北京二手房业主，连夜变脸
9月2日上午，朝阳区“中冶德贤御府”的售楼处内，装修精美的售楼处空空荡荡，大厅的沙盘旁边偶尔有人驻足，销售人员在旁边小声讲解。坐在沙发区域休息的客人非常安静，为客户提供的小蛋糕也鲜少人问津。
中建璞园售楼处大厅。 摄影：王文彤
2023年9月1日晚，北京“认房不认贷”新政一出，市场上传来了“多个新房楼盘售楼处连夜涨价、客户连夜排队买房”的消息。9月2、3日是新政出台后的第一个周末，《财经十一人》在朝阳区多个新房售楼处走访发现，看房人数和成交量确实有所提升，但不是每个楼盘都很“抢手”。
“连夜排队、连夜涨价不是全市普遍现象。”一位中原地产中介对《财经十一人》说。
另一方面，不少二手房房主的心态也发生了变化，有些人甚至连夜打电话给中介毁约。
多位中介均表示，二手房市场预计会陷入一个波动期，买卖双方在进行博弈，这是一场心理战。这场战争可能要持续到9月份五年期以上LPR利率公布（贷款市场报价利率，房贷利率以此为锚定），或更多利好政策出台。
原来不火的盘，现在还是不火
中冶德贤御府位于朝阳区诚源三路、第四使馆区附近。该精装修楼盘开盘于2021年10月，将于2024年5月交房。它一共有不到400套房子，目前还剩70套左右没有售出，且一部分房子已经完工，可随时供客户看房。
但出人意料的是，新政后的首日，这里的人流量并不大。一位来看房的女士对《财经十一人》表示，她还要再考虑一下：“我觉得这里的得房率太低了，只有75%，性价比不高。虽然政策出台了，但是咱们买房也得理性啊。”
德贤御府售楼处大厅。 摄影：王文彤
销售人员表示，他们已经收到消息，从周一开始涨价3%左右。他解释道，因为拿地较早，与周边价格相比他们的价格较低，为8.2万/平方米左右，每平方米比周围便宜4000元左右，还有一些涨价的空间。
“我们毕竟是改善型新房，总价比较高，没有疯狂抢购的情况。昨晚大概卖了四五套，跟平时情况差不多。”他说。
在一位资深链家中介看来，这种开盘时间久、去化速度慢的楼盘，涨价恰恰是因为卖得不好，开发商没自信。
“因为现在的客户偏向于买涨不买跌，开发商想着反正所剩不多，索性涨价，或者缩短付款周期，能收回一些资金。而且涨的价格可以通过其他方式补贴回来，比如物业费或者车位费。”他说。
新盘回暖，但数值有虚高
相对于中冶德贤御府这样的准现房，纯新盘的热度更高一点。
下午一点左右，《财经十一人》来到位于三元桥地铁站附近的中建璞园售楼处。沙盘旁、样板间、大厅沙发随处可见客户和销售人员在沟通，整个售楼处人声鼎沸，不得不提高声量才能听清对方的话语。
该楼盘上午刚刚举行完开盘仪式，将在2026年10月交房。据销售人员透露，在总计506套房子中，仅一个上午就有两百多套被定下。
销售人员告诉《财经十一人》，因为利好政策的影响，他们下周一打算收回原定的开盘折扣，大约是2%。“如果政策早落实，我们肯定会卖得更好。”
不止中建璞园，《财经十一人》随机走访的几个今年下半年刚刚开盘、原本卖得就不错的新房楼盘周末的情况都更加火爆。
位于朝阳区东五环自贸CBD区的京投发展北熙区楼盘销售人员向《财经十一人》展示了新政出台当晚的转账记录，记录铺满了好几屏手机屏幕，钱数从1万元到20万元不等。
他表示，周五晚上直到1点还有客户来下单，一晚上交齐定金的就有二十多套房子，也有很多客户是先交一点钱来锁房。
“我们应该不会涨价，因为我们完全不愁卖。现在跟客户说我们马上要涨价，制造恐慌，没这个必要。”
但在交谈中，《财经十一人》了解到，新政出台的这个周末官方销售数据还没有统计出来，因此在具体卖了多少套的数值上，可能存在虚高。
一位售楼处的销售人员对《财经十一人》举例道，某个项目声称自己开盘的几小时内卖了200多套，但其中有四分之一客户只交了一点钱，没有交足定金。
“如果客户后面反悔，这部分钱也是能退的，但是销售会把这部分数字算进业绩里。真实的成交量还是要看住建委网页上的网签数据，至少是看三个月之内的变化。”他说。
前述链家中介对《财经十一人》分析，客户如果交少于十万的定金，基本就是还在犹豫。“因为这批新房的客户基本是想要换房的，手里有二手房想要卖掉，并且对二手房的价格有较高的预期。如果新房符合他的预期就先交一点钱定下，反正之后还可以退掉。”
二手房业主连夜变脸
“业主就直接跟我说，我觉得政策还是要继续放开，这房子我原价卖都已经不错了，你还想让我降价？”一位深耕龙湖天街区域的二手房中介对《财经十一人》说。
周五晚上新政刚出来，他就忙着给业主打电话，确认还能不能按照之前谈好的低价签合同，结果被一些业主以没时间来搪塞，“这就是变相想涨价。”他说。
另一位链家中介也告诉《财经十一人》，新政出台当晚，就有业主打了2万元违约金给经纪人，直接说不卖了。买家找到门店，要求给个说法。“我们也没办法，他当初定金交得也少，就1万，按合同规定，只要没正式签约，业主给了双倍违约金就可解约。”
多位中介均表示，现在大部分的新房购房者是改善型客户，他们需要卖掉手中的二手房来获取资金，而他们的买家有可能是首次购房的刚需型客户。因此，如果刚需客户不出手，整个循环就无法运作起来。
根据北京链家中介数据，以往二手房的挂牌价和成交价之间的差额在3%~5%，预计这个数值不会有太大变动。但成交量确实有大幅提升。
新政出台前，根据北京链家数据，周末全市成交量最多达到350单，而9月2日单天的成交量就在600单左右。上一次如此高的成交量还要追溯到2023年2月份的“小阳春”期间，那时周末两天的成交量在1400单左右。
上述二手房中介也提到，昨天一天就有八个客户来看同一户房子。为了方便客户看房，业主还把原来的租户退租了。
多个客户看同一处二手房。 摄影：王文彤
“现在就是在拼心态。如果有些业主着急用钱，就可能接受降价。但是，如果业主想涨价，客户不一定能出得起更高的价格，现在的月供压力很大。”他说。
为更好的品质买单
交谈中，多位中介均表示，未来的房价会更加分化，客户会为更好的品质买单。他们普遍认为，老、破、小的房子会逐渐贬值，客户会更加青睐品质高、周边设施齐全的房子，这类房子涨价的空间也更大。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，一线城市中，分化体现在两方面：一是区域的分化，市场总体成交量提升；二是北京、上海效果会体现得更为明显，他们的潜在改善购房群体量更大。但这类群体可能会因为心态变化，提高卖房价格、降低成交速度。
清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟教授指出，未来住房的消费品属性将持续增强，即必须满足居民家庭对高质量居住生活的需要，甚至是差异性、个性化的需要。
他同时指出，还需要尽快将贷款利率下调等政策落到实处，甚至进一步强化针对首次购房家庭的贷款、税费等优惠政策，打通整个住房梯级消费链条。
空白研究院创始人杨现领也认为，一线城市已经进入二手房为主导的发展阶段，对价格信号更加敏感。未来还需要通过一系列组合政策措施降低新房市场风险，如降低房贷利率、延长住房产权、房贷利息抵税等等。
本文来自微信公众号：财经十一人 （ID：caijingEleven），作者：王文彤，编辑：余乐
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