深圳城中村为什么要“统租”？
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，题图来源：视觉中国
从5月中旬开始发酵，到6月初的暂缓，关于深圳白芒村统租的争议，持续了半个多月的时间，且一直处在舆论中心。
房东、租户、官方，多方矛盾在互联网上迅速放大。
当然，需要强调的一点是，引起争议，并不意味着政策本身好与不好。利益牵扯较多时，执行端遇到各种各样的问题，也是难免的。
而到6月5日，白芒村统租项目工作人员回应称：签约工作已暂缓。
至此，白芒村的争议暂时告一段落，但关于深圳城中村统租的讨论，仍在继续。
如今回过头来看，这段时间各方的声音，也引起了我们的一些思考：
为什么深圳城中村统租引起了这么大争议？
甚至一开始就卡在各方矛盾点上，无法继续推进？
城中村统租，最大的争议点到底在哪里？
于是，在事件暂缓的今天，我们尝试用思辨的方式，去挖掘深圳城中村统租背后更深层次的意义，并与各位一同探讨。
一
统租引起争议的直接原因，是太过突然，尤其对一些居住在城中村的低收入者来说，很多人是突然收到搬离通知的。比如5月中旬，白芒村统租签约后，就有很多租户被要求在6月底前退房。
作为南山区西丽街道的万人城中村，白芒村约有500个房屋，是整个南山区的租房水平中，价格偏低的。
统租消息传出后，周边的民房基本都在涨价，很多人一时难以接受租金落差，无法在附近找到更合适的房子。
而一些未到期的租房合同中，房东的补偿方案也并无标准，全凭人品。
一部分租户搬离的补偿方案是免去当月房租，不过，还有一部分人连押金都拿不回来。
不仅如此，还有子女上学问题。以村里的白芒小学为例，按深圳市规定，家长要在区域内居住一年以上才能申请子女学位，如今突然被要求搬离，直接影响了适龄儿童的入学进度。
同一时间，一位房东在网上发布的关于两倍租金回报的言论，也引起了租户不满。
为了验证，我查了一下这次城中村统租的定义。
简单来说，就是政府把城中村打包运营，再对房源进行一定程度的改造，提供给低收入群体或特殊人才。
这样，房子就属于公共性质的福利房屋。所以统租后，实际上的租金回报，可能并不像网传的高出两倍以上
但面对大量搬离租户的房源需求，有的房东已经闻声看涨了。而这部分租户，对价格又是比较敏感的。原本便宜的城中村，传出之后可能会涨价的消息，也就带动了很多人的抵触情绪。
为此，6月3日，深圳发布在《关于白芒村统租，街道最新回应》中做出了官方解答，以下是南山区西丽街道致居民的一封信。
来源：深圳发布
综合整治项目工作人员称，白芒村统租工作已经暂缓，标语也被撤下。
之前已签约的保持推进，未签约的后续如何还是未知。
6月5日，深圳发布继续发声，在《稳妥有序推进城中村保障性住房品质化安全改造提升工作》一文中，明确了城中村统租的后续工作原则。
我总结了下，主要有四点：
首先，不是所有城中村都会被统租，并对统租改造的租户分批腾挪，预留3～6个月的过渡期。
其次，改造后以不涨租金为原则，即使有涨幅，也不超过原来的10%。
第三，督促业主对租户依法依规补偿，根据生活情况，实在搬不了的可以不搬。并对自愿搬离的租户，提供搬家补贴。
最后一点，强调租户子女入学，不受城中村改造影响。
这些官方解答，让白芒村的争议问题暂时告一段落。
不过，这次被统租的，不只白芒村一个。网传的城中村统租名单中，共有100多个村子，覆盖了半个深圳。
来源：深圳更新旧改房产资讯
虽然名单有待考证，但一波未平一波又起。
6月5日左右，白石龙统租公寓的一则签约协议再次引发关注。合约中，强调6岁以下、60岁以上的租客限制入住公寓。
尽管公寓原本的定位就是青年群体，但很多人认为，这个限制对一些打工人的家属并不友好。
6月9日，相关工作人员表示已经取消年龄限制。
到今天，时间来到6月中旬，关于深圳城中村统租的连锁讨论，依然此起彼伏。
二
统租工作的暂缓，背后是租客对于未来价格的担忧。
这一点，和城中村本身的底层逻辑是分不开的。
在深圳，城中村是一个特别的存在，连接着城市的A、B两面。
一方面，它是外来人口的第一个落脚点，帮助很多人以较低的成本在深圳扎根。另一方面，又持续塑造着整体的城市观感。
首先，单从数据看，城中村对深圳的意义就大有不同。
截至2022年，深圳城中村已经超过1700个，常住人口超过1300万。
而深圳统计局数据显示，全市的常住人口是1768.16万人。
这意味着，在深圳，有75%的人都选择住在城中村。
最早期的时候，很多大佬、老板也是从城中村起家的。比如网易的丁磊、华为的任正非，创业初期都有过城中村居住或办公的经历。可以说，从这里走出了很多创业奇迹。
今天，城中村依然是新市民、青年人来深奋斗的租房大本营。尤其一些应届毕业生，能租到公司附近的城中村已经是不错的选择了。
于是，深圳年轻人最常见的生活状态，就是白天在CBD用力挥洒青春，晚上住进月租金2000元以内的城中村，吃着外卖15块钱起步的猪脚饭。
很明显，城中村和深圳的发展历程，是紧密联系在一起的。
而除了写字楼白领和码农，在城中村生活的，更多还是低收入人群。
他们多从事服务、制造行业，包括餐饮员工、商场员工、制造厂工人、快递员、家政阿姨等。这些行业，本身工资就不高，未来涨幅也不是很大。所以统租后传出的租金上涨，才会触动到他们的神经，担心以后在深圳的生活、工作，会更加困难。
总的来说，低生活成本的城中村，给了很多人，在城市中一个基本的容身之地。
这样的城中村，在深圳已经存在了很多很多年，甚至成为了一个城市符号。
不过阳光和阴影是同步的，城中村的B面也一直存在。
在《出梁庄记》中，学者梁鸿描述了她眼中深圳早期的城中村生活。
此处贴一段原文截图，与各位分享。
很多年过去了，目前很多城中村的居住条件依然较差，基本设施不完善，生活水平较低。比如有的租客要自备冰箱、空调、热水器等，也是一笔不小的成本。
很多城中村居民，会在各种当地媒体评论区，反映民水电价格太贵。
1.5元1度的电，8元一吨的水，高峰期还经常停水停电，日常生活都受到影响。
还有一点就是，租赁市场缺乏规范，房东漫天要价、不退押金的纠纷也时有发生。
这些复杂的问题，一直是城中村久治不愈的沉疴。
这也是此次，深圳统租改造的一个初衷——不仅要满足市民的住房需求，更要提高日常的生活质量。
统租后，政府会统一配备基础设施，避免私搭乱建的消防隐患，也统一掌握价格，避免房东随意定价。
不过，从5月至今的实际过程来看，改造后的租金情况依然具有明显的不确定性，这也是这一政策落地后最核心的关注点。
三
深圳为什么要做城中村统租？
其实，早在2017年，深圳就尝试过走城中村规模化租赁的路子。只是当时完全由市场化运作，所以租金涨幅是不可控的。
2018年某项目的统租改造工作中，也因为租金可能会上涨2～3倍，遭到了租客的反对，最终迫于种种压力暂停了。
而这一次深圳的城中村统租，是由官方正式介入租赁市场。对于租金的整体涨幅，也做了一定的限制。
而且，和2018年不同的是，现阶段，深圳推行城中村统租，既是城市资源发展的必然选择，也是民生保障的迫切需要。
首先，深圳这座城市本身比较小，只能向上求面积。所以在城中村，会出现很多又高又密的一线天居民楼，容积率达到7～8，甚至更高。
这种密度下，每平米的居住人口，就超过了其他城市的3～4倍。
这也注定了深圳的城市更新，成本非常高。无法直接套用其他城市的拆建模式，只能另寻出路。
其次，在“十四五”规划中，深圳又提高了保障房的筹集目标，从原本的54万套（间）提高到了不少于74万套（间）。
如果全部通过开工新建的方式来完成，土地资源就会越来越紧张，对地方财政也是一个不小的考验。
最快的方式，就是盘活现有住房。比如旧住宅区改造，以及大规模城中村房源的品质化提升。
所以，今年深圳要通过旧住宅区拆除重建，完成近3万套的筹集目标。在城中村的规模化品质化改造中，筹集5.2万套（间）。
所以目前的统租政策，其实是深圳城中村改造难的另一个出口，也是官方在保租房工作中，第一次这么直接、深入地介入租赁市场。
由官方统一来管，最大的优势就是稳定了。
深圳的初衷，是希望解决城中村的居住问题。
而城中村原本的存在价值，就是为深圳提供众多低价的租赁房源。
在这个基础上，很多人对于住房的需求存在明显差别。
目前，租客对未来租金可能上涨的恐慌，也是建立在这个基础之上的。
所以，深圳统租工作的后续开展，首要解决的也是这个问题。
四
目前，统租的签约工作整体上是暂缓了。
但根据深圳发布的态度来看，只是进入了一段调整期。
在全国保租房的硬性要求下，深圳的城中村统租，是一次与众不同的尝试。不过，也存在一定争议。
至于暂缓调整过后，还会不会有进一步的动作，在租客的核心关注点上，能不能给出更好的解决方案。
也确实挺让人期待的。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队
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