上海二手房业主有点卷不动了
本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：丁文婷，头图来自：视觉中国
“好运来”“心诚则灵”“马上卖房”“本月必卖”“本月全款卖房”“2023早日卖房成功”……
这些标签，不是售楼处的口号，也不是销售人员的誓言，而是小红书里上海房主的昵称。不少房主甚至把头像改成了“房子大卖符”。
仿佛一夜之间，这些普普通通的上海市民，摇身一变都成为房地产营销专家，不仅能写千字营销“小作文”，对小区区位、绿化、公共空间、装修做详细介绍；还能对小三房如何储物、收纳等编写攻略吸流。
更有甚者，一些房主用风水“加持”自家房子，细数居住期间在爱情、婚姻、健康、事业方面的收获。“住在这里十几年了，一直顺风顺水，既好运又好孕。孩子健康，开朗活泼，精力旺盛，从两口之家到三世同堂，双方父母健康硬朗”、“去年冬天，住在房子里，一家4口全阴过冬”。
房主们花式卖房背后是上海不断走低的二手房市场。
据克而瑞研究院统计，3月上海二手房成交2.4万套，4月成交1.77万套，5月成交量进一步降至1.6万套左右。而2019年——2022年的5月，二手房成交量均在2.3万套以上。
中原地产数据显示，截至4月底，上海二手房挂牌量达到20万套左右，达到历史高位。
一、大砍一刀还被放了鸽子
5月29日，郝先生下定决心给自己的房子来了一“大刀”——将挂牌价降70万元至920万元。
今年2月，同户型相似楼层的成交价格也在1000万以上。
郝先生是美籍华人，已在国外定居，受疫情影响，他三年没有回国，房子也空了三年。国门开放后，他选择立即回国处理父母留下的这套房产。房子位于上海闵行区中外环间的龙柏板块，建筑面积138平方米。
2月底，郝先生将房子以1000万元出头的价格挂出。挂牌不久，有买家出价975万元，但郝先生拒绝了。一方面，房子所在板块不错，2001年的电梯房，黄金楼层，附近有华润万象城和爱琴海两大商业体加持，距离地铁也不远；另一方面，他觉得当时的行情还不错，想再看看。
但3个月过去了，看房客户越来越少，没有人再愿意出价。5月下旬，郝先生觉得没必要再等下去。
5月20日，他接受了一个客户870万元的报价准备将房子卖出，虽然已作出巨大让步，但出乎郝先生意料的是，客户放了他鸽子。
类似的情况还有很多。最近，龙柏板块的经纪人小王时常嘱咐他的客户，带看时，尽量多看一会儿，“因为看房时间短，有些降价多的房主心态会受打击”。
小王举例，比如一套离地铁1.2公里的大三房，3月挂牌价是980万。之前房主没有调过价，但最近一个半月连降7次到了750万元。
这种“秒杀”价，虽然在短短一周吸引了二十几组客户看房，但没有任何一个客户出价。“都想再看看”，这让房主很受挫。
虽然价格跳水是急需卖房的个别业主行为，但对同一小区的其他挂牌房源有巨大伤害。
松江区一位中介人士介绍，今年3月，一个客户以不到400万元的价格定下一套三房，当时客户首付不够，与房主约定先支付20万元定金，6月再网签。到了5月，客户发现三房的价格降了50万元左右，随即要求房主降价，否则便毁约。
杨浦区鞍山板块的一位连锁中介人士说，虽然5年内房龄的次新房挂牌价格还算坚挺，但20年内的次新房挂牌价普遍降了5%-10%，而“老破小”、“老破大”价格已经逼近2020年。
二、挂牌量增加，成交量反而少了
购房者陈东一度放弃了二手房，转战新房摇号。但她最近发现机会来了。
陈东的目标是中环到外环间600万元左右的两房或小三房，原本这个预算在二手房市场非常尴尬，但现在能看的房子突然多了起来，她决定先“缓一缓，再看看”。
闵行区古美板块一家中介门店店长表示，4-5月，带看没有显著减少，但因挂牌量增加，原本客户1-2个月就能成交，但现在客户观望心态加重，导致成交周期延长。
从去年底其门店所在区域挂牌量一直维持在200套左右，今年3-4月突然飙升至400套，但4月仅成交30多套。
挂牌量增加了，成交量反而减少了。2月，其所在大区的11家门店业绩超过1000万元，而4月，这一数字却不到700万元。“近3个月，挂牌量每周都在上涨”，小王说，龙柏板块挂牌房源有900多套，已经达到近年最高位。
浦东世纪公园板块的业主李翔，出于置换需要，今年2月挂牌了一套90年代两房，挂牌价在同小区两房中最低，但3个多月只带看十几组，没有出价。“目前买家既要楼层好、又要环境好、交通便利、精装修，还要价格便宜”。
李翔感到被“刀麻”了，他说，有些客户报价不是用砍刀，“是直接上炸药包，炸得你血肉模糊”。
5月中，李翔选择在小红书宣传自己的房子，并找到有共同目标的“盟友”，也见识到各种“努力”。
一位普陀的业主经常去寺庙许愿，没几天真的把房卖出去了。他告诉李翔，虽然便宜50万元卖出，但已经算“幸运”。
这位许愿卖房的房主很庆幸，客户是一个年轻女孩，看起来有钱又有冲劲。李翔和很多房主接龙留言：“接卖房运”、“接优质客户”。
三、10万套新房还在上市路上
在某社交平台，一位上海房主形容：我们像一条绳子上的大闸蟹，下家卖了自己的房子来买我的房子，我卖了这个房子再去买我心仪的房子。
在当前买方市场下，顺利置换并非易事。
她的房子是浦西内环一套2010年三房，小区挂牌多为两房，南北通透的三房仅有两套。中介告诉她，这个户型很快就能出手。
但2月挂牌至今，出价的人不多。她发现，性价比高还不够，想要快速卖掉，就要大砍一刀，成为全区域中介力推的房源，“客户不着急，都在等着捡漏”。
李翔决定彻底“躺平”，“让急的人先卖”。
上述古美板块店长表示，像李翔这样选择躺平的业主不在少数，他介绍，板块内房源多，而且房龄比较老，很难受到购房者青睐。而且，近两年，该板块新房供应不断，也对二手房市场空间造成挤压。
古美板块新房价格普遍在8万-9万元/平方米，次新房已涨至12万元/平方米以上，倒挂的差价吸引了“老破小”房主打新。高峰期，板块内80%的成交房源房主都是冲着“打新”去的。
但5月开始，越来越多房主选择撤牌，板块内挂牌量从400多套降至300多套。
撤牌的房主中，既有不着急置换的改善群体，也有等着下一轮“打新”的房主，还有少部分被套的投资客。这些投资客在2021年楼市上行阶段以8万-11万元/平方米购入了90年代的老房子，目前很多房源成交价格已经跌破8万元/平方米。
一家房企的上海营销负责人明显感觉到，今年3月开始，其企业在上海的各个项目蓄客量、到访量都在减少。
按照他的经验，很大一部分原因是置换客户显著减少，总价700万元左右的项目，一些客户需要卖掉自己300万元左右的房子进行置换，但这个价位段属于目前最难出手的一批。
而总价800万-1200万元的项目受到置换客户减少的影响更大。更让他感到担心的是，置换群体的减少不仅会影响购房周期，还会影响购房信心。一旦二手房成交大幅萎缩，新房市场一定会受到冲击和影响。
一家地产央企的上海营销负责人告诉经济观察报，今年3月，他们一个外环附近的地铁口项目，由于开盘去化不理想，最终上了中介渠道，而此前，他们几乎不与中介渠道合作。
数据显示，从2022年开始，上海新房供应明显走高，全年入市超9万套房源，创2016年以来最高水平。同时上海在2022年保持宅地高位供应，这意味着，2023年还将有10万套左右新房上市。
本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：丁文婷
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