高管离职机构撤资，新城控股黑马失途
图片来源@视觉中国
文丨极客财经社
2020年4月，全网都在高度关注“烟台高管性侵养女”一事。
根据公开报道，小兰从2016年起（女孩刚满14周岁）被“养父”鲍毓明长期控制在山东烟台公寓里，遭多次性侵。
不仅如此，鲍某还将其带到了北京的居所囚禁，并给她播放成人不雅视频，指责她“别人都要做这种事情，就她不知道”等。
四年期间，小兰被鲍毓明精神和肉体控制痛不欲生而数次自杀。直到2019年4月，在一次遭性侵并被殴打后，她选择报警。
事情经过就是这么简单。
但是因为鲍毓明的身份比较特殊，他不仅是律师出身，曾经多次发表要严惩性侵幼儿的言论，而且他还是多家上市公司的高管，社会关系极为复杂。
小兰多次向公安机关报案强奸皆未果，整件事就变的没那么简单。
一边是履历光鲜的社会精英，一边是涉世未深的无知少女。熟悉的味道，熟悉的配方，让人感到一切都似曾相识。
去年7月，新城控股董事长王振华也因涉嫌猥亵儿童被上海警方刑事拘留。新城控股股价一度跌停，为此，新城系同王振华作出全面切割。王振华的儿子王晓松火速上位担任公司董事长职务。
近一年来，房地产业的“黑马”新城控股采取了一系列措施来将此事的影响降至最低，要不是发生“鲍某某一案”，新城控股的这件丑闻似乎就要被人遗忘。
资本市场都是带血的，商人都是逐利的。房地产“黑马”真的如愿赶走了这只“黑天鹅”吗？
01
17世纪前，在欧洲人的认知里，所有天鹅都应该是白色的。直到第一只黑天鹅的出现，这个不可动摇的观念瞬间崩溃。
所谓“黑天鹅”事件，就是常常被人们用来指代，不可预测的重大稀有事件，它在意料之外，却又改变着一切。
在新城控股这家房地产界的大黑马身上，正在上演驱逐黑天鹅。
诞生于江苏二线城市的新城，由王振华在1993年创立，并于2001 年在B股上市。
作为较早上市的民营房企，新城控股从老家湖塘镇两栋住宅楼起步，到逐渐在常州站稳脚跟，再到走向全国布局。
在王振华手中，新城在楼市低迷时逆周期大规模拿地，精确踩准了楼市房价快速蹿升期，以及长三角三四线棚改去库存红利，土地货值短期内被迅速放大，销售额连年翻倍，2015年12月，新城控股在上交所挂牌上市，成为国内首家实现B转A的房企。
与此同时，公司的触角开始延伸至商业地产领域，2012年 ，随着“吾悦”商业地产品牌诞生，新城控股开启了“住宅+商业”双轮驱动发展模式。
到了2018年，新城控股全年营收突破2210亿元，一跃进入全国房企10强，排名第8位。当年财报显示，新城控股净利润约105亿元，跑赢A股98%的公司。
根据胡润富豪榜，王振华父子的个人财富高达230亿元，位列2018年中国富豪榜第133名。
如果不是因为王振华，也许新城控股仍会是一匹“黑马”，可是再富有的资产、再高的社会地位都无法掩盖人性的劣迹。
2019年7月，新城控股遭遇了公司发展以来最为严重的“黑天鹅”事件。新城旗下三家上市公司两日内市值就蒸发250亿港元。
经过短暂的蛰伏期后，王晓松展开一系列自救动作，重塑品牌形象、迅速放缓拿地节奏，出售资产以回笼现金流，并实施股票期权激励计划。
基于此，过去的一年，新城控股实现销售金额约2708.01亿元，同比增22.48%，完成了年初制定的2700亿的销售目标，并守住行业第八的位置。
3月27日晚间，新城控股发布了2019年年报，在发布会上，王晓松正坐中间，“2019年，对于新城控股来说是艰辛的一年。”
从数据上看，新城在驱赶黑天鹅的270多天里的确不好过。为了收拾王振华留下的烂摊子，王晓松放弃了二十多家子公司的控制权，新城模式引以为傲的杀手锏-拿地也在减少等。
阴影笼罩之下，王晓松还是如期交上了自己的首份答卷。遗憾的是，这份财报太过亮眼，让人产生了一种“漂亮得不像一家房地产企业”的错觉。
02
在社交软件抖音上妆容精致的美女，一旦去除滤镜，总是能给人带来“惊喜”。新城控股的财报，撕去亮眼的粉饰后，是否也会同样吓人？
财报显示，营收和财务数据方面，过去一年，新城控股归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%；
与此同时，2019年新城控股的加权平均净资产收益率（ROE）达36.86%，净负债率由2018年的49.21%进一步大幅降低至2019年的16.36%；
截至2019年底，新城经营性现金流净额为435.80亿元，在手现金余额639.41亿元，表面上看也并不缺钱。
在房住不炒的政策背景下，2019年的二三四线城市的房地产市场，面临巨大压力。而新城的主战场恰恰是在这些城市。它又是如何做到净利润增长的呢？
要知道，从2018年到2019年，新城住宅销售的毛利率从34.29%降到25.6%，下滑了8.69个百分点。
一直以来，地产界所谓的“大白马”从来都是传自外行人之口，真正的业内人士总是能看出个“门道”——投资性房地产公允价值变动损益。
根据年报显示，新城控股在2019年的扣非利润为100亿，投资性房地产公允价值变动损益26.47亿元，占利润总额的比例为15%。但投资性房地产如何定价，价值几何，其实是由自己说了算。
据初善投资分析，如果剔除新城控股净利润里所有的非经常性损益（含公允价值变动损益），再将全部财务费用费用化，投资性房地产按照成本计量，30年计提折旧。
结果是，新城控股近三年调整后的净利润分别为35亿、59亿和60亿元，分别只占原净利润的57%、48%和45%。
换而言之，新城控股的净利润可能只有公布净利润的一半。
不仅如此，在负债问题上颇有些令人错愕。
16.4%的净负债率，对于新城而言，远远小于之前的负债水平；而在整个地产行业中，它也远远小于同行的负债水准。
房地产行业具有资金高度密集的属性，资金链尤其重要，手握六百多亿现金的新城控股看似不缺钱，事实可能并非如此。
新城控股的这笔重金，主要得益于加快结算和出售项目回笼资金取得的。报告期内，新城累计对外转让24个项目公司的全部或部分股权，协议约定的交易对价累计约为118.56亿元。
而根据年报数据显示，2018年，新城筹资产生的净现金流达358.9亿元，而2019年则为-155.2亿元。
有意思的是，截至2019年6月底时，新城的筹资净现金流还是218.6亿。
3月5日，新城控股公告公司拟公开发行不超过人民币80亿元的公司债券，或许已经就说明了一个问题：钱，新城可能有点，但还远远不够。
03
3月31日，接任新城控股集团董事长的王晓松首次亮相业绩会，身旁左右各坐着新任联席总裁曲德君、联席总裁梁志成等众人。
事实上，在不到一年的时间，新城控股的管理层换了一茬，从此前的“王振华+袁伯银+陈德力+梁志诚”变成了“王晓松+梁志成+曲德君”。
在新城内部，袁伯银负责企业内部管理和人力，陈德力负责近年着重发展的商业项目，梁志诚则负责新城传统住宅业务开发。
也就是在“总裁+三联席总裁”的架构下，新城控股近些年才实现了快速发展。
稀奇的是，去年11月，新城控股针对公司董事和高级管理人员进行股权激励，陈德力、袁伯银、梁志诚作为原三大联席总裁，激励力度最大。
可结果，三位元老走了两个，试图稳住管理层的效果并不佳。
于会上，王晓松还做了一个颇具“尴尬”的比喻。他将自家运营商业地产的过程总结为“买猪、养猪和卖猪”三个阶段。
众所周知，新城走的就是商业和住宅相辅相成的商业模式，旗下吾悦广场的优势是持续经营有收入、有增值的空间且利润率高。
王晓松声称新城控股正在研究商业地产的退出机制，但问题是，这种“两条腿模式”的商业地产同行，无论九龙仓、恒隆，还是龙湖和华润，商业地产“养肥了就卖”的思路还是比较清奇的。
既然商业地产运营成熟之后便可以变成创造现金流的机器，完全可以凭借着成熟的自持商业和综合开发能力，提升自身的拿地竞争力。何来“卖猪”一说呢？
出乎外界意料的还不止这些，2020年，王晓松为新城控股定下了2500亿的销售目标，较2019年减少200亿。
而反观其他品牌房企，虽对今年的业绩目标设置保守，但整体看，目标增长率基本在10%左右。
股权激励的业绩指引与今年的销售缩水，前后仅仅过去不到半年，新城在开发销售层面的战略思路已不清晰。
事实上，新城控股不仅是在是战略和管理层，在经营业绩层面均未达到稳定的状态。
中指研究院发布的《2020年1-2月全国房地产企业拿地排行榜》显示，房地产销售市场受疫情冲击较大，土地市场受影响较弱。
TOP10企业1-2月拿地总额1413亿元，占TOP50企业的49.4%，龙头房企获取土地资源优势不减。
换句话说，虽然房地产市场行情冷淡，但是土地市场是整个房企的命脉，即便销售目标要维稳，拿地也并不能停。
而回顾整个2019年下半年，新城一直在卖地求生，新增土地仅仅5宗。而在大环境“房住不炒”的基调下，三四线土地储备占比多的新城即将面临置业及投资需求面临较大压力。
这一切，也许新城的股东们都看在眼里。
2020年1月，新城大股东富域发展集团有限公司进行股权质押，高达4.7亿股，占全部持有股份的34.35%。
以前不进行股权质押的公司，一旦发布质押公告，就是一个清晰的信号：资本在慢慢退场。
在企业界，新城崇尚骆驼文化，“骆驼有着持久的耐力与踏实的勤奋，任劳任怨，永不止步”。
在过去接近一年的时间中，王晓松驾驭这头骆驼微微颤颤的又爬了起来，而未来的问题在于，压倒后的骆驼还能再压倒一次吗？
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