强制退市大限已到，昔日四川房企“一哥”风光不再
本文来自微信公众号：界面新闻 （ID：wowjiemian），作者：杨冰柯，头图来自：视觉中国（图为2009年4月8日，蓝光集团董事局主席杨铿）
作为曾经四川最大的民营房企，蓝光发展（600046.SH）走到了强制退市节点。
5月9日，*ST蓝光收盘价为0.40元/股，股价已经连续第二十个交易日都在1元面值之下，触发强制退市机制。
根据相关规定，*ST蓝光公司股票已经触及终止上市条件，股票自5月10日开市起停牌。在停牌后的15个交易日内，根据上市委员会的审核意见，上交所将作出是否终止*ST蓝光股票上市的决定。
这家上市了9年的房企，曾在地产高周转时代乘风破浪扶摇直上，从一家总部在四川的区域房企，发展成为拥有成都和上海虹桥双总部的全国化房企，鼎盛时期销售规模达到1035.36亿元，位列百强房企排行榜的第38名。
蓝光发展创始人杨铿今年62岁，笑起来总是露出一排牙线。人生得意时，杨铿曾是四川首富，有过上海总部入驻庆典上的推杯换盏。但自从公司在2020年陷入资金链危机后，他再没有公开出现过。
不少员工见证了蓝光的鼎盛时代，“蓝光是我第一个见到每天把食堂菜单发到集团公告栏里的地产公司”。也有员工亲眼目睹了蓝光的落魄，“成都总部大门外一度有不少讨债者。”
企业兴衰不仅折射出掌舵人的高光与失意时刻，也会体现老板的性格、远见和谋略的结果。
一位接近蓝光的人士对界面新闻记者表示，杨铿是典型的家长式人物，听不进去其他人的意见，从来不觉得自己的决策有问题。
如今，蓝光发展退回成都后仍在努力保交付，但融资和销售没有进展，仍在被供应商、业主起诉。
从小而美到千亿、从区域到全国化，从区域单一总部到区域和上海双总部，再到退回区域大本营，蓝光的兴盛和衰败是地产高周转时代的一个缩影。
除了蓝光，江西新力控股躺平已于上个月被港交所强制退市。同时，还有佳源国际、阳光城、中天金融、泰禾、美好置业等房企们也正面临退市危机。
一、野心
从体制内下海经商，经营汽配厂到踏入房地产行业，再从住宅业务拓展到商业地产，杨铿过去曾有着与时代同步的敏锐嗅觉和野心。
杨铿曾在公开场合提到，那时候房地产市场化刚刚起步，全国城市人口只有2亿，未来还会持续增长，房产必定要走出分配的道路。“我是学财经专业的，对市场本身非常敏感，觉得这是个巨大的市场。”
在蓝光的发展历程中，2015年是个极其重要的转折点。
这一年，蓝光重组在A股借壳迪康药业上市，是这一期间房地产再融资开闸后第一家借壳上市的房地产公司。
也是从这一年，蓝光发展开启了规模化之路，在高周转上一路狂奔。数据显示，2015～2020年，蓝光发展单年拿地数分别为15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。
根据远东资信报告，公司最初以四川（主要为成都及周边城市）、云南、重庆为主要经营地，从2016年开始全国化布局，逐步向华中、华东、华北、华南等其他地区拓展业务。
2016年至2019年，蓝光以49.9%的年复合增长率，将销售规模从301.36亿元攀升至1015.37亿元，在规模上迈入杨铿规划的千亿门槛。
2019年也是杨铿和他的蓝光发展最高光的一年。这一年不仅实现规模上的突破，旗下物业公司蓝光嘉宝也完成分拆上市，形成了“A＋H股”的 双资本平台。
同时，蓝光将总部搬迁至上海虹桥，开启上海和成都双总部模式。“他们说这是蓝光的新起点、新航程。”
杨铿在当时的入驻庆典上一身蓝色西服，醒狮点睛后，他说，“上海作为我国经济中心和国际化大都市，担纲着我国经济高质量增长的引擎，也吸引了各大房企总部的纷纷迁入。蓝光在进入千亿之上的崭新征程后，也需要借助更大的平台。”
在上海虹桥的总部，蓝光的办公环境开放、简约以及现代化。与成都总部的封闭和军事化管理相比，上海总部的开启展示了蓝光的野心和未来。
二、衰败
盛极而衰并非一蹴而就，蓝光发展走向落败的隐患早就埋下。
2020年10月，在蓝光发展与平安旗下公司合作的广东佛山项目中，因蓝光未能在承诺期内按时还上一笔几十亿元的债务，由此被平安银行拉上了黑名单。
蝴蝶效应由此引发。
2021年7月12日，蓝光发展发行的“19MTN001”未能按时兑付本息，导致公司首次出现公开市场债券违约。蓝光发展的流动性危机全面爆发。
从鼎盛到衰败，蓝光一路狂奔，表面光鲜亮丽，但事实上，公司拓展节奏、管理早就问题显现。
首先，蓝光的狂奔与政策大势逆行。
从2017年开始，房地产政策收紧，全年92个地级以上城市和36个县市出台调控政策。但2018年是蓝光投资最激进的一年，共计新增85宗地，进入到南宁、湖州、扬州和宝鸡等弱线城市。
其次是在成都大本营的失守。
根据中指研究院数据，蓝光在成都大本营销售额迅速下滑在2019年，这一年其销售额仅43.35亿元。到了2020年，蓝光在成都市场的销售额继续下滑至39.35亿元。与此同时，蓝光在成都市场的排名也由前三名下滑至10名之后。
同时，蓝光没有在成都守住核心，过度下沉。
2020年，蓝光在成都地区的销售成交均价仅为8679元/平，而15家龙头企业的成交均价为13395元/平。这意味着，蓝光在成都的布局更多集中在外环区域。
第三，蓝光的“东进南下”全国化扩张也存在过度下沉、且高溢价拿地的情况。
研究报告数据显示，蓝光发展的销售均价从2016年开始，仅2018年销售均价有小幅上行，其他年份销售均价均下行，而这是在全国房价普涨的背景下产生的。
以蓝光发展2020年拓展的南阳和石家庄为例，2020年4月，蓝光历经近3个半小时、196轮激战，以溢价率123%拿下河南南阳一幅地块；8月，蓝光击败央企中海，首进石家庄，地块溢价率高达99%。
根据远东资信报告，蓝光的危机由政策环境收紧的背景下逆势扩张、管理层在流动资金方面的管理水平不高等导致。
天风证券研究报告称，蓝光本身起家于成都区域，但其大本营的经营却表现一般。一方面是公司在成都区域下沉过多，资产质量不佳。另外，公司缺乏区域深耕、做精做细的能力，也反映其在经营管理上仍有欠缺。此外，公司走出四川的过程中，又存在较多高溢价拿地的情况。
一份行业评级研究报告称，从房企违约潮的时间线上看，蓝光违约主要发生在早期，此时行业融资端收紧，但销售端尚未下行，因此自身资质层面上的原因影响因素更大。一方面，拿地扩张激进，债务压力十分沉重，非标融资占比至三成；另一方面，项目质量整体偏弱，偿债基本面支撑不足。
蓝光发展是房地产行业高周转时代的一个典型代表。除了蓝光，新力、阳光城、泰禾等房企由盛而衰的原因大同小异。
现在，这些房企除了稳定日常经营、守住保交付底线，在资产处置和债务展期方面已没有更好的办法了。
在资本市场，新力和蓝光的退市事件可能只是一个开始，上述同样临近摘牌大限的房企，都可能成为下一个被强制退市的企业。
上述接近蓝光的人士对界面新闻记者表示，杨铿在生意红火的时候经常去位于成都龙泉驿区的石经寺，但现在只出现在私局中。
从业绩层面上看，蓝光发展除了出现巨额亏损，也已经到了资不抵债的地步。
4月27日，蓝光发展发布的2022年年度报告显示，去年实现营业收入193.04亿元，同比下降4.04%；归属于上市公司股东的净利润亏损高达249.42亿元；截至年末归属于上市公司股东的净资产为-238.7亿元。
在蓝光发展2023年的家书中，被父亲杨铿推向台前的蓝光董事长杨武正说，“2023年我们会面临更艰巨的挑战，但是勇气与光芒会伴随在身旁。怀揣勇气与光芒，一起去翻越每座高山。”
现在看来，这座山很难翻过去了。
本文来自微信公众号：界面新闻 （ID：wowjiemian），作者：杨冰柯
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