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强制退市大限已到,昔日四川房企“一哥”风光不再

本文来自微信公众号:界面新闻 (ID:wowjiemian),作者:杨冰柯,头图来自:视觉中国(图为2009年4月8日,蓝光集团董事局主席杨铿)

作为曾经四川最大的民营房企,蓝光发展(600046.SH)走到了强制退市节点。

5月9日,*ST蓝光收盘价为0.40元/股,股价已经连续第二十个交易日都在1元面值之下,触发强制退市机制。

根据相关规定,*ST蓝光公司股票已经触及终止上市条件,股票自5月10日开市起停牌。在停牌后的15个交易日内,根据上市委员会的审核意见,上交所将作出是否终止*ST蓝光股票上市的决定。

这家上市了9年的房企,曾在地产高周转时代乘风破浪扶摇直上,从一家总部在四川的区域房企,发展成为拥有成都和上海虹桥双总部的全国化房企,鼎盛时期销售规模达到1035.36亿元,位列百强房企排行榜的第38名。

蓝光发展创始人杨铿今年62岁,笑起来总是露出一排牙线。人生得意时,杨铿曾是四川首富,有过上海总部入驻庆典上的推杯换盏。但自从公司在2020年陷入资金链危机后,他再没有公开出现过。

不少员工见证了蓝光的鼎盛时代,“蓝光是我第一个见到每天把食堂菜单发到集团公告栏里的地产公司”。也有员工亲眼目睹了蓝光的落魄,“成都总部大门外一度有不少讨债者。”

企业兴衰不仅折射出掌舵人的高光与失意时刻,也会体现老板的性格、远见和谋略的结果。

一位接近蓝光的人士对界面新闻记者表示,杨铿是典型的家长式人物,听不进去其他人的意见,从来不觉得自己的决策有问题。

如今,蓝光发展退回成都后仍在努力保交付,但融资和销售没有进展,仍在被供应商、业主起诉。

从小而美到千亿、从区域到全国化,从区域单一总部到区域和上海双总部,再到退回区域大本营,蓝光的兴盛和衰败是地产高周转时代的一个缩影。

除了蓝光,江西新力控股躺平已于上个月被港交所强制退市。同时,还有佳源国际、阳光城、中天金融、泰禾、美好置业等房企们也正面临退市危机。

一、野心

从体制内下海经商,经营汽配厂到踏入房地产行业,再从住宅业务拓展到商业地产,杨铿过去曾有着与时代同步的敏锐嗅觉和野心。

杨铿曾在公开场合提到,那时候房地产市场化刚刚起步,全国城市人口只有2亿,未来还会持续增长,房产必定要走出分配的道路。“我是学财经专业的,对市场本身非常敏感,觉得这是个巨大的市场。”

在蓝光的发展历程中,2015年是个极其重要的转折点。

这一年,蓝光重组在A股借壳迪康药业上市,是这一期间房地产再融资开闸后第一家借壳上市的房地产公司。

也是从这一年,蓝光发展开启了规模化之路,在高周转上一路狂奔。数据显示,2015~2020年,蓝光发展单年拿地数分别为15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。

根据远东资信报告,公司最初以四川(主要为成都及周边城市)、云南、重庆为主要经营地,从2016年开始全国化布局,逐步向华中、华东、华北、华南等其他地区拓展业务。

2016年至2019年,蓝光以49.9%的年复合增长率,将销售规模从301.36亿元攀升至1015.37亿元,在规模上迈入杨铿规划的千亿门槛。

2019年也是杨铿和他的蓝光发展最高光的一年。这一年不仅实现规模上的突破,旗下物业公司蓝光嘉宝也完成分拆上市,形成了“A+H股”的 双资本平台。

同时,蓝光将总部搬迁至上海虹桥,开启上海和成都双总部模式。“他们说这是蓝光的新起点、新航程。”

杨铿在当时的入驻庆典上一身蓝色西服,醒狮点睛后,他说,“上海作为我国经济中心和国际化大都市,担纲着我国经济高质量增长的引擎,也吸引了各大房企总部的纷纷迁入。蓝光在进入千亿之上的崭新征程后,也需要借助更大的平台。”

在上海虹桥的总部,蓝光的办公环境开放、简约以及现代化。与成都总部的封闭和军事化管理相比,上海总部的开启展示了蓝光的野心和未来。

二、衰败

盛极而衰并非一蹴而就,蓝光发展走向落败的隐患早就埋下。

2020年10月,在蓝光发展与平安旗下公司合作的广东佛山项目中,因蓝光未能在承诺期内按时还上一笔几十亿元的债务,由此被平安银行拉上了黑名单。

蝴蝶效应由此引发。

2021年7月12日,蓝光发展发行的“19MTN001”未能按时兑付本息,导致公司首次出现公开市场债券违约。蓝光发展的流动性危机全面爆发。

从鼎盛到衰败,蓝光一路狂奔,表面光鲜亮丽,但事实上,公司拓展节奏、管理早就问题显现。

首先,蓝光的狂奔与政策大势逆行。

从2017年开始,房地产政策收紧,全年92个地级以上城市和36个县市出台调控政策。但2018年是蓝光投资最激进的一年,共计新增85宗地,进入到南宁、湖州、扬州和宝鸡等弱线城市。

其次是在成都大本营的失守。

根据中指研究院数据,蓝光在成都大本营销售额迅速下滑在2019年,这一年其销售额仅43.35亿元。到了2020年,蓝光在成都市场的销售额继续下滑至39.35亿元。与此同时,蓝光在成都市场的排名也由前三名下滑至10名之后。

同时,蓝光没有在成都守住核心,过度下沉。

2020年,蓝光在成都地区的销售成交均价仅为8679元/平,而15家龙头企业的成交均价为13395元/平。这意味着,蓝光在成都的布局更多集中在外环区域。

第三,蓝光的“东进南下”全国化扩张也存在过度下沉、且高溢价拿地的情况。

研究报告数据显示,蓝光发展的销售均价从2016年开始,仅2018年销售均价有小幅上行,其他年份销售均价均下行,而这是在全国房价普涨的背景下产生的。

以蓝光发展2020年拓展的南阳和石家庄为例,2020年4月,蓝光历经近3个半小时、196轮激战,以溢价率123%拿下河南南阳一幅地块;8月,蓝光击败央企中海,首进石家庄,地块溢价率高达99%。

根据远东资信报告,蓝光的危机由政策环境收紧的背景下逆势扩张、管理层在流动资金方面的管理水平不高等导致。

天风证券研究报告称,蓝光本身起家于成都区域,但其大本营的经营却表现一般。一方面是公司在成都区域下沉过多,资产质量不佳。另外,公司缺乏区域深耕、做精做细的能力,也反映其在经营管理上仍有欠缺。此外,公司走出四川的过程中,又存在较多高溢价拿地的情况。

一份行业评级研究报告称,从房企违约潮的时间线上看,蓝光违约主要发生在早期,此时行业融资端收紧,但销售端尚未下行,因此自身资质层面上的原因影响因素更大。一方面,拿地扩张激进,债务压力十分沉重,非标融资占比至三成;另一方面,项目质量整体偏弱,偿债基本面支撑不足。

蓝光发展是房地产行业高周转时代的一个典型代表。除了蓝光,新力、阳光城、泰禾等房企由盛而衰的原因大同小异。

现在,这些房企除了稳定日常经营、守住保交付底线,在资产处置和债务展期方面已没有更好的办法了。

在资本市场,新力和蓝光的退市事件可能只是一个开始,上述同样临近摘牌大限的房企,都可能成为下一个被强制退市的企业。

上述接近蓝光的人士对界面新闻记者表示,杨铿在生意红火的时候经常去位于成都龙泉驿区的石经寺,但现在只出现在私局中。

从业绩层面上看,蓝光发展除了出现巨额亏损,也已经到了资不抵债的地步。

4月27日,蓝光发展发布的2022年年度报告显示,去年实现营业收入193.04亿元,同比下降4.04%;归属于上市公司股东的净利润亏损高达249.42亿元;截至年末归属于上市公司股东的净资产为-238.7亿元。

在蓝光发展2023年的家书中,被父亲杨铿推向台前的蓝光董事长杨武正说,“2023年我们会面临更艰巨的挑战,但是勇气与光芒会伴随在身旁。怀揣勇气与光芒,一起去翻越每座高山。”

现在看来,这座山很难翻过去了。

本文来自微信公众号:界面新闻 (ID:wowjiemian),作者:杨冰柯

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