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动荡的楼市与开发商的抉择

本文来自微信公众号:经济观察报 (ID:eeo-com-cn),作者:田国宝,头图来自:视觉中国

下一步该不该拿地?郭栋所在的公司纠结了很久,如果要拿地,什么时候拿?拿地预算是多少?拿地标准是什么?如果不拿地,如何在销售上承上启下?往年闭着眼睛就可以干的事,今年则格外艰难。

郭栋是一家TOP20房企销售负责人,他用“动荡”来形容当前的楼市。

一方面,部分城市的楼市确实出现了回暖迹象,这是在销售报表上看得到的变化,但建立在牺牲回款及利润的提前下。

另一方面,虽然成交好转,但从3、4月楼盘访客数据看,同比和环比均出现了较大幅度的下降。访客下降,意味着未来可以转化为成交量的基数变小,可能会影响二季度甚至全年的销售、回款和利润。

在市场没有清晰信号的背景下,纠结的不仅仅是郭栋,一家爆雷房企的人士告诉经济观察网,市场是否回暖、何时能稳定下来,关系着公司下一步决策:继续承受压力,等待市场回暖;还是尽快出售资产,断臂求生。

对于大部分房企尤其民企来说,这是一个艰难的抉择,一步错,前面可能就是万丈深渊;如果赌对了,就有可能拿到一张未来的通行证,继续参与分食下一个阶段房地产市场红利。

一、动荡的楼市

2023年春节后,过去一年楼市需求获得释放,带动一波销售热潮,但各个城市释放的节点和持续时间不同,北方多数城市在2月底完成释放,南方多数城市则持续到3月中旬。

郭栋发现,进入3月后,他所在公司北方城市的项目销售又回到不温不火的状态,长三角、珠三角、西南和华中等区域也很快回落下来,但保持一定的增量,整体上好于2022年同期,但仍不及预期。

国家统计局数据显示,2023年一季度商品房销售面积同比小幅下滑,但销售金额同比则小幅上升。具体到住宅方面,销售面积和销售金额均出现一定幅度上升,显示出市场恢复过程中的韧性。

一季度,郭栋所在房企的销售金额同比增幅超过三成,这是值得期待的一面,但3月的一个楼市指标让包括郭栋在内的房企人士担忧:主要的一二线城市及省会城市的到访量出现大幅下滑。

以郭栋所在房企的楼盘为例,北京、上海等城市的到访量降幅在5成左右,部分北方城市的降幅甚至高达7成。即便是一些被公认为市场较好的二线城市,到访量降幅也超出房企的预期。

在另一家中型房企做中层管理的李悦也发现,3月以来,楼盘到访量出现大幅度下降。与郭栋不同的是,她所在房企的主要业务在长三角,“我们自己的楼盘,上海到访降了6成左右,苏州在4成左右”。

进入4月以来,虽然到访量有所回升,但并不明显。在郭栋看来,如果4月的行情能够持续下去,不出现大幅度的波动,对于企业来说也是一个积极的信号。不过,这一信号并不明显。

郭栋告诉经济观察网,一季度及4月的销售虽然同比实现较大幅度增长,但这一成绩是建立在牺牲一定利益的基础上。一方面是在销售过程中,根据客户首付比例对首付时限做出让步,从正常一个月内延长至三个月甚至半年。

另一方面是动用渠道力量,原来郭栋出于控制销售成本的需要,杜绝使用外部渠道,但今年以来,开始大规模启用渠道,而且对渠道的费用不再设限,“不同城市、不同项目的策略不同,去化压力大的项目,只要能卖出去,几乎是不惜代价的”。

在他看来,楼市的基本需求一直存在,只是由于投资性需求萎缩,导致市场成交出现波动,具体到房企层面,形成的业绩波动对再投资造成不确定性,“万一你拿地了,市场突然转冷了,那个时候压力就更大了”。

与郭栋房企不同,一季度李悦所在房企的销售额出现较大幅度下滑,加上本身现金流较为紧张,已经明确暂停拿地。接下来主要盘整存量资产,以及确保回款现金流能够维持企业正常运营。

中指院数据显示,今年一季度,百强房企销售金额同比增长8.2%,其中央企、国企及个别民企同比均实现一定幅度增长,而民营房企销售金额普遍下滑,部分未爆雷民企降幅也超过三成。

二、抉择艰难

楼市的不确定性为房企下一步决策制造了不少障碍,从投资拿地、销售策略到人事、组织等方面,不同背景、不同现状的房企,虽然面临的抉择对象不同,但困难的程度是相似的。

郭栋所在房企难抉择的是该不该拿地,虽然销售额增长了不少,但由于首付周期延长及项目层面资金监管,真正能回流到集团的现金流并不乐观,除了部分用来偿债外,真正用于再投资的额度并不宽裕。

在郭栋看来,如果市场预期确定,即便是现金流紧张,只要终端去化较快,还是可以去拿地的,毕竟年初拿地,年底就可以实现现金流回正。但难就难在没有人敢对预期给予肯定。

他也承认,目前土地市场处于一个窗口期,由于拿地企业减少,除了核心城市的核心地段,多数地块的竞争并不激烈,而且拿地成本相对较低,“现在公司最担心的就是拿地砸在手里,毕竟从拿地到销售还有很长时间,期间市场发生什么变化,谁都无法预料”。

对一些大型房企来说,现在反而是一个机遇。由于资金实力相对雄厚,可以最大限度地将资金集中在核心城市的核心区域,抢夺优质土地资源。

对于李悦所在房企来说,拿地反而不是难题,早在年初,该企业就确立了停止一切投资的策略,即便是有好的地块,按照目前公司的现状,既没有精力、也没有财力进行再投资,首要的任务是生存。

这类房企难的是保现金流,还是保资产,虽然目前市场有所回暖,但大宗资产交易依然存在较大的折扣。如果保现金流,在销售没有较大改善的情况下,就需要择机出售资产来维持公司运转。

如果是保资产,则意味着需要最大限度地控制成本,坚持到市场回暖或自身销售回款改善。这一选项最大风险在于,市场并没有如期回暖,由于融资基本停止,届时势必会造成现金流断裂,彻底陷入困境。

无论是选择保资产,还是保现金流,对于房企管理层来说都是一个艰难的抉择,也是一场零和游戏,只有在保资产和保现金流之间取得最大限度的平衡,对于企业才是最具性价比的选择。

三、行动起来

为了最大限度地保证企业能够存活下去,2023年以来,李悦所在公司进行了一系列自救措施。

第一是减员,由于决定不再拿地,对投资、设计到前期相关部门的人员进行分流和调整,根据择优原则,对相关考核不达标的员工进行淘汰,结合个人意愿,将被裁撤部门的优秀员工分流至相关岗位。

这一轮调整,总部员工减少四成左右,进一步节约了行政支出。在2023年房地产行业,李悦公司裁员还不是最狠的,一家总部在大湾区的房企,将公司员工从万名减少至千名左右,裁员幅度超过九成。

第二是降薪,对中层及以上管理层降薪,级别越高,降薪幅度越大。但降薪之后,并没有出现欠薪、拖欠工资的情况,这也是诸多像李悦这样的老员工留下来的重要原因之一。

裁员、降薪、停止拿地等措施是节约成本的措施,李悦所在公司还在回款方面采取了一系列措施,核心主旨就是一个项目一策,对不同城市、同一个城市不同区位的项目进行甄别。

2023年前后,李悦所在公司对开发的所有项目逐一盘点,从项目所处城市能级、项目品质、去化节奏、销售及到访等多个纬度入手,对一些去化不畅、长期横盘的项目,该割肉的割肉,核心是保现金流,能回收多少现金算多少;对于城市能级相对较好、因市场波动暂时销售不好的项目,核心是保资产,坚持到最后。

不同于李悦的公司,郭栋所在公司的项目多数位于一二线城市,虽然也有去化烦恼但并不明显,而且部分去化难的项目,经过“不惜代价”的销售后,获得了成功。

在投资方面,郭栋的公司建立了一套严格的标准。首先是选定一批备选拿地城市,公司投资只针对这些白名单城市,如果不在白名单内,原则是不再考量。

其次是对参拍的土地设置了严格的收益标准,内部收益不低于12%,净利润不低于8%,这是两条不可逾越的红线,如果拍地资金超过内部测算的红线,再好的土地也不会考虑,而且每一块地必须经过总裁经营会通过。

拿地条件苛刻,所获得的成果也有限,今年以来,郭栋所在公司虽然参拍了很多热点城市、热门土地的竞拍,但仅拿到一幅土地。

郭栋说,他所在公司还有相对充足的土地储备,投资暂时处于可拿可不拿的状态,而且是根据销售金额来确定拿地金额,通常拿地销售比率在20%左右,最多也不会超过40%。对于他的公司来说,生存依然是第一位。

上述爆雷房企人士告诉经济观察网,对于房地产开发,他所在公司原则上已经放弃,目前最大的任务是保交付,完成保交付后,剩余资产用来偿还债务,“市场回暖了,还完债后,还能有一定富余资金,可以用作公司转型”。

实际上,他所在公司已经开始探索转型之路。

(应受访者要求,郭栋、李悦为化名)

本文来自微信公众号:经济观察报 (ID:eeo-com-cn),作者:田国宝

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