2020年营收三成增长的金地集团，值得“买入”评级吗？
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文 l 观点财经，作者 l 橙子
4月17日金地集团（SH600383）披露了2020年年报，整体销售规模实现2426.8亿元，同比增长15.23%，基本符合我们在半年报之前对其全年销售规模的预测。
4月19日，金地集团又在业绩会上将2021年的合约销售金额目标定为2800亿，预期同比增速将依旧稳定在15%左右。
不过，尽管销售规模继续保持在2000亿元以上，但盈利质量则出现下滑，归母净利润及扣非净利润两项利润指标增速均降至个位数，毛利和净利润率也出现下滑。
可即便金地在2020年的赚钱能力下滑明显，但天风证券、华安证券、平安证券等依旧给予其买入或增持评级。
金科集团全年营收三成增长，利润指标增速却降至个位数
根据金地集团2020年年报数据，整个2020年金地实现营收839.8亿元，同比增长32.42%，基本保持在近三年的平均增速水平，但利润指标却有些不如人意。
其中归母净利润为104亿元，同比仅增长3.2%，较2019年的同比增速大幅下滑了21.21个百分点。
扣非后净利润则为97.76亿元，仅同比增长8.13%，较2019年的同比增速下滑21.26个百分点。
与之对应的房地产业务毛利率报告期内录得33.56%，比上年降低7.7个百分点。
对此，金地董事长凌克回应称：“近年来，在房住不炒和因城施策的调控基调下，房地产市场平稳运行，行业整体的平均利润水平逐步回落，头部房企的毛利率水平逐步下滑，公司的毛利率水平也逐步下滑。”
根据金地2020年财报数据，金地2020年东南区域的整体毛利率降幅最大，比上年减少12.05个百分点至23.5%，其次是西部区域、华北区域和华东区域，仅东北区域的毛利率实现了上升，增加了1.21个百分点。
导致金地利润指标出现下滑的主要原因之一，除了前面凌克提到的大环境因素，或许还跟金地过度追求规模增长，而忽视自身土储权益占比有关。
根据公开数据，截至2020年末，金地总土地储备约6036万平方米，其中权益土地储备约3,203万平方米，权益占比仅53%。
再往前推从2018年到2020年，公司新增权益土地投资额占比分别为40.4%、49%和51%，权益占比一般。
近年来，金地集团的销售规模大部分靠合作开发项目撬动，但也因此导致少数股东权益增加，多项利润指标同比增速乏力。
平安证券近期也曾发布研报指出，金地集团的土地储备权益占比较低，未来将面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润的风险。
销售规模、借款规模同步增加，三道红线全部绿档
根据年报数据，随着销售规模增长，金地的资产负债率、净负债率和现金短债比三项指标，目前均在融资监管安全线以内。
但不可否认，金地的整体负债规模，也在随销售规模的增长同步走高。
具体来看，2016年之前，金地负债总额还在千亿规模之下，但从2016年起，金地实现销售规模1006亿元，首次突破千亿销售规模，同期负债总额也增至1005.3亿元。
此后金地只用了三年时间，便将销售规模做到2000亿以上。
2017年，金地实现销售规模1408亿元；
2018年为1623.3亿元；
2019年，金地全年销售规模首次突破2000亿元，达到2106亿元；
2020年，金地销售增速大幅放缓，但也达到2426.8亿元。
同期金地的负债规模也同步大幅增长：
从2016年的1000多亿，直接猛增至2019年的2524.47亿元。
到2020年，该指标则进一步同比增长22%，达到3075.92亿元。
不过，尽管金地负债规模逐年攀升，但在杠杆率的控制上，却能始终保持自己的负债水平处于融资监管红线之下。
去年8月份，住建部和央行召开重点房企座谈会，宣布了严控房企融资的"三条红线"，即若存在剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%以及现金短债比小于1倍三种情况任一种则视为"踩线"。
对于这三道红线，金地则保持了三项指标全部绿档。
根据财报数据，截止到2020年，金地资产负债率为76.59%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司实际资产负债率为68.51%；净负债率为62.53%；541.97亿元货币资金，在剔除受限资金后的现金短债比仍有1.21倍。
不过，尽管金地三项指标悉数绿档，但在负债结构中，流动负债总额占比较高，也在一定程度增加了金地的现金流压力。
根据财报数据，在2020年3075.92亿元的负债总额中，流动负债总额就达到2289.95亿元，占比高达74%。受此影响，金地2020年因偿债产生的利息成本，就达到57.5亿元（包括已资本化的利息费用）。
因此从该方面来看，金地2020年利润指标出现下滑，恐怕也在一定程度上，跟自身负债规模较高，利息支出及偿债压力较大，从而推高营收成本有关。
少数股东权益占比近4成
如果进一步研究，金地在负债规模持续增长，却依旧保持杠杆水平处于红线之下，除了销售规模增长带来的现金流，还有一点或许跟少数股东权益有关。
通过金地集团历年财报数据可知，2014年，金地少数股东权益不足百亿，占全部股东权益的比例也只有20%左右。
2015年-2017年，金地少数股东权益从140.17亿元增至171.92亿元，尽管这一数据在逐年增长，但这段时间少数股东权益占全部股东权益的比例始终稳定在29%左右。
进入2018年，随着金地不断通过合作开发做大土地规模，少数股东权益也迎来进一步攀升。
2018年，金地少数股东权益突破200亿达到200.27亿元，占比也达到30%。
2019年少数股东权益占比再度增加到34%，达到282.75亿元，同比增加了82.48亿元。
到2020年，金地少数股东权益突破300亿，同比再度增长82.85亿元，达到365.6亿元，少数股东权益占比也攀升至39%。
若今年金地继续保持规模优先的经营策略，以及同样稳定增长的负债水平，在保证杠杆率不增长的前提下，少数股东权益突破400亿，占比突破40%，应该是大概率事件。
如此一来，从2016年起，随着金地土地开发规模及销售规模的逐年增长，在从百亿销售规模跨越到千亿，再跨越到两千亿的5年里，金地债务规模也实现越级增长。
而过程中的少数股东权益也从占比20%左右一步步攀升至逼近40%的高位水平，当然，少数股东权益的增长一方面在于金地的合作开发策略，但另一方面，也不排除为降低杠杆水平有意为之。
至于少数股东权益如何影响公司杠杆水平，又会对公司造成哪些负面影响，之前的文章我们多次提过，这里就不多说了。
总结下来就是，2020年金地实现了还算不错的销售表现，但利润指标却出现明显下滑，整体盈利质量略显不足。
杠杆水平尽管处于监管红线之内，融资及政策压力较小，但逐年攀升的负债规模，以及占比近4成的少数股东权益，或许会在一定程度上掩盖其真实杠杆率。
因此，如果要给金地一个投资评级，笔者会选择观望。
至于金地高周转模式下的开发质量问题，这是“大跃进”式发展下的必然结果，也是影响金地品牌溢价的地雷所在。
未来，随着房地产市场逐步进入存量竞争，这颗雷给金地后续经营带来的潜在负面影响，也将逐步显现。
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