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深圳城中村为什么要“统租”?

本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,题图来源:视觉中国

从5月中旬开始发酵,到6月初的暂缓,关于深圳白芒村统租的争议,持续了半个多月的时间,且一直处在舆论中心。

房东、租户、官方,多方矛盾在互联网上迅速放大。

当然,需要强调的一点是,引起争议,并不意味着政策本身好与不好。利益牵扯较多时,执行端遇到各种各样的问题,也是难免的。

而到6月5日,白芒村统租项目工作人员回应称:签约工作已暂缓。

至此,白芒村的争议暂时告一段落,但关于深圳城中村统租的讨论,仍在继续。

如今回过头来看,这段时间各方的声音,也引起了我们的一些思考:

为什么深圳城中村统租引起了这么大争议?

甚至一开始就卡在各方矛盾点上,无法继续推进?

城中村统租,最大的争议点到底在哪里?

于是,在事件暂缓的今天,我们尝试用思辨的方式,去挖掘深圳城中村统租背后更深层次的意义,并与各位一同探讨。

统租引起争议的直接原因,是太过突然,尤其对一些居住在城中村的低收入者来说,很多人是突然收到搬离通知的。比如5月中旬,白芒村统租签约后,就有很多租户被要求在6月底前退房。

作为南山区西丽街道的万人城中村,白芒村约有500个房屋,是整个南山区的租房水平中,价格偏低的。

统租消息传出后,周边的民房基本都在涨价,很多人一时难以接受租金落差,无法在附近找到更合适的房子。

而一些未到期的租房合同中,房东的补偿方案也并无标准,全凭人品。

一部分租户搬离的补偿方案是免去当月房租,不过,还有一部分人连押金都拿不回来。

不仅如此,还有子女上学问题。以村里的白芒小学为例,按深圳市规定,家长要在区域内居住一年以上才能申请子女学位,如今突然被要求搬离,直接影响了适龄儿童的入学进度。

同一时间,一位房东在网上发布的关于两倍租金回报的言论,也引起了租户不满。

为了验证,我查了一下这次城中村统租的定义。

简单来说,就是政府把城中村打包运营,再对房源进行一定程度的改造,提供给低收入群体或特殊人才。

这样,房子就属于公共性质的福利房屋。所以统租后,实际上的租金回报,可能并不像网传的高出两倍以上

但面对大量搬离租户的房源需求,有的房东已经闻声看涨了。而这部分租户,对价格又是比较敏感的。原本便宜的城中村,传出之后可能会涨价的消息,也就带动了很多人的抵触情绪。

为此,6月3日,深圳发布在《关于白芒村统租,街道最新回应》中做出了官方解答,以下是南山区西丽街道致居民的一封信。

来源:深圳发布

综合整治项目工作人员称,白芒村统租工作已经暂缓,标语也被撤下。

之前已签约的保持推进,未签约的后续如何还是未知。

6月5日,深圳发布继续发声,在《稳妥有序推进城中村保障性住房品质化安全改造提升工作》一文中,明确了城中村统租的后续工作原则。

我总结了下,主要有四点:

首先,不是所有城中村都会被统租,并对统租改造的租户分批腾挪,预留3~6个月的过渡期。

其次,改造后以不涨租金为原则,即使有涨幅,也不超过原来的10%。

第三,督促业主对租户依法依规补偿,根据生活情况,实在搬不了的可以不搬。并对自愿搬离的租户,提供搬家补贴。

最后一点,强调租户子女入学,不受城中村改造影响。

这些官方解答,让白芒村的争议问题暂时告一段落。

不过,这次被统租的,不只白芒村一个。网传的城中村统租名单中,共有100多个村子,覆盖了半个深圳。

来源:深圳更新旧改房产资讯

虽然名单有待考证,但一波未平一波又起。

6月5日左右,白石龙统租公寓的一则签约协议再次引发关注。合约中,强调6岁以下、60岁以上的租客限制入住公寓。

尽管公寓原本的定位就是青年群体,但很多人认为,这个限制对一些打工人的家属并不友好。

6月9日,相关工作人员表示已经取消年龄限制。

到今天,时间来到6月中旬,关于深圳城中村统租的连锁讨论,依然此起彼伏。

统租工作的暂缓,背后是租客对于未来价格的担忧。

这一点,和城中村本身的底层逻辑是分不开的。

在深圳,城中村是一个特别的存在,连接着城市的A、B两面。

一方面,它是外来人口的第一个落脚点,帮助很多人以较低的成本在深圳扎根。另一方面,又持续塑造着整体的城市观感。

首先,单从数据看,城中村对深圳的意义就大有不同。

截至2022年,深圳城中村已经超过1700个,常住人口超过1300万。

而深圳统计局数据显示,全市的常住人口是1768.16万人。

这意味着,在深圳,有75%的人都选择住在城中村。

最早期的时候,很多大佬、老板也是从城中村起家的。比如网易的丁磊、华为的任正非,创业初期都有过城中村居住或办公的经历。可以说,从这里走出了很多创业奇迹。

今天,城中村依然是新市民、青年人来深奋斗的租房大本营。尤其一些应届毕业生,能租到公司附近的城中村已经是不错的选择了。

于是,深圳年轻人最常见的生活状态,就是白天在CBD用力挥洒青春,晚上住进月租金2000元以内的城中村,吃着外卖15块钱起步的猪脚饭。

很明显,城中村和深圳的发展历程,是紧密联系在一起的。

而除了写字楼白领和码农,在城中村生活的,更多还是低收入人群。

他们多从事服务、制造行业,包括餐饮员工、商场员工、制造厂工人、快递员、家政阿姨等。这些行业,本身工资就不高,未来涨幅也不是很大。所以统租后传出的租金上涨,才会触动到他们的神经,担心以后在深圳的生活、工作,会更加困难。

总的来说,低生活成本的城中村,给了很多人,在城市中一个基本的容身之地。

这样的城中村,在深圳已经存在了很多很多年,甚至成为了一个城市符号。

不过阳光和阴影是同步的,城中村的B面也一直存在。

在《出梁庄记》中,学者梁鸿描述了她眼中深圳早期的城中村生活。

此处贴一段原文截图,与各位分享。

很多年过去了,目前很多城中村的居住条件依然较差,基本设施不完善,生活水平较低。比如有的租客要自备冰箱、空调、热水器等,也是一笔不小的成本。

很多城中村居民,会在各种当地媒体评论区,反映民水电价格太贵。

1.5元1度的电,8元一吨的水,高峰期还经常停水停电,日常生活都受到影响。

还有一点就是,租赁市场缺乏规范,房东漫天要价、不退押金的纠纷也时有发生。

这些复杂的问题,一直是城中村久治不愈的沉疴。

这也是此次,深圳统租改造的一个初衷——不仅要满足市民的住房需求,更要提高日常的生活质量。

统租后,政府会统一配备基础设施,避免私搭乱建的消防隐患,也统一掌握价格,避免房东随意定价。

不过,从5月至今的实际过程来看,改造后的租金情况依然具有明显的不确定性,这也是这一政策落地后最核心的关注点。

深圳为什么要做城中村统租?

其实,早在2017年,深圳就尝试过走城中村规模化租赁的路子。只是当时完全由市场化运作,所以租金涨幅是不可控的。

2018年某项目的统租改造工作中,也因为租金可能会上涨2~3倍,遭到了租客的反对,最终迫于种种压力暂停了。

而这一次深圳的城中村统租,是由官方正式介入租赁市场。对于租金的整体涨幅,也做了一定的限制。

而且,和2018年不同的是,现阶段,深圳推行城中村统租,既是城市资源发展的必然选择,也是民生保障的迫切需要。

首先,深圳这座城市本身比较小,只能向上求面积。所以在城中村,会出现很多又高又密的一线天居民楼,容积率达到7~8,甚至更高。

这种密度下,每平米的居住人口,就超过了其他城市的3~4倍。

这也注定了深圳的城市更新,成本非常高。无法直接套用其他城市的拆建模式,只能另寻出路。

其次,在“十四五”规划中,深圳又提高了保障房的筹集目标,从原本的54万套(间)提高到了不少于74万套(间)。

如果全部通过开工新建的方式来完成,土地资源就会越来越紧张,对地方财政也是一个不小的考验。

最快的方式,就是盘活现有住房。比如旧住宅区改造,以及大规模城中村房源的品质化提升。

所以,今年深圳要通过旧住宅区拆除重建,完成近3万套的筹集目标。在城中村的规模化品质化改造中,筹集5.2万套(间)。

所以目前的统租政策,其实是深圳城中村改造难的另一个出口,也是官方在保租房工作中,第一次这么直接、深入地介入租赁市场。

由官方统一来管,最大的优势就是稳定了。

深圳的初衷,是希望解决城中村的居住问题。

而城中村原本的存在价值,就是为深圳提供众多低价的租赁房源。

在这个基础上,很多人对于住房的需求存在明显差别。

目前,租客对未来租金可能上涨的恐慌,也是建立在这个基础之上的。

所以,深圳统租工作的后续开展,首要解决的也是这个问题。

目前,统租的签约工作整体上是暂缓了。

但根据深圳发布的态度来看,只是进入了一段调整期。

在全国保租房的硬性要求下,深圳的城中村统租,是一次与众不同的尝试。不过,也存在一定争议。

至于暂缓调整过后,还会不会有进一步的动作,在租客的核心关注点上,能不能给出更好的解决方案。

也确实挺让人期待的。

本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队

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