房企减仓三四线，县级市为卖地拼了
本文来自微信公众号：时代财经APP（ID：tf-app），作者：刘新歌，编辑：黎倩，头图来自：视觉中国
为推进卖地，福州代管的一县级市修改了卖地条件。
4月28日，福州福清市将举行今年第一次土拍。日前，福清市自然资源和规划局发布土拍补充公告，4宗涉宅用地取消了原定的“竞买人必须具有房地产开发资质”的条件。根据拍地规则，上述四宗地开发建成后将被政府回购。
时代财经以咨询者身份致电福清市自然资源和规划局，相关人士称，拍地时竞买人不需要具备房地产开发资质，但后续开发建设住宅时必须具备。比如自然人也可以参拍、竞得土地，但后续要成立具备相关资质的公司。
中原地产首席分析师卢文曦称，这意味着土拍参与主体受限更小、更多元化，土地市场能更公开、更广泛地接受有需求的人的投资。也或许是土地推介时有自然人表达了参拍意愿，相关规则为此做出对应改变。
事实上，自然人购买土地并非新鲜事，此前多座城市均有类似案例。不过，受房地产行业整体下行影响，今年以来，土地市场同样不景气，财政部数据显示，今年一季度，国有土地使用权出让收入8728亿元，同比下降27%。在此背景下，地方政府或承受一定的卖地压力。
一、自然人争相买地
4月8日，福清自然资源和规划局发布2023年第一次土地出让公告，推出5宗涉宅用地，总面积约19. 30万平方米，总起拍价7.94亿元，其中01-04号地为整体回购地块。
公告显示，上述四宗回购地块将采用“限地价、摇号”方式拍卖，01号地最高限价为8100万元，02号为37400万元，03号为33400万元，04号为16900万元，按“价高者得”原则确定竞得人。报价达到最高限价后，愿意接受最高限价的竞买人通过摇号确定土地归属。土地出让金分两次缴纳，即成交之日起10个工作日内缴纳总价款的50％、75日内缴纳剩余的50％。
四宗地的回购面积分别为01号地13.25万平方米、02号地12. 93万平方米、03号地10.99万平方米、04号地7.35万平方米。4月12日发布的补充公告将01号地块的回购价提高至4150元/平方米，其余三宗地的回购价仍为4000元/平方米。
上述福清市自然资源和规划局人士称，01~04号地将建安置房，建成后由地方城投回购，竞得人要在签订《拍卖成交确认书》后10个工作日内与福清市城投建设投资集团有限公司签订《配建回购协议书》。至于为何修改参拍主体的资质要求，是因为有意愿参拍的主体很多、要竞争溢价，但部分人受资质条件所限不能报名，故补充做出修改。“后续建设时一定要具备相关资质，参拍条件修改并不违规。”由此看，或有自然人在此次土拍中拿地。
自然人竞拍土地并非没有先例。近年来，无论是竞争激烈的一线城市，还是三四线城市，都曾有自然人参与土拍并成功夺地。
今年1月，河南民权县推出城区3块宅地，其中两块2.05亩的微型地块均被自然人竞得，一宗被5名自然人联合竞得，另一宗被1名自然人单独竞得。两宗地竞争都较激烈，竞价超过20轮，成交溢价率也都超过了100%，最终成交价分别为464万元、497万元。
2022年12月28日，河南省禹州市出让1宗55.79亩的宅地，一名自然人以起拍价1.02亿元竞得；2021年10月20日，广西南宁市武鸣区一宗土地被自然人以1.8亿元拿下；2020年7月的一场土拍中，浙江湖州安吉、丽水南城的地块均被自然人竞得，成交价分别为0.68亿元、0.58亿元。
在一线城市广州的土地市场，也不乏自然人的身影。2017年3月，某刘姓自然人击败金地、招商、万科等房企，以1.4亿元拿下广州增城荔城街地块。
而早在2012年，一位李姓自然人以5.26亿元拿下天河区黄埔大道坚红化工厂住宅用地，是广州首次由自然人拍下土地。据媒体彼时报道，该李姓自然人与佳兆业集团有长期合作关系，故佳兆业集团参与并主导了此项目的后续建设。时代财经查询发现，该项目为佳兆业1号，佳兆业借此成为首个进驻广州金融城的开发商。
二、房企减仓三四线
福清是福建省福州市下辖县级市，从近两年数据看，福清的土地收入连续下降：2021年卖了23宗地，出让面积约1082.65亩，收入75.67亿元，同比2020年下跌25.5%；2022年出让56宗地、面积3304.97亩，成交总额75.82亿元，与2021年基本持平。
近两年，地产销售端疲软，尤其是部分民营房企遭遇流动性危机，房企在土地端的投资随之下降。据财政部数据，2022年土地出让收入66854亿元，同比下降23.3%。而据中指研究院相关数据，目前房企拿地意愿并未明显转强。
《2023年1~3月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》数据显示，2023年一季度，TOP100企业拿地总额1930亿元，拿地规模同比下降15.0%。2022年同期房企拿地金额下降接近60%，今年在去年大幅下降的基础上再次下降，表明近期房企拿地依旧表现疲软。
投资额度有限，钱更要花在刀刃上，部分弱二线和三四线等低能级城市成为房企急于换仓离开的地方。保利发展在《保利2022~2023年房地产行业白皮书》中指出，过去部分房企投资拿地以资源获取为导向，不考虑真实居住需求，盲目在远郊拿地，甚至下沉五六线城市，需求退潮下陷入困境。
在2022年度业绩会上，多家房企也不约而同表示三四线城市波动调整更大，同时透露出暂时离开三四线的意向。如龙湖表示2023年要严格投资刻度，尽可能优中选优，布局20个主力城市和14个机会城市。曾经的“三四线之王”碧桂园在去年就开始系统性调解土储结构，在其为数不多的新增土储中，7成左右聚焦在一二线城市。它还计划用3~5年时间，将一、二线对三四线的货值比例从40:60提升至50:50。
棚改和去库存浪潮中，三四线城市土地市场曾一度“高烧”。浪潮退去，考虑到现实因素的房企，正在撤离弱能级城市，对这些区域的土地市场不免造成影响。
本文来自微信公众号：时代财经APP（ID：tf-app），作者：刘新歌，编辑：黎倩
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