会受到限制，对中小城市的吸附效应也难以预测。因此，当前尽管政策出台，我们还是应当保持谨慎态度，不宜过度乐观，认为整个中国房地产市场已经触底，即将迎来牛市。
二、只要房地产政策得当，可以减少贫富差距
《湾区风云录》：未来一线城市和核心都市区域城市群城市的房价，与二三线城市的房价的差距是否会进一步拉大？
陆挺：我认为大概率如此。实际上这也符合很多国家城市化和经济发展的趋势。这个过程中，我觉得只要政策得当，不仅不会拉大贫富差距，是会减少贫富差距的。
很多人可能会说，现在搞城中村改造，发展大城市、中心城市，这轮政策下来会导致一二线城市房价越来越高，或者说最起码能够比较平稳，但是我们很多中小城市的房价都会下跌，这样的话是不是很不公平？任何一个政策，都会造成可能有人会获益，有人会受损。但总的来说，我认为这是一个大的方向，违背这样大的方向的话，可能会造成更大的一个不公。
举个例子来说，2016年深圳房价飙升，但有购房限制。一个在深圳开出租车的司机，他的老家在湖南，他希望在深圳购房。假设没有购房限制，他也符合深圳购房条件，但他的钱只能买一栋三四十平米的房子，而同样的钱在他老家县城可以买一栋100平米的房子。回顾当时的选择，哪个房产对他个人财富更有帮助呢？今天几乎每个人都会明确告诉你，2016年应该在深圳购房。
中国大部分县城面临着老龄化和人口下降的趋势，特别是年轻人口的减少。未来，许多县城可能会出现空心化的情况。这个过程中，年轻人更多地向大城市聚集。我们要考虑到，现在每年毕业的大学生已超过出生婴儿数量。这意味着，未来几乎每个人都有机会接受高等教育，这些人还是比较愿意到大城市居住。所以，在过去的七八年中，我不认为这些政策就缩小了贫富差距。
三、城市供地跟上人口发展就未必造成房价的上涨
陆挺：回到今天的政策，如果我们能够保证城市土地供应跟上人口发展，尤其是在中心城市和城市群的扩张过程中做好这一点。以深圳为例，人口从1500万增长到2000万、2500万，如果土地供应的额度，尤其是住宅用地的供应能够与之相配合，那么即使需求上升了，也不一定会导致房价快速上涨。
未来几年，如果中国能够适应城市化的发展，让中心城市和城市群能够按照人口流入、GDP的增长和财政收入的增加，来获得更多住宅用地指标和其他用地指标，那么，实际上每个人都能够享受到大城市发展的红利。
《湾区风云录》：但是一线城市毕竟是寸土寸金，它的供地是不是非常有限？
陆挺：只要把思路打开，未必一定有限。我认为还是有很多地方可以突破，例如，深圳可以与东莞、惠州等周边地区进行合作，上海、广州等城市则没有太多限制。
只要稍微留意一下，你会发现从浦东国际机场到浦东陆家嘴之间，更多的是大片农地，而不是房屋，陆家嘴真正核心地区只占一小部分。所谓的“寸土寸金”通常指的是核心地区，实际上海的土地比你想象的要大，不是每个地方都像核心区那样宝贵。
有人可能会问，为什么我们还要保留这些农地？这些农地的产出和陆家嘴核心地区产出相当吗？这是一个关键问题，之所以保留这么多农地，是为了保证上海的粮食和蔬菜生产。但我国物流非常发达，上海的粮食和蔬菜可以从江苏、安徽、山东、浙江等地供应。而上海的土地，更应该建造成国际金融中心和高科技产业中心，这样可以形成集聚效应。虽然“寸土寸金”是正确的，但从动态发展的角度来看，更重要的是把低效用地变成高效用地。
四、粤港澳大湾区有三大优势，它的条件得天独厚
《湾区风云录》：您刚刚谈到了深圳和上海，现在来谈谈粤港澳大湾区的一些发展机会。您怎么分析粤港澳大湾区的房地产市场特点呢？以及湾区楼市现在有没有什么投资机会？
陆挺：粤港澳大湾区有很多优势，尤其是除了珠三角、长三角以外，其他很多地方不可比拟的。粤港澳大湾区有两个特区，一个是香港，它是国际金融中心，一个是澳门，是一个博彩娱乐的中心，所以大湾区的条件是得天独厚的。
实际上，粤港澳大湾区还有一个很好的地理条件，就是让中国和东南亚地区进行连接，它也是近水楼台先得月。
第三个优势，就是政府在推动粤港澳大湾区发展方面，出台了许多税收、教育、医疗上的政策和优惠。包括，现在香港的大学，它的分校基本上都设在粤港澳大湾区。所以，从区域经济角度来讲，粤港澳大湾区和长三角的核心地带，将来很多年都是中国经济的两大发动机，是最繁华的两个地方。
五、目前全面取消商品房“预售”不现实
《湾区风云录》：您刚刚谈到了这次房地产新政对一线城市的利好，但是您之前在演讲里也提到过，现在出最大问题的房地产企业，主要经营项目不在一线和强二线城市，反而是在容易被吸附的广大低线城市，那么这些低线城市的房地产应该怎么办？
陆挺：当务之急还是保交房。这个过程中，政府供地要有科学性，要按照人口结构、人口流动、GDP这些方面去供地，要把很多的跨区域的市场机制引入进去，这是第一。第二是预售款的管理，要做得更严格一些，并不是说一定要取消预售。目前完全取消预售也是不现实的，但是管理的要更加严格。
这个方面，我们地方政府或者监管机构，可以向香港学习。为什么香港就从来没有发生过保交房的问题？是因为有非常严格的一整套预售管理制度，把这个给做好之后，其实在低线城市也还是有一些（购房）需求的。
《湾区风云录》：取消预售不现实，主要还是来自于企业和银行方面的压力吗？
陆挺：现阶段，整个中国的金融市场、资本市场，还没有发展到支持这一步的情况。如果突然间取消限售，没有合适的金融支持，大部分的房地产企业没有能力承受这个压力。在我看来，取消预售应该是一个循序渐进的过程。
六、中国经济和日本不同，但中央政府确实也要增加财政支出
《湾区风云录》：我们再来聊聊中国经济，今年以来，野村的经济学家提出来的资产负债表衰退理论已经成为了解释经济发展的一个热词。您怎么看待这个理论？它解释了哪些经济现象？
陆挺：资产负债表收缩带来的问题，最早做清晰阐述的是日本野生综合研究所研究员辜朝明先生。他观察到，日本经历了90年代的房地产泡沫和股市泡沫破裂后，许多企业仍背负巨额债务，这导致了资产负债表的不平衡。企业资产价值开始复苏，但债务依然存在，这让许多企业陷入困境。在这种情况下，企业领导者面临两个艰难选择：是破产面临信誉损失，还是坚守经营但艰难还债？
对于企业而言，最佳策略是针对他们的核心业务。他们认为，尽管资产负债表受到一些影响，但他们的日常经营仍然健康。通过持续销售产品或提供服务，这些企业获得了盈利，这个过程就像一个企业将自己从债务困境中解救出来的故事。
值得注意的是，每个人如果都追求还债，经济将面临问题。这是经济学中的一个经典概念——需求不足。如果大多数人都选择还债，而不是信贷，那么经济将陷入螺旋增长式下降，因为没有足够的需求来维持正常的经济运行。
辜朝明先生的观察和日本的经验为我们提供了宝贵的教训，但需要注意的是，中国和日本的情况存在一些不同的地方。首先，中国的房价下降幅度相对较小，尤其是在一线城市，比如上海和深圳。与此同时，中国企业在房地产和融资平台领域的卷入相对较低，这与日本在上世纪80年代末的情况不同。日本的企业深度卷入了房地产泡沫，而中国泡沫的主要集中在住宅地产。
辜先生说像日本那样解决问题，就是中央政府要变成借钱的人，要拼命地借钱和花钱，弥补缺口，经济才不会出现崩溃的情况。他也建议中国政府也要借钱，拼命花钱。我觉得这个建议是有一定的道理。
我们中央政府确实也要增加财政支出，但关键的是什么？第一、我们也要松绑；第二、城市化的方向要正确；第三、我们供地的机制要改变，要让市场扮演更重要的作用；第四，中央政府财政支出的时候，一定要把钱花在最需要的地方，比如说保交房。
七、中国的大城市还不够大，关键是基础设施要跟上
陆挺：房地产改革过程中，最关键的资源配置效率问题，还是围绕中心城市和城市群来发展城市和房地产，并且重视基础设施建设。在我看来，今天中国的大城市还不够大，现在最大的城市人口也就是2000万出头，而日本东京人口有3500多万。
东京也不拥堵，关键是城市基础设施要跟上，但基础设施需要大量投资，这要与人口的集聚结合在一起。如果建了一些基础设施，那边人烟稀少，平时使用量很低的，那就不划算了，也会导致很多的地方财政的问题。这最关键的一点就是要降低政策的后遗症。
八、有人储蓄却没人用是一种浪费
《湾区风云录》：在中国经济的发展中，有没有其他行业能代替房地产，成为中国经济发展的支柱行业？
陆挺：我想未来肯定是有，但是一定要看到，这在短期内难度非常大。中国房地产行业太大了，不可能有单一的行业，能替代占整个中国经济1/4左右产地产行业。很难。可能将来我们会看到，会有一批的行业组合起来，它们可能能替代整个房地产在辉煌时期对GDP的贡献。
宏观经济有时候就是这样。宏观经济学的鼻祖凯恩斯说过一句话，就是长期中间可能都死了。这话意思是，宏观经济首要的首先就分析短期，因为如果没有人用储蓄，那到了下一个阶段，就是一个浪费啊。
之所以要有人研究宏观经济，因为它是环环相扣，一批人生产，另外一批人有需求。当我们一批人的储蓄，就需要另外一批人通过借贷把储蓄用起来。当一些板块下行的时候，如果没有其他板块补上，它就会形成一个螺旋式的下行。
本文来自微信公众号：凤凰网财经 （ID：finance_ifeng），作者：蒋浇，主持人：鲁婧涵，嘉宾：陆挺（野村证券董事总经理、中国区首席经济学家）
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