泰禾生死盘：一场大火后的衰败，等不到的收购者和最后的院子
本文来自微信公众号：腾讯财经（ID：financeapp），作者：李思谊，本文首发于2020年6月2日，题图来自：视觉中国
在内部大多数人看来，泰禾集团“由盛转衰”的导火索始于2017年冬的一场大火。2017年12月1日，泰禾集团位于天津的首个项目——天津金尊府发生火灾，致11人死亡5人受伤。
“泰禾的竞争力究竟是什么？”2019年秋季的某一天，在北京院子泰禾商务会所，黄其森问当时在座的公司高管。
“产品……”和“战略……”未等高管们一一讲述完，黄其森突然拍着桌子，提高声调说，“泰禾的竞争力就是有钱。”
而现在，泰禾需要更多的“核心竞争力”。
受疫情影响销售回款大幅下降，泰禾集团在2020年第一季度经营活动产生的现金流净额为为-29亿元，相比上年同期下降了124.55%。同时，筹资流入大幅下降且偿还借款增加。对于对现金流高度要求的地产行业来说，两面夹击的结果是，运转变得雪上加霜。
让黄其森始料未及的是，半年多的时间，被列入失信人名单、大股东所持股权被全部冻结、客户集体示威、拖欠员工薪资……这些让公司老板们避之不及的坏事，全都集中发生在泰禾集团一家公司身上。
“我们现在是上甘岭。”泰禾集团高管在6月1日早晨的泰禾集团联席会上表示，泰禾集团目前情况严峻，2020年截至目前销售额不及去年。
如今步履维艰的泰禾集团，所有的一切都是因为黄其森所谓的核心竞争力——“钱”。黄其森一直在找钱的路上，但目前似乎并没有真正的好消息。
一、入股者成谜，有潜在投资者尽调后知难而退
谁是泰禾集团的投资人？这成为数月以来争论不休的话题。被传出的“潜在投资人”——某央企、中国金茂、厦门建发、厦门国贸——似乎谁也不愿参与到这场“俄罗斯轮盘”大赌局中，纷纷知难而退。
最新的消息是，6月1日上午有媒体报道“泰禾正与多家投资方沟通，接盘公司大概率为央企，具体事宜还在洽谈。”受利好消息刺激，泰禾集团当日以4.52元/股的涨停价收盘。与之前如出一辙，半个月前的5月15日，和此消息几乎一模一样的消息传出后“跌跌不休”后刚刚复牌的泰禾集团同样迎来一个涨停板。
在此之前，传闻收购泰禾集团的是总部位于厦门的厦门国贸集团。但消息传出后，即被厦门国贸5月28日官方否认称“没有接盘泰禾集团的计划”，让泰禾集团与黄其森的努力与期望落空。
事实上，一向喜欢在位于北京东部地区的泰禾中国院子自有商务俱乐部办公待客的黄其森，曾经在考察完泰禾深圳院子后，专程赶往位于厦门的厦门国贸集团，商讨入股事宜。
泰禾集团内部当时的说法是，福建省政府在力推这次合作，最早有望在5月末出台最初的框架协议，交易架构本身还未成型。
之所以福建省极力促成这项交易，很大程度是因为这家公司“长期深耕福建市场”，一旦破产势必带来如当地许多金融机构坏账、影响当地就业率等负面效应。
在厦门国贸之前，更早时期传出的投资者，是中化集团旗下地产平台中国金茂。当时给出的理由是，作为央企资金足够充裕，在港交所挂牌的中国金茂缺少A股上市平台，中国金茂的“金茂府”和泰禾集团“院子系”可以相得益彰。
但该消息不了了之。有接近中国金茂人士告诉腾讯新闻《潜望》“还很初期”，他们刚刚拿到了泰禾集团材料，城市公司刚刚开始评估。这位人士还称，“整体收购的可能性极小，最多挑挑合适的项目”。即使连收购些许可能的项目，也被中国金茂内部人士归结为“没有看得上的项目”。
事实上，从“黄其森被列入失信人”至“央企将入股泰禾成第一大股东”不足一月时间内，泰禾集团还试图将其控股股东旗下泰禾人寿装入上市公司体系内。
2020年4月22日，泰禾集团因未及时偿还西藏信托1.2亿元的本金，被列入失信被执行人名单；泰禾集团股价一路下跌，从3月6日的收盘价6.42元/股跌至4月27日的4.4元/股。
这可能已超过黄其森质押股票的预警线甚至接近平仓线。外界所能看到的泰禾集团第一大股东最近一次股票质押发生在2020年1月。当时，仅黄其森掌控的泰禾投资向交通银行质押股票82.78万股，占泰禾投资所持泰禾集团股份的6.79%。
如果以质押起始日泰禾集团30个交易日的加权均价6元/股为基准，以A股常规市场40%~50%的平仓线计算，平仓线大约为3元/股左右。
更何况这笔钱对于泰禾集团当时必须“借新还旧”的处境来说显得尤为重要，加上泰禾投资所持泰禾集团股票的质押率已超99%，对于质押物及触发预警和平仓的条件会更为苟苛。
关键时刻，泰禾集团祭出“新招式”——通过发行股份将大股东泰禾投资旗下泰禾人寿装入上市公司体系。至5月14日即宣布该资产重组终止，不足20个自然日。
“那段时间公司内部很少提及到泰禾人寿装入的事情，”泰禾集团另一位中高管对腾讯新闻《潜望》称，黄其森对资产重组事宜讳莫如深，在内部谈论更多的是引入战略投资。
也就在5月14日前后，外界开始充斥“国企或央企”将入股泰禾集团的传闻，甚至有自媒体直指“中国金茂”。复牌后的泰禾集团也立即以一个涨停板作为回馈。
“公司要求大家在个人社交媒体上转发，显然这是主动释放的利好消息。”这位高管甚至一度对泰禾人寿的装入也是黄其森止跌股价的“权宜之计”。
事实上，腾讯新闻《潜望》了解到，更早时候，黄其森还曾与中国华融讨论过战略投资事宜，引入中国华融的战略投资，泰禾集团作为中国华融的地产平台。但都没有下文。
截至发稿前（2020年6月2日），泰禾集团官方对腾讯新闻《潜望》表示对战略投资一事不予置评，“一切以上市公司公告为主”。好消息是，接近泰禾集团相关人士称，“可以肯定的是战略投资者一定会进来，且是央企国企级别。之前战投未谈妥的主要问题是黄其森放弃控股权的问题，但是现在这个‘拦路虎’已经彻底解决。”在破产与放弃控股权之间，黄其森选择了后者。由于标的规模庞大，前期项目尽调需要足够漫长时间，所以还需要一定时间。
二、高薪挖20多位副总，如今一半以上已离职
在内部大多数人看来，泰禾集团“由盛转衰”的导火索始于2017年冬的一场大火。2017年12月1日，泰禾集团位于天津的首个项目——天津金尊府发生火灾，致11人死亡5人受伤。这个被泰禾集团收购不足半年的项目，在2018年3月完成股权转让，从上市公司“出表”进入泰禾旗下“影子公司”。
公安机关当时对泰禾集团天津分公司及其供应商等11名犯罪嫌疑人进行刑事拘留。“事情闹得特别大，从那以后就开始走下坡路。”收购项目时的8.14亿元资金，加上融资成本以及后期的开发成本，该项目总计沉淀了泰禾集团十亿元以上规模的资金。此时，资金问题开始在集团层面开始陆续显现。
泰禾集团主打的“院子系”产品本身周转速度慢，需要更多资金沉淀；作为闽系地产商的代表之一，泰禾集团走出福建向全国的扩张过程中，疯狂拿地又是大量的资金需求。同时，泰禾集团的项目“集中不去三四线城市，坚守一二线城市”，使其付出更高的拿地成本和项目成本。
泰禾集团的产品从“17城31院”增加到“22城44院”，年增速高达41.93%。泰禾集团当时称在全国29城累计开发全产品系列项目90余个。其中，新增土地储备16个项目，江西南昌茵梦湖待开发土地面积为105.58万平方米，超过百万平方米实属罕见，该项目目前与世茂集团联合开发。
当时的房地产行业，2014~2015年呈现爆发式增长态势，之后的两年增速虽然略有放缓，仍然持续，受惯力作用仍然维持一定增涨。再后来，惯力作用消失、房地产行业整体收紧、豪宅市场限价未放开……
原以为限价放开却未放开，黄希望通过捂盘等待更好时机，然而地产市场下行，资金成本不断滚雪球。上述中高管将泰禾危机归结于黄其森的赌性与对市场的误判，“以前每一步都赌对了，所以认为好的都会去赌一把。”
那场大火的前后——2017年下半年至2018年上半年，正是未意识到市场已悄然变化的黄其森和泰禾集团的高光时刻，如今看来似乎也是回光返照。
2017年销售额1007亿元的泰禾集团，将2018年的销售目标翻一番至2000亿元，这也意味着泰禾将跻身中国房地产销售榜TOP10。黄其森透露，泰禾集团2018年的可售货值为4000亿元。资本市场迅速做出反应，泰禾股价一个月之内从16.66元/股增至42.35元/股，区间涨幅154%。
为配合2000亿元目标的实现，黄其森用重金在地产圈大肆“招兵买马”，试图迅速将手头项目盘活。品牌、财务、投资、政府关系……这些高管涉及各个行业。
原证监会发审委员封和平，原建设银行总行机构业务部总经理黄曦，原深圳市福田区区委副书记余智晟，在北京市住建委有过任职经历的原珠江华北公司副董事长周润娟，原K11、寺库高管陈健豪，原中国人寿副总裁兼香港分公司总经理高安凤，原中国中化与中国化工高管姜明群，原南方周末报社高层并在万达集团担任过高管的伍小峰，原龙湖烟台总经理李亮，原普华永道、龙湖高管李斌等。
“当时的高管阵容是除外科、中海、龙湖这几家公司外，最豪华的地产商团队。”泰禾集团的高管团队可谓“群星闪耀”，有统计显示仅副总裁级别就超过20位。
“职业经理人们，刚来的时候都抱着雄心勃勃干一番事业的心态，”一位接近泰禾集团的人士称，“最后他们会发现，能改变的仅仅只有自己——前期疯狂拿的地很多存在这样那样的问题，。”
黄其森笃信“外来的和尚会念经”，但他更坚信马云那句“没有做不成的事，只有做不成事的人”。无论是主动层面还是被动层面，黄其森“拼命换人”。
高薪引进的一些职业经理人没过几月就离开了。甚至，一些泰禾老臣也纷纷出走。腾讯新闻《潜望》不完全统计，这些高管包括：张晋元、姜明群、郑钟、朱进康、刘颖喆、钱嘉、陈波、许珂、李亮、可峰、李斌、夏亮……
泰禾集团近期的公告中称，副总经理陈波“此后继续在公司担任其他非高级管理人员职务”，但腾讯新闻《潜望》了解到这只是一种“过渡”说法。负责人力资源的陈波，被认为是帮助积重难返的泰禾集团构建了相对齐全的人力架构体系。
更早些时候的年报季，对泰禾降负债具有重要贡献的财务总监姜明群辞任，到公司控股股东泰禾投资任职。财务总监在财报季时发生工作变动背后的含义不可小觑。时至今日，泰禾集团仍未发布2019财年年报。腾讯新闻《潜望》了解到，姜明群已出任联美集团财务管理中心总裁，全面负责该集团财务和资金管理工作。
“还是个人的选择，再结合公司目前的状况。”上述接近泰禾集团人士称高管离职不排除几个通行的原因：个人职业发展拥有更好的追求、认为自身在公司的利益与价值未得到最大化、与公司老板及同事之间的信任等。
他认为，的确如张晋元、李亮这类高管的离开对公司造成了一定损失。但黄其森已经改变了“外来和尚好念经”的用人思维，与公司共同经历同时又有忠诚度的“老兵”反而拥有更多提拔机会，对于两位联席总裁的破格任命便是一定程度的体现。
三、押注营销，拟开盘深圳院子扭转颓势
5月26日，泰禾集团对集团层面的营销中心分工进行调整，将各个大区及城市板块的营销责任落实到人。腾讯新闻《潜望》获得的这份任命文件内容显示：
宁可负责泰禾集团营销管理中心策划管理部及住宅类项目销售工作，同时下沉支持北京区域、广深区域的营销管理工作；
李杉负责泰禾集团营销管理中心销售管理部及市场研策部，主要职责包含市场研策、货值管理、销售管理、营销费用管理等；
吴纲负责集团营销管理中心商业地产销售部（筹），主要职责为该公司商办类项目的销售工作，同时下沉支持南京事业部、济南城市公司的营销管理工作；
黄志婕负责集团营销管理中心渠道管理部，重点关注渠道分销管理；
吕彬下沉支持厦门区域和华中区域的营销管理工作。
这些区域营销负责人还从向营销副总裁汇报转为直接向联席总裁汇报，以提高营销的地位。在原营销副总裁李亮离职前，营销部门直接向李亮汇报。
“黄总在到处物色集团层面合适的营销负责人，“上述泰禾内部人士表示，公司也在加强营销人力的配备，尤其是城市公司层面，加大对营销人员的招聘。
“主要还是为了通过营销手段卖更多的项目，提升销售业绩。”该人士称，只有销售业绩好，在和战略投资人谈判时才会拥有更多的筹码。
即将开盘的泰禾深圳院子便是泰禾集团目前最大且最重视的项目。该项目位于深圳市宝安区尖岗山片区，内部预计整盘货值167亿元。当前，泰禾集团官网最显著位置显示着深圳院子“世界湾区 中国泰禾”的宣传广告。即使当前泰禾资金如此紧张的现状下，对深圳院子的市场推广力度也并未削减。
深圳院子是泰禾集团2015年在深圳进入深圳拍得的首块土地之一，也是当年的深圳地王项目。资料显示，2.14万平方米的土地起拍价9.87亿元，在几十轮竞价后泰禾集团最终在与融创中国的竞争中胜出，以27.4亿元的价格收于囊中。
以此计算，这块地的地面地价高达12.78万元/平方米，楼面价高达7.99万元/平方米，成为当年全国单价地王。事实上，当年该片区的别墅价格为10万/平方米左右，其楼面价已经与别墅价格非常接近。
泰禾集团当时表示，该地块是深圳含有的低容积率地产，适合打造高端产品，泰禾集团计划将“院子系”别墅产品引入深圳市场。根据官方数据，泰禾深圳院子预计总投入141亿元。截至2018年末已投入82.19亿元，利息资本化累计金额达21.86亿元。
深圳院子分为泰禾城市花园（一期）和泰禾都市花园（二期）。当前即将开盘的一期于2016年12月开工，并于2019年末初步完工。一期总用地面积2.75万平方米，容积率2.2，总建筑面积11.22万平方米，包括2栋超高层住宅，9栋合院，1栋商业，1栋售楼处（幼儿园），3层地下室。
在泰禾集团正大力推广深圳院子的关键时期，也正是黄其森考察深圳院子期间，一群自称泰禾集团旗下坪山中央广场公寓项目的业主于5月8日纷纷在深圳院子前拉起横幅，要求泰禾集团按照销售人员购房时承诺退还购房款并补偿相应损失。
有业主介绍，项目方在2017年7月开盘销售时，曾打出“两年不赚钱，开发商按原价1.1倍价格回购，购房签署协议，稳赚不赔……”的口号。已经过了交房期但交房遥遥无期，且房屋类型也并非此前所说的住宅。
除了泰禾深圳院子前的这些业主外，泰禾北京院子与泰禾上海大城小院的业主纷纷通过网络形式发声，要求泰禾集团对项目进度、购房资金监管及房屋交付时间等给出详细说明，甚至提出退房要求。
由于疫情的影响以及资金短缺的现实困境，造成项目在一定程度上出现拖延。据了解，泰禾集团也曾提出退房或者相应补偿，但许多业主并不同意这些方案。他们的声势一定程度上影响到泰禾集团的潜在购房者的决定，有人提出“泰禾院子还能买吗？”的疑问。
也许，在深圳院子开盘之前，黄其森需要解决的首先问题是安抚好这些泰禾业主。
本文来自微信公众号：腾讯财经（ID：financeapp），作者：李思谊
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