北京民宿会消失吗？
「太突然了，几乎北京所有的民宿都被下架了。 」8月25日，莉君看到「炸开锅」的民宿群内心将信将疑，但随即爱彼迎的站内信证实了这一消息。
平台通知截图
实际上，这一消息并不突然。8月22日，通州融媒发布了一则新闻，称为响应 2020 年 12 月 24 日发布的《关于规范管理短租住房的通知》，通州区组织市区各部门，联合召开规范短租住房经营管理工作部署会，面向途家、爱彼迎、去哪儿、小猪短租、同程艺龙、携程、美团、木鸟、飞猪等 9 家短租住房平台进行了政策宣贯， 不合规房源将在 7 日内完成下架。
一周之内，各平台按要求下架了北京市相关房源。 据媒体报道，木鸟民宿此次下架的房源数量约有数千套，约占北京房源总量的 15%。 根据市场机构艾媒咨询发布于2020年7月的报告，北京民宿房源数量约为4.2万间，是国内民宿数量最多的城市。
据天眼查数据显示，近3年民宿相关企业吊销及注销的数量为2018年846家、2019年2339家、2020年2755家。逐年上涨的数量意味着越来越多的人在离开这个行业。
「疫情没有打倒我，不可抗力把我整趴下了。」 一名城市民宿主悲叹道。离开、转身、还是继续坚持？一些民宿主已经做出了选择。
01 破碎的淘金梦
站在DBC加州小镇朝南的窗户前，可以清晰地看到北京环球影城霍格沃茨城堡的塔尖。这个位于北京六环外平平无奇的小区，也因此吸引了众多前来淘金的民宿主，莉君也身在其中。
在众多民宿者的讲述中，环球影城旁的民宿市场可以对标上海迪士尼，堪比「金矿」。 此前上海乡村民宿协会会长陈宇荛称全国民宿整体入住率在30%左右，上海迪士尼周边的民宿入住率最多能达到90%。 而环球影城开业内测的一票难求，也印证着莉君的推测： 这是带来日进斗金的躺赢财富密码。
据央视新闻报道， 截至今年6月初，环球影城周边民宿数量同比2019年增长70%左右。与此同时，房租也水涨船高。
附近中介向未来可栖感叹，这几年，每个中介手里都有要租房做民宿的客人。「 之前这里的一居租金一年不到四万，2019年之后观景房年租金涨到了一年五万左右。」即便之前疫情反复，也没能阻挡人们在加州小镇开民宿的热情。
相比莉君只有一两套房的小体量个人出资，一般中介都会优先考虑大客户，「有人一拿就是几十套房，房租三个月就是三十多万，更何况基本上都长租。 」
从旧房子到民宿
实际上，在环球影城尚未没开业时， 该区域的客流量和客单价并不高。莉君的民宿自去年12月份开业至今，包括受疫情影响连10个月的房租还没赚出来。
「六、七月的入住率将近80%，当时我还膨胀了，想着再租几套，但是拿房成本太高，结果就遇到了政策。」莉君开始盘算房源长租出去还能挽回多少损失。
不过，民宿群里比她「悲惨」的大有人在。有人刚刚拿了一百套商住，有人装修到一半，而莉君的朋友更是一单没开。「每天一睁眼都是负债，光装修就花了10万元。」本想趁着在环球影城开业前尽快入场家具， 如今她还没考虑好是退掉刚订好的床和沙发，还是退掉五年的租房合同。
02 成长土壤，没了？
不论投入百万还是数十万，民宿主都面临着因平台下架而带来的现金流受限问题，究其原因离不开 合规与流量。
目前平台所规定的重新上架标准是，办齐六证。所谓六证，指的是房屋权属证明；业主身份证明；经营者身份证明；出租住房业主同意房屋用于短租经营的书面材料；所在小区管理规约或业主委员会、物业管理委员会、本栋楼內其他业主书面同意的材料；经营者与房屋所在地派出所签订的治安责任保证书面材料。
受访的大多数城市民宿主坦诚，这几乎是不可能的事情。拾念创始人Abby曾在合规性上做出过种种努力，包括注册酒店管理公司，多方联系短租平台和街道，但最终仍未完成。
也有一些民宿不在OTA平台上架，而是通过私域流量获客。掌宿联合创始人二笼称，这种方式更适合乡村民宿，一般成交量在50%以上。而用户的私域流量运营是一个长久积累的过程， 「掌宿从第一天就开始积累，现在微信好友超过十万人，也才有了20%的私域订单成交。」
资深民宿主小东则认为，大部分民宿主做私域流量的优势并不突出，他正在构思的下一个创业项目是面向民宿主的CRM系统，以解决空置房源、获客成本的营销痛点。
即使是拥有资质，并受到相关政策扶持的部分乡村民宿还可正常在平台上架，但二笼认为现阶段，北京整体民宿市场将受到不可避免的巨大冲击。 「当消费者在平台几乎搜索不到民宿时，他们必然会选择酒店。从长远性来看，这种打击几乎让民宿没有能够成长的土壤。」
03 追赶另一个风口
相比莉君的后知后觉，小东早早判断了城市民宿的政策风险，只是没想到「一刀切」来得这么快。
2018年从OTA平台辞职后，小东瞄准了通州区的酒店式公寓。他始终认为「在安全、身份审核、物业上，民宅的风险绝对高于公寓。」基于环球影城附近几乎都是住宅小区，再加上拿房成本逐渐升高，小东庆幸当初放弃了这块区域，然而他也有着同样烦恼。
在疫情和政策尚未来临之前，小东的民宿事业一切看起来都很美好。开业后第二个月入住率超过90%，此后一直保持在85%上下。最高峰时他拥有超过40套房源，集中在北京民宿订单客单价最高的区域之一，以及被环球影城辐射的通州。
疫情来临后，小东逐渐清退了20余套房源，剩余的通州房源里有一部分做了低价长租， 同样是为了瞄准环球影城开业后的短租盈利，他将长租的截止日期几乎都「掐」到了九月份。现如今这个计划恐怕要落空了。
小东预料到在政策的影响下城市民宿会逐渐收缩，他将新业务瞄准了轻资产的营地。今年新开辟的waywin向果露营社区，已经撑起了业绩的全部份额。
waywin向果露营社区
「开业三个月，基本每周都是满房状态。」精致露营、小型音乐会、野餐party，此前小众的露营风潮今年出圈了，小东感叹算是「赶上了」。
此前，小东曾投入100多万运营乡村民宿，但光收回成本都需要几年。 「相比乡村民宿，帐篷露营地的成本更低，还可回收利用。 」
对小东来说，目前最大的风险是冬天将要来临。他要在夏天已经结束的9月，早一点找到冬季项目的业绩增长点。
04 退场早已开始
转型自救，是众多北京民宿主口中出现最多的词汇。而二环内拾念院子的创始人Abby对此深有体会。
早在去年12月，北京市出台民宿相关政策时，Abby便明白名下四个院子将不再全部属于自己。很快她只留下两个院子，并基于已运营一年的咖啡店和电商基因谋划转型。
最明显的不同是「拾念四合院民宿」的公众号改名为「拾念胡同客厅」， 民宿标签被慢慢抹去， 取而代之是咖啡店、日杂铺子和拍摄场地等业务。
拾念风物铺子
红灯笼映衬下的四合院吸引了王宝强、高圆圆等明星前来体验和拍摄封面，胡同里的咖啡店也有不少探店博主打卡，Abby则专程飞到景德镇与艺术家合作定制款陶瓷手工摆件。
网红二八酱、紫苏青梅酒咖啡、红石榴冰箱贴、艺术家手工摆件，Abby开始带着胡同客厅的元素参加市集。
拾念胡同客厅在集市
「商场市集摊位费4天1000元，我的目标是每天流水起码2000。」为此她没少费心，为第一次试水开发了独特的饮品、宣传物料、引流小礼品等等。前一天晚上，Abby忙到12点，装点好两平米左右的摊位上要带的70余项物品。
任何一种转型过程无疑都非常痛苦。「 业绩和之前民宿相比，只占30%左右。但没办法嘛，院子砸手里了，肯定要根据院子的特性去作新的研发。」Abby解释，四合院保留了东方美学的精致和烟火气，在这个空间内能做的事情也很多。
对于互联网电商出身Abby来说，她反思了拾念的之前的业务和收入结构太偏重线下，未来的方向将重回线上。 「探索线上成本比重开一家店要低得多，目前的业务更适合注重复购率的电商模式。 」
05 还能挖掘多少空间业务？
相比苦苦寻求业务转型的北京同行，掌宿的决定非常简单：回到南方市场，专注空间生意。
二笼对未来可栖表示，疫情之前的2019年底，掌宿在北京民宿已经达到了90套左右的房源量。去年退了一半，现在只剩下20多个房源，并且只做房租业务，同时向南京和杭州市场转移业务。
「 民宿未来的发展趋势，肯定不是分散式民宿或者自家民宅。」和小东的选址逻辑类似，掌宿同样选择了集中式酒店公寓，没有扰民问题、入住登记更容易对接、物业更有安全保障，解决合规性同样成为掌宿首先考虑的问题。
掌宿私人影院
疫情期间，为了吸引本地客群，掌宿团队想到民宿与私影的结合。更大的投影仪宽幕、最新上线的电影电视剧让私影成为掌宿的运营主力。此后，按照相同逻辑，掌宿陆续上线了电竞房。 「把一个模式做透，行得通就继续复制。」
民宿、花店、咖啡店，被文艺青年奉为诗与远方的情怀，只是这条路并不好走。有人在艰难试错，有人刚入局已遍地鳞伤。如何走好这条路，在政策落地后，可能仍需要时间来验证。
未来可栖
本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：王露，36氪经授权发布。
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