地产赚钱少了，豪宅开发商也开始收缩
本文来自微信公众号：时代财经APP （ID：tf-app），作者：钟黛，编辑：罗韬，原文标题：《地产赚钱少了，这家豪宅开发商也收缩》，头图来自：视觉中国
作为去年销售额少数保持增长的房企之一，仁恒置地（Z25.SI，简称“仁恒”）也开始了战略收缩，频繁进行组织合并。
一名资深猎头对时代财经表示，仁恒近期合并了上海和苏州公司。而在去年，上海和杭州公司已进行合并。今年内，仁恒还打算合并深圳、珠海、海口公司。
“之前仁恒有十几个地区公司。多次组织合并后，仁恒主要想守住上海、南京、苏州、杭州和南通等主阵地。”该名猎头评价称。
布局于一二线城市的高端项目，曾让仁恒的业绩在行业下行期保有韧性。2022年，其销售额为680.9亿元，同比增长14.3%。在47家样本房企中，仁恒是唯二保持正增长的企业。
纵使赢了同行，但房企利润空间普遍收窄，仁恒也难逃盈利压力。由于一二线城市限价，以及刚需类产品影响利润空间，仁恒的毛利率由2018年的46%下降至2022年的27%。
赚钱越来越难了，仁恒也不得不选择动刀变革。
一、组织合并，三十年老臣扛大旗
近年来，仁恒董事局主席钟声坚调整坚持多年的精品路线，由做高端转向做规模。
2018至2020年，仁恒的合同销售额从249亿元上涨至785亿元，年复合增长率超过75%，行业排名从第80位上升到前50位。
在2021年4月的一场访谈中，钟声坚对媒体表示，对于千亿目标，“我们一直在想，不敢说。”在扩张之路上，仁恒积极拿地、寻求合作开发，并提出高周转模式。
从人事招聘上，亦可窥得仁恒规模扩张的步伐。华东地产圈一名猎头表示：“在2021年初，仁恒还加大了投资拓展人才的招聘，多个区域都招聘了地产投资总加盟。”
不料，2021年下半年开始，地产行业全面转冷，仁恒不得不急刹车。随之而来的是，仁恒多次调整组织架构，部分职业经理人出走。
例如，2021年5月，仁恒挖来龙湖背景的孙海波任成都公司总经理。在西安，仁恒挖来具有融创背景的陈野任总经理。而伴随着仁恒收缩在成都和西安的投资力度，孙海波和陈野均在到任数月后便离职。
担任上海公司总经理六年的周轶群，在2021年2月被调入集团总部，任职执行副总裁，分管战略管理、投资发展及文旅业务。一年后，其离开仁恒，接下旭辉的橄榄枝。同年10月，仁恒置地副总裁卢睿锋也选择离职。
而从仁恒内部成长起来的人才则逐步扛起大旗。周成和阮信坤为个中典型。
周成加入仁恒超二十年，从南京附属公司项目经理做起，逐步成长为仁恒置地苏州营运总经理。2021年初，他从苏州调往上海任总经理，接棒周轶群。2022年初，仁恒将杭州的业务并入上海，周成的职责范围又扩大了一些。
阮信坤加入仁恒则已超三十年，曾先后带领苏州公司、南通公司做大规模。2021年初，在南通公司任总经理的阮信坤回归苏州公司担任一把手。
“最新的动向是，周成刚刚调回南京，负责仁恒的一级开发业务。仁恒上海公司和苏南公司（即苏州公司）合并成一个区域，阮信坤负责该区域。”一名资深猎头对时代财经表示。
二、战略收缩，调整重心
财报显示，2022年，仁恒置地营业收入287.1亿元，同比下降17.6%；地产营收247.2亿元，同比下降20.3%。营业收入主要受交付规模收缩影响。
期内仁恒置地毛利润为77.5亿元，同比下降13.2%，毛利率为27.0%，较2021年同期上升1.4个百分点，主要由于期内结转多个高均价项目。
其净利润为28.7亿元，同比下降28.9%，净利率10.0%，同比下降1.6个百分点，主要受到期内投资性理财损失、深圳仁恒芯梦公园计提坏账准备以及深圳龙岗区坂田城市更新项目合资企业坏账收回损失影响。
2022年，在47家样本房企中，多达25家房企的销售额同比降幅超50%，越秀地产（0123.HK）与仁恒成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业。仁恒能取得这一成绩，主要得益于位于上海、深圳、南京和苏州等一二线城市的多个项目集中推售。
去年，仁恒选择通过小股操盘的方式扩充土储。在国内，其新增土储建筑面积153.1万方，同比上升23.2%，拿地金额为177.4亿元，同比下降21.6%。新增权益土地金额为13亿元，同比下降82.9%。
截至2022年底，仁恒置地总土储建面为946.2万平方米，中国境内土储为913.1万平方米，同比下降5.3%。
从城市层面来看，南京和苏州在补仓后总土储面积居前二，土储规模均超过100万平方米，未来宁苏锡沪等长三角城市销售占比将进一步提升。
一名熟悉仁恒的资深地产人认为，仁恒在海上源项目以后没独立拿过地。以后，仁恒在上海主要做代建。所以苏州合并上海在情理之中。
仁恒官方已下调2023年的销售预期，大概在450亿元到500亿左右，而其2022年的合约预售为680.9亿元。
穆迪也预测，由于仁恒土地补充明显放缓，该公司2023年合同销售额将同比下降约20%~25%。其毛利率率将从2022年的27%下降至2023年的22%左右。
本文来自微信公众号：时代财经APP （ID：tf-app），作者：钟黛，编辑：罗韬
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