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怎么看密集的房地产救市政策?

本文来自微信公众号:秦朔朋友圈 (ID:qspyq2015),作者:梁云风,头图来自:视觉中国

一、重申“支柱”作用

最近地产救市政策很多,从政策中我们能读到什么信号?

进入7月份,国家层面关于房地产行业的政策不断。

7月14日,央行货币政策司司长邹澜在“2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会”上,罕见地表态支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

随后是7月24日的中央政治局会议,针对房地产行业的重磅表态,会议认为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,要适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

此前我们已经针对会议作了解读,详见《房地产有最新政策,这回是真“工具”》,核心观点是这次会议救市的信号很强烈,当然落地需要的“工具”仍待落实。

7月27日,住房和城乡建设部部长倪虹在企业座谈会上的表态直接引爆市场,被认为是政治局会议的落地政策。

住建部的核心观点,有以下三点:

一是重申建筑行业与房地产的支柱作用,“稳住建筑业和房地产业两根支柱,对推动经济回升向好具有重要作用”“大力推动建筑业持续健康发展,充分发挥建筑业‘促投资、稳增长、保就业’的积极作用”。这个表述对房地产行业来说既是正名,也是激励。

二是具体支持政策,提出了进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

58安居客研究院认为,这个利好,将使得更多房贷结清的刚需和改善性购房者,符合首套房标准的认定。意味着,这部分群体在房贷利率、首付比例方面,都可享受首套房的政策优惠。无论是购房门槛,还是购房成本都将有所降低,势必将加快购房需求的释放。

三是提出当前的重要目标,大力支持刚性和改善性住房需求,继续做好保交楼工作,加快项目建设交付,切实保障人民群众的合法权益。

在我看来,这次住建部的会议,虽然外界讨论最多的是“认房不用认贷”等具体利好,但实际上,从官方层面重申房地产行业的“支柱作用”才是更重要的,此前的调控对房地产行业的打压,根子上也是市场上有一种观点,认为房地产行业已经完成了历史任务,要逐渐退出,甚至污名化房地产行业,这才是这一轮周期房企与行业跌入谷底的根本原因。

二、周期见底了

大家有没有发现,现在的政策,都在切中要害,存量房贷款利率、首套房首付比例、税费,以及支持房企发债等,都是当前市场急需的。

这么精准的救市,可以从几个角度来看:

首先是监管层面。据国家统计局网站消息,2023年上半年,全国房地产开发投资58550亿元,同比下降7.9%(按可比口径计算);其中,住宅投资44439亿元,下降7.3%。

从商品房销售和待售情况看,上半年,商品房销售面积59515万平方米,同比下降5.3%,其中住宅销售面积下降2.8%。6月末,商品房待售面积64159万平方米,同比增长17.0%。其中,住宅待售面积增长18.0%。

一方面是开发投资下跌7.9%,而另外一方面,商品房待售面积却出现17%的增加。简单说,就是即使房地产投资在减少,但待售面积并没有减少。这就是上半年面临的严峻局面。

回顾上半年,地方117省市188次放松政策,杭宁等重磅城市实行一区一策,多次调整限制政策实施范围。上半年也有像二手房“带押过户”的政策,但基于多方面原因,落地执行效果不及预期。

因此,救市其实也是不得不为。

其次是,一系列精准救市背后,说明这一轮周期已经到底了。从7月24日的政治局会议“房地产市场供求关系发生重大变化”的表态看,实际上是宣示“房住不炒”已经取得了阶段性的成绩。

因此,接下来政策的重点是从之前的强监管慢慢放松,这也是住建部会议提出一系列需求端的利好政策的原因。

以“认房不认贷”来看,在执行的过程中,威力巨大。

“认房不认贷”是指,商业银行在确定贷款比例时,只按照家庭名下在当地是否有房来认定,不管购房家庭是否有住房贷款记录。因此,只要有购房、贷款记录,再进行购房时会被认定为购买第二套住房,并适用更高的首付比例和房贷利率和更严格的公积金贷款标准,无形中提高了购房成本,不利于地产行业需求侧的改善,是“限购限贷”政策的延伸。

回顾调控历史,“认房又认贷”的政策是从2010年5月26日住建部联合央行、原银监会等三部门出台的,当时政策明确二套房认定以家庭为单位,并执行“认房又认贷”原则。

随后2010年7月15日,北京市出台“认房又认贷”标准来界定二套房,即银行在放贷前不仅需要查询借款人的贷款记录,还要查询借款人家庭的住房数量,正式拉开了“认房又认贷”的序幕。

也就是说,从北京开始执行该项政策以来,已经过去了十三年。据国金证券研报,截至6月30日,北京、上海、广州、深圳、长沙、合肥、成都、海口、厦门、福州、三亚、重庆等十几个核心一二线城市仍执行“认房又认贷”政策。目前,有一些城市对“认房又认贷”政策的执行进行了变通,仅剩少数核心城市在严格实施该政策。

目前来看,“认房不认贷”政策的推行较为温和,这也是为了避免在一些热点城市出现“一管就死,一放就乱”的局面,但整体来看,放开限购限贷限售的趋势不会变。

因此,“认房不认贷”只是第一步,接下来估计会有更加宽松的政策出现。当然,整体在推行过程中,“一城一策”的原则不会变。

三、限购限售政策要变了

具体来看,关于限购、限售政策我认为会有以下改变:

一是对外地人的购房资格、购房数量的限制将逐渐放开,不再严格区分本地户籍与外地户籍,“来了都是XX人”。这涉及户籍政策的改革,以及城市发展的规划等,不过考虑到户籍制度改革是大势所趋,所以同步放开购房限制也是题中之意。

二是降低二套房首付款比例。设置首套房、二套房比例,一刀切地要求提高二套房比例,本身就违背市场规律,因为对商业银行来说,对购房者本来就有自己的信贷风控措施,额外增加的行政规定并不见得就更有效果。而且这里面还涉及公积金的使用等一系列措施,取消这些额外规定,也是市场公平。

三是限售方面的规定也将逐渐调整,这里主要是关系到二手房的转让。以往很多城市为了打击炒作要求购房人自取得不动产权证之日起,新房需要满三年/五年后方可转让,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让,这些规定本身是违背市场的自由交易原则的,作为行政措施不能长期存在,如今市场进入新的阶段,取消也是水到渠成。

综上,当前的房地产市场即将进入新一轮周期,你做好准备了吗?

本文来自微信公众号:秦朔朋友圈 (ID:qspyq2015),作者:梁云风

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