住了8年的豪宅，不属于我
本文来自微信公众号：地产深度报道（ID：RE_report），作者：吴典，编辑：左宇，头图来自：视觉中国
2009年，外滩核心区域的豪宅项目华润外滩九里开盘，一位来自浙江省温州市的业主在此置业，以1376万元的总价买下了一套建筑面积185.62平方米、4卧2厅3卫带保姆房的住宅。
6年后，来自浙江省乐清市的陈某也想来上海置业，他找到自己的这位同乡，以低于市场价50余万元，即1350万元的价格买下了这套住宅。为了拿下这套房子，他甚至支付了1069.11万元涤除设定在房源下的抵押权，可数年后，这套房子仍因卖家的债务纠纷而上架法拍，在网络平台遭人哄抢。
7月7日早间，这套位于黄浦区毛家园路88弄8号的2502室（下称“8号2502室”）在经过168轮竞拍后，被人以3028万元的价格拍下，较2470万元的起拍价溢价约22.6%，但仍低于评估价3528万元，折合单价约16.31万元。
赢家“Z5137”从7月6日就开始蹲守，并在当日晚间19时22分首次出手，彼时已有四位竞买人先后出价，其随即跟上报出了2482万元的价格。当晚的战况其实不算激烈，合共10轮报价后，各方偃旗息鼓。
第二日早上6点多，竞买人“B9722”继续举牌，将价格抬升至2500万，争夺战再次点燃，“Z5137”“B9722”“R9251”等数位主力竞买人争相下场，你追我赶，导致原本应在10点结束的法拍延时140次，直至10点56分才正式结束。
高性价比是促使买家哄抢的主要原因，尽管建成已有十余年，但华润外滩九里在上海豪宅市场依然是排的上号的存在，颇受购房者青睐。2020年至今，阿里法拍平台先后上架了6套该小区房源，其中有5套竞拍均超百轮，最激烈的一次有8人报名，出价高达884次。
某中介平台数据显示，自2012年至今，华润外滩九里共成交了47套二手房源，其中有3套在今年签约。最近的一次发生在4月，一套188.19平方米的住宅在挂牌192天后，以3990万元的价格卖出，折合单价约21.2万元；2月成交的那套住宅单价约20.5万元，在挂牌7天后便寻到了买家，成交总价2230万元。
目前，该小区有在售房源19套，其中一套面积与8号2502室相同、包含子母车位（价值150万元左右）的房源挂牌价为3800万元，单价在20.47万元左右，若去除车位，则单价约19.66万元，与8号2502室的成交单价相差超3万元。
性价比之外，8号2502室目前的资质也较为干净，所涉纠纷已经厘清。
从公开信息来看，标的房源此番是由上海市徐汇区人民法院（下称“徐汇法院”）裁定执行。2015年，因涉及民间借贷纠纷，徐汇法院向原业主等人出具民事调解书，要求其在6月25日前返还孙某借款加利息合共486.74万元，但由于原业主未能履行相关义务，孙某后向法院申请强制执行，徐汇法院在当年7月对标的房源依法进行轮候查封。
而这时，标的房源已经被原业主以1350万元的价格卖给了陈某，双方在2015年1月7日签订买卖合同，原业主在大约一个月后腾出房屋并通知陈某进行交接验收，此后陈某带着一家人入住。根据约定，买卖双方将在2017年完成过户手续。
这期间，标的房源同时还被浦东法院及黄浦法院查封着。2016年，由于建设银行上海第二支行以标的房源抵押权人为由发出执行申请，黄浦法院获得了标的房源的处置权。同年，陈某向黄浦法院汇入资金1069.11万元，以涤除房屋下的抵押权。
但这并不是结束，此后关于该房源的执行程序一直未断，陈某数次提出执行异议，其对涉案房屋是否享有足以排除强制执行无过错不动产买受人的物权期待权成了争议焦点。
按陈某所言，当初之所以约定2017年过户是因为资金问题，其并不清楚标的房源在2015年7月3日被徐汇法院查封时自己是否具有购房资格；而原业主则表示，陈某在签合同时没有购房资格，需要等到居住证满2年后才能过户，双方买卖合同上特别告知（二）有关于限售的相关规定告知，且签订合同时陈某没有居住证，证件是在合同签订后办理的。
“打架”的证词也意味着，陈某的购房流程可能不合规，徐汇法院查封时标的房源依然属于原业主。
根据2013年11月出台的限购规定，非上海市户籍居民家庭在上海市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。
后2016年3月出台的规定显示，提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算3年内在上海市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
基于此，一份发布于2020年6月的判决书指出，陈某是非沪籍居民家庭，其提供的缴纳社保证据材料等在案证据，不足以证明自己在签订标的房源买卖合同时，符合当时的购房政策条件，因购房政策限制不能办理房屋产权过户登记也属于自身原因，“案外人陈某对涉案房屋不享有足以排除强制执行无过错不动产买受人的物权期待权”。
直至法院判决厘清标的房源的所有权，这套被查封8年的豪宅才正式进入法拍流程，觅得新主人……
本文来自微信公众号：地产深度报道（ID：RE_report），作者：吴典，编辑：左宇
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