本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:乔不丝,头图来自:视觉中国
这已经是我第三次在小区里打到张师傅的车,每次都是深夜,每次都是公司到家里这段漫长的距离。因为面孔熟悉了,聊的话题也逐渐开始深入。
闲聊下来才知道,张师傅是一名前国企员工,差不多二十年前,单位和其他部门合并了,从此就开始了自己的下海经商之路。
我看他两鬓微微斑白,也有一定年纪了,起初我特别好奇的是,说实话国企员工退休了也不差钱,这时候出来开滴滴,是闲着找点事做,还是为什么?
没想到他给了我一个意料外的回答,一个是确实退休了没事做,另外一个就是最近自己也想在上海看看房。
接着这趟从安亭到真如的打车旅程,我和张师傅聊了一路。
没想到这位上海的滴滴司机,居然在这短短四十分钟内,给我上了堂生动的买房课。
可能大家会觉得二十年前的买房经验和现在已不是一个逻辑了,但张师傅的投资经历和有些观点,依然给我蛮大的触动和一些建设性的参考。
一、“那时候赚钱,比现在容易”
从国企下岗转行开店,是张师傅走上买房之路的意外转折。
都说赚钱买房需要方法技巧,但其实运气就是实力的一部分。如果没有当初的下岗,他也不会意外走上自己赚到第一桶金的道路。
说出来可能还怪巧的,他赚到自己第一桶金的渠道,居然是早期作为合伙人,投资文峰美容店。
据张师傅说,那时候开文峰,最好的时候一个月流水,高到他都不敢相信。他原话是这样的:
“那时候人家跟我说开美容院赚钱,一个月流水一百多万我还不信,后来自己做了才知道是真的。”
靠着文峰会员充值的商业模式,张师傅从一个下岗国企员工,迅速成为了一个生意和房产上的敏锐投资客:
“那时候的文峰也不需要什么加盟费,我就帮他们找门面,自己投两万块,就算是合伙人了,所有的利润都是可以分成。”
因为到处帮文峰找门面,张师傅养成了一个习惯,开车在上海各处乱逛,边看边打听,哪里租金高,哪里有人气。这也为后来他走上投资房产这条路,埋下了伏笔。
二、“不要挂掉中介电话,马路边的传单也都看看”
张师傅说自己买房的时候有个习惯,就是对中介的态度,和别人有点不一样。
那时候上海没有什么所谓的自媒体等等,了解上海哪里有房子在卖,其实渠道和方式都非常窄。当年中介也流行在马路边发传单,也会给客户打轰炸电话,张师傅都是抱着了解信息的心态,基本不拒绝。
“你想想,人家也是做他的工作,想要买到好房子,大家如果有心投资,耐心地听他们讲完,你绝对能得到有用的信息。”
张师傅当初在安亭买房子就是因为看到一张传单。楼盘上看有地铁、有学校、价格也合适,所以就机缘巧合地上车了。
前两年出手卖掉的时候,安亭已经3万多了,大概涨了两倍多。
他给我的感觉是真的把买卖房当作一份职业在做,只有你全面了解信息,才能作出更好的选择。张师傅前后买过十几套房子,基本也多是中介给他推荐的:
“看行情好不好就看中介电话打得勤不勤啊,短时间内各种电话打过来的,说明现在挂牌多,房客少咯,所以我手机里这二十年来中介的联系电话,从来没有删过和屏蔽过。”
听到这里,我暗暗佩服张师傅对房产的执着,但也很好奇,他是怎么判断哪里值得买就果断出手的,张师傅给了我一个非常直接的答案。
三、如何确定出手?
“价格合适了就买,其他我不看的。”从他掷地有声的话语中,我感受到了这句话在他心中的分量。
张师傅给我举了自己的几个例子:
“顾村四五千块一平的时候,我还去浦东郊区买了动迁房,当时几万块一套,后来在安亭买的时候一万多一平,这几套房子基本都是看价格合适了就买。”
价格觉得合适了就买,有售楼处的就进去看。前几年环沪的房子,基本都没看过,不是张师傅懒得去看,也不是看不懂,而是他觉得,如果以投资房子来说,买来自己没有居住需求的话,价格是最重要的。
买房一样,卖房也是如此。
“我到售楼处都不看房的,如果你把它当作投资品,其实最重要的是价格合不合适。”
“刚开始买顾村的时候,四十万买进,我看八十万的时候,我就卖出了,到现在房子也四百多万了。”
“有时候我也觉得亏,你说再等几年可能我会赚更多,但是投资哪有那么多早知道,价格合适了就买,卖也一样的,觉得差不多了就卖掉,不要犹豫。”
据他描述自己的买房过程,全都是速战速决。卖房也一样,张师傅从来没有为自己哪一套房后来的涨幅,而懊悔卖得早过,因为他觉得,那样有点马后炮不知足的意思。
“如果我不卖得早,哪有我后面的房子?”他这么说道。
四、“以前判断买哪里的好方法,就是开车转一圈”
张师傅买了这么多套房,最后搬到自己在安亭的一套别墅里住,市区的房子给小孩住。
说到当初他为什么选择安亭,其实逻辑很简单。
“那时候上海郊区地铁很少的,有一天我开车到这里,停在路边的时候中介给我递来一份传单,就是我现在住的这套房子,我一看价格挺合适,一万多。”
然后他便开车在附近转了转,发现安亭地铁也通了,商场也有,附近还有一个大绿化公园,旁边学校也在建。
“我看这个小区,有一部分房源是留给上海大众员工内部选的,我心里就有底了,这里肯定好的啊!”
所以要说张师傅当年买房的秘诀,他总结得很简单:“我感觉我最大的优势就是每次出手都很快。”
五、“那些等首付凑齐再买的人,基本最后都买不了”
聊开了之后,张师傅还分享了自己帮员工垫资、垫首付买房的故事。这个故事让我蛮意外的,背后是他帮自己的两个员工买了套房。
当时开文峰美容院,最头疼的问题就是留住人,美发美容这一行其实大部分时候人员的流动性很高。张师傅已经和店里的两位经理,合作了好几年,但是他们一直都还没有凑够首付在上海定居。
“他们两个是外地人嘛,你要在上海打拼,肯定是要买房的。”
当知道两个经理是因为首付还差一点没买,他从自己的口袋里掏出20万,垫资给他们凑了首付,最后房子买在了自己家隔壁。
“现在很多人买房都是在等首付,我跟你说啊,二十年前房价那么低,大部分人买房首付也都是借的,所以因为首付不买房的人,最终大概率还是买不了。”
听完张师傅的话,我想想自己身边的案例,好像都在印证这个道理,而且还会一直这样。
那些说等首付凑齐再买的人,最后都没了音讯。
六、“我大部分房子都是在楼市差的时候买的”
聊天中张师傅说自己最近也像当初一样,一边开滴滴一边看房。
“我最近又在看房,因为群里有朋友和我说,松江有套房子已经挂了一年没人来看了,我就知道现在可能是买房的时机。”
这个楼市偏冷的迹象,让他想起了之前,他的房子几乎都是楼市比较差的时候买的,比如2008年,还有2015年,他分别买了顾村和安亭。
现在也算是上海楼市比较不景气的时候,张师傅说,现在是个蛮不错的时机。
“以前楼市很好的时候,房东一挂出去过几天就没啦,现在你还可以和他还价,还有得挑,这时候你好好挑一下,至少不会亏的。”
这也是为什么最近我五次叫滴滴,有三次都打到张师傅的原因。因为他又开始开车在上海到处看房了。
七、以前买房看价格,现在买房看租金
张师傅现在投资房产的逻辑,已经和二十年前完全不同了。以前房子怎么买都涨的,现在房子最大的收益,就是租金了。
二十年前买房的时候张师傅只看价格,租金什么的不考虑,现在他对楼市判断最大的变化是,所有想要投资房产的人,都开始把租金回报率当做一个重要维度来考量。
“现在投资房产,我会先算算租金回报率。”
说着,他给我举例自己在嘉善投资的一套房子,顺便还给我算了一笔理财账:
“你看啊,我在嘉善那套地铁房,买的时候四十多万,楼下又有地铁又有商场,一个月的租金能两千多,一年收益是2万块。”
“算一算你就知道了,理财股票就不说了,最近连银行的存款利率也开始降,现在你做什么投资,稳定的回报率有房子租金那么高的?况且房价以后可能还会涨是不是?”
嘉善这套房子,以租金回报率来看,是跑赢了银行的存款和理财的利息收益。
所以张师傅比较建议现在还想要投资房产的人,不要像当初他们一样,只盯着房价涨不涨,大概率是涨不多的,倒是要开始重点关心租金收益和稳定情况。
也就是这套房子以后,可以每年给你带来多少固定收益,比一年房价涨多少更重要。
八、结语
短短的四十分钟,车子也快到了我的目的地。
听到不少自己平时很少接触得到的观点,让我对房地产的认知边界又拓展了不少。
楼市发展也就这二三十年,每当说到怎么买房,身边一下冒出来的都是各种专家。
有时候,听听身边那些经历过多个周期的实操者,他们的经历是现在从专家身上,都学不到的宝贵经验。
房子是我们一生必修的功课。无论是滴滴司机、卖菜大妈、门口的煎饼店老板,他们都可以是最好的老师。
不过有点可惜的是,车开到最后,我都还没来得及问他,最近又准备出手买上海哪里。
本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:乔不丝
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