保障性租赁住房，要大力发展了
每一个睿智的买房人
都关注了「子木聊房」
正文3234字，预计阅读时间：可能10.9分钟
文/子木
近日，中央屡屡提及房地产，国务院电话会议，要求八大部力争3年内，实现房地产市场秩序稳定。
八大部皆下军令状，其中住建部再次强调，将对市场波动大的城市坚决问责，对房地产开发、买卖、租赁、物业市场，展开全面整治行动。
房地产飓风，就在眼前。
但我认为，在这几场会议中，有一个信息点更为重要，它被人们忽略，但却是这几场会议的主角：
「保障性租赁住房」。
《意见》中提到，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。
这意味着，一个城市每建10套商品房，有3套以上都是「保障性租赁住房」，力度之大，前所未有。
这也意味着中国房地产市场结构，将被彻底改变。
很多人问子木，如果保障性租赁住房兴建，房价还会涨吗？想知道这个问题的答案，还需剖析其背后的秘密。
1
2016年，中央在“房住不炒”的定调下，提出了房地产长效调控机制。
而长效调控机制的目的，就是通过改变供需结构，达到房价长期稳定的效果。在高层眼里，如果房价能跟其他大宗商品一样，随着M2缓幅上行，再好不过。
但事实上，近几年房价依旧狂躁，尤其一二线城市，大幅跳涨。
大城市本身“住房稀缺”，再加上业主们为了寻求收益最大化，想方设法提高房租。最后：
年轻人既买不起房，也租不起房。
拿租房问题最突出的北京举例。
我调查了身边的年轻人，随随便便合租一个小卧室，月租金都在3000元左右，小一居直接双倍6000元左右，这还是在四环边上。
每个月餐饮1500元左右，交通平均500元计算。那么一个月基础生活费在5000元左右，这是在不能生病、不能社交、不能买衣服等其他消费的情况下，达成的。
如果不想住这么贵的房子，那好，就去睡800块钱左右的多人床铺或者6环外租房，每日通勤时间在3-4个小时左右。
收入方面，北京基础竞争激烈，职友集数据显示，北京应届毕业生第一年的工资普遍都在6K左右。
这么一来一去，除非特别优秀的，一般年轻人，甚至是家庭，在北京奋斗，如果没有“后援”，会过得异常辛苦。
但对于一个城市，真正的经济动力，恰好是这群前赴后继的年轻人，以及未来他们奋斗成为中产路上的贡献。
2
我记得，北漂艰苦的问题，大概是从2008年后爆发的，背景正是金融危机后，四万亿货币刺激，推升的高房价、高租金。
那时候除了四大一线城市，以及东部沿海城市，大部分地方都很穷，年轻人只能进入大城市拼搏。
但你会发现，近几年年轻人“北漂”的动力，在持续衰退。
数据也是如此：
（图为中国28所重点大学的毕业生流向）
我们看到，中国28所重点大学，大多数都去了广东，留在北京和上海的越来越少，高材生如此，更何况普通高校的毕业生。
至于背后原因，我认为有两点：
首先，京沪户籍太金贵，一直不愿意放开，而没有户籍意味着孩子未来“无法读好学校”，这涉及到北漂一族的未来，没有归属感。
其次，京沪生活成本太高，尤其租房压力山大，吞噬了一半的工作热情。横向比较，广州租房更便宜，而深圳有城中村可以过渡，缓解压力。
一位读者留言说得很好，高房价也就罢了，很多年轻人奋斗几年青春，大不了积攒一身经验，回老家结婚生子。
但高房租，真的是在“劝退”我们，活都活不下去，还谈什么奋斗，梦想都被房东扼杀了。
为了缓解，新城市居民居住需求，这两年，有关部门都做出过努力，比如以北京作为试点，先后向社会推行公租房和共有产权。
但效果嘛，不尽如人意。
比如公租房，申请门槛高，申请时间长，有的得等1年半载，申请完还得摇号，建的房子偏僻，隔音、物业更不用多说。
虽然房租便宜，但需要自己装修配家电等等，然后每隔几年，还要审核资质。
至于共有产权房，更是一言难尽，限制重重，流通性差，符合起码十年内都买不起商品房的人。
那么这时候，所有希望就寄托在了「保障性租赁住房」身上了。
3
在《意见》中，我们看到：
保障性租赁住房，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，符合刚需自住需求。
而定位的城市，则是人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，也就是省会城市。
这场改革规模浩大，我记得5月中旬，住建部就保障性租赁住房一事，召开过座谈会，大概有40座城市的负责人到场参加。
不出意外，全国主要一二线城市大概率都会成为实行城市。
那么保障性租赁住房从哪里来？
意见中也提到了，集体经营性建设用地、企事业单位闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋建设。
我比较疑惑最后一点，什么是存量闲置房屋建设？
首先存量商品房是大头，开发商肯定不愿意掏出来，那么最大可能性是闲置的写字楼，商住两用房，现在全国写字楼空置率非常高。
数据统计，2020年全国写字楼空置率在20%左右，一线城市最高的是深圳，高达21.4%，二线城市最高的是天津，高达42.5%。
如果把这些闲置的房子拿出一部分改成保障性租赁住房，就会有非常大的保障效果。
跟过去不同的是，保障性租赁住房位置更好。
之前无论是公租房还是共有产权房，还是其他政策住房，都非常偏僻，周边配套不全，年轻人谁都不愿意住。但这些土地供应都在城内、产业园区内，自然方便更多。
至于保障性租赁住房是否能实现，答案是必然的。
这次大会直接由国务院、八大部门联合发布，要求政府承担主体责任，上升到了“立法”层面，全套流程配置都在紧锣密鼓地敲定中。
其次，租金并不是不收，也没有公租房那么低，而是会保持在一个水平线上，那么经办企业就有动力持续经营，而且中央还会在土地、财税、金融等方面给予非常强大的政策支持。
正所谓中央让利，企业经营，居民受益。
最重要的是普及面非常大，目前30%以上的新增比例是任务，上海以身作则，目前提出要在未来5年内增加40万套，广州则是60万套。
这批房源投入到社会，将会对市场结构产生巨大影响。
4
首先最直接的，是对租房市场的定向打击。
相当于一颗深水炸弹。
拿广州来说，5年流入60万套低价租赁住房，快速增加供给效应。
原来房少人多，租金贵，现在年轻人纷纷去申请保障性租赁住房，商品房的租金开始下滑，多套房持有者收入会下降很多。
利空最大的是赚差价的租房机构或者民间“二房东”。
其实2016年以后，中央曾大力鼓励过租赁市场建设。一时间各大资本涌入，诞生了一个个长租公寓平台。
但最后在资本的助推下，长租模式演变为金融游戏，租金不降反涨，各大长租平台纷纷爆雷，典型如蛋壳公寓。
一地狼藉。
事实证明，自由的资本市场保障不了居民住房，还得靠政府强行介入，引导方向。这次保障性租赁住房出台，是一次彻底的底层改革。
其次是买卖市场。
这几天看到，有媒体说，保障性租赁住房的出现，房价会大幅度下跌，很多人还由此欢呼雀跃。
我先不去判定这句话的真伪，而是推演逻辑。
首先，保障性租赁住房大规模涌入市场，租金下滑，这是必然的，但你要考虑背后的关联人群。
年轻人进入大城市奋斗，房租低是好事，可以减轻生活压力，激发创新能力。但要考虑，租房是否能替代买房。
也就是说，购房总需求会不会变。
我采访了一圈周边的年轻人，基本可以得到一个结论。
大家买房，是因为要结婚，要有归属，给孩子一个稳定的住所，而且最重要的，房子背后捆绑的资源。
尤其是教育，想让孩子上一个差不多的学校，房子是基础。
不但如此，因为一开始房租较低，存款变多，反而有利于年轻人储蓄房屋购买力。
这是需求端。
我们再来看供给端。
房租下降会导致多套房持有者大量抛售房产吗？我们来看一组数据，中国各大城市租金收益率。
易居房地产研究院数据显示，全国50个典型城市租金收益率为2.3%。值得注意的是，这一收益率创下了多年来的最低值。（租金收益率=税后月租金－每月物业管理费）× 12/购买房屋总价）
一线城市更低，平均仅为1.6%。
这个数值并非一日而成，所以在中国，一直以来，房地产投资都不看房租回报，只看房价。
打个比方，如果张三在北京有2套房，一套自住一套出租，月租金之前是8000元，现在大量保障性租赁住房涌入楼市，月租金跌到5000元。
平均一年亏损3.6万，张三会因此把房子卖掉吗？
我相信张三大概率不会卖，因为北京楼市需求还在，房价上涨预期还在，几百万的房子，一波小涨幅就可以捞回几年的租金。
这就是事实。
昨天小汪问我，那有没有可能，通过保障性租赁住房降房价？
有，唯一的做法，就是「租售同权」，即租房和买房享受的居民权益，完全一样。
年轻人住在保障性租赁住房里，所有权益和当地人一样，尤其孩子，也可以上不错的公立学校。
2016年，“房住不炒”定调后，租售同权就被提出了，然后这几年下来，已经销声匿迹了。背后的原因大家应该都明白：
举个例子，央视新闻统计，深圳去年中小学位缺口是4.95万个。这意味着再怎么挣扎，依然有近5万个小孩子上不了学……
那这时候，学校会让哪一类家庭优先入学呢？是有户有房的，还是有户没房的，还是没户没房的？
买房人付出了租房人数倍的代价才获得的资源，“被平均”了，基本无法实现。
不过，还是得感谢保障性租赁住房政策，因为这个政策出台，减轻了年轻人的压力，让利于“新时代”，就是在刺激经济，让城市推陈出新。
而能强制打破一部分人的利益结构，也是在打破社会阶层的一种尝试，这是值得称颂的。
本文来自微信公众号“子木聊房”（ID:zimuliaofang），作者：子木，36氪经授权发布。
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