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旧金山市中心陷入了“死亡螺旋”?

本文来自微信公众号:TOP创新区研究院(ID:TOP_Lab),作者:施道红(FTA创始合伙人)、兰艺馨(TOP创新区研究院负责人),原文标题:《旧金山的市中心陷入了“死亡螺旋”?传统城市运营面临着怎样的挑战?》,头图来自:视觉中国

一、旧金山市中心的困境

对于任何城市,市中心犹如脉搏一般,捕捉着城市的心跳,旧金山也不例外。然而在疫情的冲击下,这颗正常跳动的心脏,可能正在死去……

在疫情之前,旧金山市中心承载着城市总体70%以上的就业机会,并创造了近80%的经济产出。

然而,新冠疫情改变了所有的这一切。人们开始习惯了在家工作,混合办公模式成为了新常态。而当居民们选择舒适的居家办公而非通勤进城,旧金山市中心开始陷入了困境。

据统计,旧金山市中心的大部分工作(近30%的职位)都可以通过混合办公或完全远程完成,在美国50个最大城市中旧金山远程工作职位比例最高。

然而,这种变化同时也导致了市中心办公室人数的急剧减少。企业们发现,他们并不需要那么多的办公空间,写字楼空置率开始快速攀升。与此同时,由于办公人员的减少,周边的零售店和餐馆也开始生意清淡。许多小企业只能无奈地关闭,街头的治安状况也因此更加恶化。

甚至连全食超市这样的知名商家也难以为继。

在旧金山市中心的全食超市门店,员工们频繁面临武器威胁,骑警的频繁出没,也无法解决治安问题。最终,在2023年4月,这家门店(下图)宣布关闭。许多知名购物中心和商店也因治安恶化,决定跟随全食超市的脚步选择关闭。

报道截图

旧金山的写字楼空置率在2023年第一季度飙升至29.4%的历史新高,这甚至超过了2008年金融危机时期的数据,2000年互联网泡沫破裂时,这一数字也仅仅达到20%。同时,现有的办公空间中,仅有40%左右得到利用。

随着居民们在家办公,他们的通勤需求显著降低,公交乘客的数量大为减少——以市中心的BART车站为例,2022年的乘客出入量仅为2019年的30%,大量的公交运营机构正在迅速逼近财政悬崖。据统计,预计有27个交通系统在未来五年内将面临25亿美元至29亿美元的运营资金短缺。

旧金山市中心的衰败也对城市税基产生了巨大的影响。

如果没有企业和商业活动,城市就无法收取税款,这对旧金山市的财政预算产生了巨大压力。据一份报告的估计数据,预算赤字将从2023~2024财年的2.91亿美元增加到2027~2028财年的13亿美元。没有资金,城市就无法提供最基本的服务,比如治安维持和城市美化。高犯罪率和脏乱的市容市貌进一步阻止了人们进入市中心,导致了人口的流失。

根据美国人口普查局的数据,从2020年到2022年,80万人口的旧金山失去了65000 名居民,这无疑对这个已经困境重重的城市雪上加霜。

经过这一系列连锁反应,旧金山市中心仿佛被推入了一个深渊,陷入了一种恶性循环,也就是“死亡螺旋”。从下图就可见一斑:与其他城市相比,旧金山的疫情后恢复指数真的是惨不忍睹啊。

二、传统城市运营面临的挑战

然而,这个困境并不只是旧金山一座城市的问题,而是全球各大都市正在面临的共同挑战。

在过去,我们的城市是建立在面对面办公模式的基础之上的,摩天大楼和商业区是城市的心脏。但现在情况变了——远程办公、人工智能等新的工作模式逐渐兴起。

当越来越多的人选择在家工作,传统的公共交通系统该如何应对?城市需要重新审视并评估其公共交通规划,深入理解和考虑到人们的出行模式的灵活性以及出行需求的转变。也可能需要探索和提供更加便捷和灵活的出行方式,例如是否共享交通工具、微型交通工具以及更智能的交通管理系统?

如果公司的员工分布在全国甚至全球各地,那么城市的税收基础将如何保持?城市的税收将面临很大的不确定性。是否需要审视并调整其税收政策,探索新的、创新的方式来维持税收基础?如何设立针对数字经济的税收规定、发展跨境合作等?

那些因为随着办公模式的变化而空置的高楼大厦,应该如何有效地转换和利用?是否需要制定积极的策略和措施,使其适应其他用途,例如住宅、教育机构、文化中心等,以及提供激励措施,吸引新的租户或投资者?如何在未来的城市发展以及规划中更加地灵活?

如何应对这些挑战并找到新的平衡,是所有大城市都面临的难题。

当然,旧金山这座城市有强大的经济基础,这里有173家市值超过10亿美元的企业,它们都在这里落户,积极寻求创新和发展。而旧金山的旅游业也正在逐渐复苏,这对于经济的恢复是一大利好。同时尽管旧金山的人口还在流失,但是流失的速度正在放缓。这也许暗示着,旧金山正在逐渐摆脱困境,找到新的生机。

然而,旧金山人不能只是坐等好事自然发生,这个速度实在是太慢了。他们期待市中心能更快地恢复元气,回到充满活力和繁华的以往。它们的一个愿景就是拥有多伦多市中心那样的“活力中心”。(相关文章:《为什么这里成了北美最大的“城市创新区”,旧金山都想来取经》)

三、寻求出路

在过去的18个月里,SPUR(旧金山城市规划与城市研究)召集了一群深入理解城市问题的人,他们来自公共部门、私营企业和非营利组织,代表旧金山市中心各行各业的利益相关者,期待以开放、诚实的态度讨论旧金山市中心所面临的问题。

这些对话既是探讨问题的平台,也是寻找解决方案的过程。

在这些讨论中,大家达成了一个共识:振兴市中心是至关重要的。旧金山人希望未来的市中心能够体现旧金山的核心价值观,即公平和包容。他们期待市中心能成为一个更好的生活和工作环境,一个既能满足商业需求,又能让市民舒适生活的地方。

然而,振兴市中心并非易事。旧金山市中心面临的问题繁多而复杂,需要在多个层面上进行改革和调整。

旧金山市于2023年2月发布的市中心未来路线图提供了一系列战略,包括:业务多元化、消除住房开发的障碍、支持小型企业、投资交通和公共空间,以及发展艺术、文化和娱乐等。

图源:SPUR

在这样的背景下,SPUR根据市政府的路线图,以及来自各利益相关者和社区的意见,确定了四个关键领域。

我们认为,这4个关键领域,可以为我们提供一些借鉴思路。

四、四大关键领域

1. 混合多元、24/7的知识型中心

SPUR愿景里构想的市中心,不再仅仅是充斥着商务和办公楼的工作区域,而是一座恒昼的城市中心,繁华而充满活力。

这个理想的市中心是一个全天候、全方位的多元活动场所,这里不仅有工作场所,也有住宅、娱乐场所以及其他各类设施。人们可以在高层写字楼里办公,你可以在温馨宁静的公共空间里享受阅读或与朋友的闲聊。这里也有为小企业、艺术家和社区组织提供的可负担得起的空间,也有丰富多彩的文化中心。


图源:SPUR

基于此,SPUR制定了一系列政策,希望通过改造和利用那些空置的、未被充分利用的办公楼,转变为能够满足日益增长的住房需求的负担得起的住房。对,就像纽约金融区做的那样,adaptive reuse(适应性再利用)。

然而,SPUR的研究数据显示,真正适合转型为住宅的建筑只有不到预计的40%,而其中很多在财务上并不适合进行重建。这意味着,政府必须出台更多的支持政策和鼓励策略,来实现土地和建筑空间的多元化。

当然,除了住宅转换,旧金山还可以考虑将那些未充分利用的建筑转变为学术机构、创新中心等,比如——生物实验室。(相关文章:《在美国,大量办公空间正排队变为生命科学实验室》)

此外,部分市中心空间也将转变为娱乐区和文化区,这不仅可以吸引游客,也为本地居民提供更丰富的生活体验。这种文化和娱乐中心能给城市带来新的活力,使市中心从工作主导的单一形象,转变为多元化、充满活力的社区中心。

值得一提的是,这个新的城市中心模型估计是受到了MaRS的启发,还把大学、研究机构甚至创新中心纳入市中心,能创造一个充满活力和知识创新的环境。这种新型的土地利用方式,不仅可以加强学术研究和创新产业的发展,还能吸引更多的人才和投资,进一步推动城市的经济发展。

2. 帮助小企业,充分参与经济复苏

在旧金山,小企业是就业机会和创新的主要推动力。根据旧金山市政府的数据,小企业在该市创造了超过一半的就业岗位。

然而,小型企业面临着许多挑战,包括高昂的房租成本、复杂的许可流程和竞争激烈的市场环境。SPUR的研究显示,许多小型企业在租金方面承受着巨大的压力,特别是在市中心地区,在新冠大流行期间,许多企业面临着负债累累的困境,难以维持营业。

所以,出台政策帮助小企业,让其充分参与经济复苏,这对市中心重建也至关重要。

比如东京之所以充满活力独具魅力,很大程度上源于众多小商户小店面的存在。这些小企业如同繁星点点,一方面很好地吸纳了就业,满足了市民的需求;另外一方面也为东京的街头巷尾注入生命力,唤起居民与游客无尽的好奇和探索欲。

除了空间租金外,改进许可流程,简化和提升效率是帮助小型企业在市中心开业和扩张的关键。今年初,旧金山市长提出了100多项变更,以简化小企业的许可程序,并在新闻发布会上谴责旧金山目前的程序是“犯罪”。通过提供更多的在线办事机制,减少冗长的官僚手续和文件要求,小型企业可以更快地开始运营,并在经济复苏中发挥更大的作用。

3. 改善交通

旧金山市中心对公共交通网络很看重,因为公交能帮助该城市达成环保目标和公平理念。然而,随着日趋严重的城市化问题,以及联邦对公共交通的投资减少,这个强大的交通网络也不得不面临一系列挑战,特别是财政困境。

其实最好的方式是发展多元交通以及密集路网,使得人们可以随意选择班车、自行车、微型交通工具,甚至步行出行,而不需要依赖于私人汽车。这样不仅可以缓解交通拥堵,还可以大大降低碳排放。

旧金山市正在增加更多自行车道,特别是在市场街以北的区域。这样,骑自行车的人将有更安全、更便捷的路线选择。也可以减少汽车的使用,缓解交通压力,改善空气质量。

此外,市中心在尝试扩展慢速街道网络,来提升市中心的可持续交通系统。慢速街道的设计,注重行人和自行车的安全与舒适,让街道更加宜人,减少了汽车的速度和交通量。在市中心创造更多的慢速街道,将会鼓励人们选择步行和骑自行车出行,进一步改善交通状况,提升城市的交通效率与可持续性。

4. 税收改革以平衡财政可持续性与经济发展目标

随着远程办公模式的普及和日益普遍,旧金山的营业税制度也逐渐发生了改变,从原本依赖于工资支出的模式(以人为基础)转变为更加依赖于总收入的模式(以公司为基础)。在这种税制下,政府的税收得到了保证,但这种依赖于总收入的税收模式对许多公司来说负担很重,甚至不少公司决定外迁。

于是旧金山正在考虑对税收结构进行深度改革,毕竟,有更多的企业,才能促进经济发展,盘子做得更大,发展才可持续。

他们决定暂停实施“Prop. F”,也就是不再增加对零售、酒店、制造以及艺术和娱乐企业的年度营业税,以减轻这些行业的负担,鼓励他们继续发展、扩大规模。

同时,旧金山市政府还开始为新入驻该市企业提供丰厚的税收优惠。任何在旧金山新设立的企业,只要满足一定条件,都有机会享受到最高达100万美元的营业税总收入优惠。这一政策为新企业在早期阶段提供了强大的支持,帮助他们更好地融入旧金山的商业环境,加速发展。

五、文化吞噬战略

回顾其他城市的经验,比如纽约,在经历了911的惨烈打击后,尽管派出了强大的团队,并做出了果断的应对,但依然无法独立摆脱困境,需要寻求州政府和联邦政府的大力干预。

而旧金山又与纽约截然不同,这导致它实施愿景的难度会高上几个数量级。

在这座金山城下,机制冗长:一个建筑项目可能需要几乎重重叠叠的87个许可证,这就好像要通过一道道繁琐的官僚程序的迷宫,而这还不算上耗费1000个日日夜夜的会议时间,以及重达50万美元的费用负担,即使你的项目获得正式授权后,还允许公众对住宅许可证提出上诉。

对homeless(无家可归者)的高额援助是旧金山的一大特色:建造一处简单居所的成本可能高达10万美元,如果是一套经济适用房,那么成本可能接近120万美元,如果建造一个公共厕所,要170万美元,还要花上两年——这些数字跟“美军阿富汗买羊”有的一拼。

有人说,culture can eat strategy for breakfast。

也就是说,文化可以吞噬战略。无论一个计划设计得多么好,如果没有适合的文化,没有合适的制度流程去支撑,那么它最终可能会失败。

这也同样适用于旧金山的情况。

祝好运!

本文来自微信公众号:TOP创新区研究院(ID:TOP_Lab),作者:施道红(FTA创始合伙人)、兰艺馨(TOP创新区研究院负责人)

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