企业退租换租、二房东撤退，深圳写字楼空置率再创新高
编者按：本文来自微信公众号“经济观察报”（ID：eeo-com-cn），作者陈博，36氪经授权发布。
科技之都深圳的写字楼空置率再创新高。
戴德梁行数据显示，一季度深圳写字楼空置率为24.6%，环比上升2.6个百分点，空置率位居四大一线城市之首。同期上海空置率为21%，北京是13.8%，广州只有5.2%。
近四分之一的空置不仅仅是一个简单数字，供应持续井喷和市场需求疲弱是主因之一。深圳拥有国内数一数二的民营企业孵化能力，过去年的几十年，诞生了平安、华为、招商、腾讯、万科等一大批世界500强企业。
比亚迪、中兴、大疆科技、华大基因等公司更是代表了深圳明天。金融、科技等产业的蓬勃发展，带动企业聚集与产业链上下游联动，一直都是支撑起深圳写字楼市场的重要力量。
经济下行叠加疫情效应，与全球大多数城市一样，深圳也在历经着“阵痛”，部分中小微企业因市场需求低迷不堪经营与现金流重负，纷纷退租节流；部分大型企业通过缩减办公面积或暂缓租赁延长抗风险周期；联合办公和包租公司则选择大面积撤退。
美联物业深圳福田商业部区域总经理刘湘娥发现，与疫情前相比，深圳写字楼租户心态发生了巨大变化，他们对市场租金的接受能力，随着风险承受能力降低也拉得较低。
“很多企业客户提到，现在空置率那么大，价格应该很好谈啊。”刘湘娥说，大部分业主接受10%—15%的租金降幅，但租户希望降30%到40%。
供需双方在租金期望值上的差异，导致写字楼租赁业务的成单率由60%、70%下降至不到50%。第一太平戴维斯报告称，深圳的资本值仅次于香港及北京，租金跌幅压力增大，导致投资收益率进一步萎缩。
“写字楼市场与GDP关系密切，经济向好，写字楼租金能跑赢GDP；经济疲软，写字楼消化能力便会受到影响。”中原地产代理（深圳）有限公司写字楼部董事总经理范进佳表示。
中小企业退租
毗邻深圳市福田区会展中心，矗立着几座30层的复合型建筑群，总建面约15万平方米，不动产证上标注的是住宅性质，但因周边浓厚的商务氛围，如今更多被当作写字楼出租。
程薇挂牌出租的办公物业即位于此。她的上一个租户是一家留学咨询公司，去年12月签订一年期租赁合同，才过4个月，她不得不再次寻找新的租户。
留学咨询公司退租理由很简单——“由于新冠肺炎疫情影响，老板决定提前退租，公司尽量在周末前将办公室空出来。”
疫情在全球蔓延直接影响这家留学咨询机构的生意。从2月中旬，境外多国签证中心暂停接待，积压一堆签证无法办理。一边是等待的老师与家长，一边是反复沟通却无法进入的签证中心。机构代理人曾向程薇提到，他们都觉得很悲催。
伴随着疫情在全球大面积爆发，大量留学生滞留境外，进退两难。部分家长担心孩子出国留学风险，甚至考虑让孩子回国读书，留学咨询业务大幅缩减，这家机构的日子也越来越难过。
4月13日，这家运作10多年的留学咨询机构选择暂闭。“周一提出撤离，当周日就搬走，让我协助办理放行条。”突如其来的退租让程薇有些猝手不及。
但她不得不接受这个现实，“一般退租要提前一个月告知，对方代理人跟我说，实在没办法，公司撑不下去了，就连他也在犹豫要不要出去投简历。”
为了尽快退租，这家留学咨询机构甚至拒绝程薇提出的转租建议，直接赔偿两个月押金。
写字楼的连锁效应还在逐渐发酵。CBRE世邦魏理仕华南区顾问及交易服务办公楼部主管程志文告诉经济观察网，他们监测到一些小企业退租案例，主要聚焦在非传统金融和初创企业。
“教育、非传统金融、服务业或贸易公司”，刘湘娥列举出更详细的退租名单，“这些行业近期受影响较大。”她说。
经营压力增大，现金流紧张，多重夹击下，一面是小微企业退租，一面是越来越多大企业选择缩小租赁面积或延期租赁计划。
“公司最近来了不少大租户，希望能分租出去一部分办公面积，他们原本1000平方米起租，公司裁员后，这么大办公面积也用不了了。”一名从事写字楼租赁业务的中介人员表示。
程浩在深圳一家投资公司负责写字楼租售和运营。他们服务的大企业租户中，通过换租缩小办公面积的比例达80%。疫情影响还不是全部因素，部分大企业对后期经济预期降低，故而减员节流。
另一面，深圳各区政府正通过补贴吸引优质租户进驻区内写字楼，部分对补贴敏感的中小企业，基于自身实际情况及补贴力度正考虑搬迁办公室。
一家在深圳福田中心区一栋甲级写字楼办公的传统金融公司，租赁即将到期，但业主让价空间不大。而临近的罗湖正打造创新金融总部基地名片，疫情期间制定一系列资金、融资等稳企稳岗计划。这家金融公司正计划将总部搬至罗湖。同样面积办公区，罗湖可以节约一半的租金，一年还能获得上千万元的政府补贴。
产业结构更迭同样折射到写字楼租赁上，传统企业从写字楼消失的同时，科技类、互联网、直播、医疗器材等行业却迎来蓬勃发展，“我前两天接待过一家直播企业客户，他们背后有投资方，资金不是问题。200多平方米的办公室可以割出十来个直播隔间。”上述从事写字楼租赁业务的中介人员说，这类客户带看两天就可以签约。
“二房东”撤退
这段时间，深圳写字楼里更大面积撤退的是联合办公和包租公司。
深圳南山科技园附近工业区一栋稍旧的大楼，深圳本土联合办公空间思微SimplyWork的招牌依然随处可见，但主人已经换成优客工场。
从2015年元旦算起，思微走过了5年，最初两个办公空间90%以上的入驻率，让联合创始人郭逸凡宣布，当年将空间数量扩张到10个。
一位思微工作人员告诉经济观察网，去年12月底，思微被优客工场收购，“外面招牌还没来及换，思微已经解散了，员工从1月正式转入优客工场。”
2016年思微背后的资本出现过IDG资本、华住酒店集团及万科商产的身影。根据官网信息，思微在深圳运营8个空间，此次被优客工场收购的为南山科技园和龙岗坂田两个空间。
南山科技园空间1500平方米，当前出租率75%。春节前，半年工位租金1500元/个/月，一年的价格1380元/个/月；目前，租金已经下调到1200月/个/月，开放式工位还有谈价空间。疫情以来，将近一半的开放工位遭遇退租。
该店一位工作人员说，思微在南山科技园一带布局了5家店，“现在只留下这一家，其他店都撤了。”
包租公司也在撤退，深圳福田中心区的财富大厦，60%的楼层被包租公司承租，目前包租公司已全部撤离；两三个月前，进驻京基100长达10年的资产运营商MFG在合同期满后也退出。
“去年下半年到现在，包租小散户或联合办公基本走得七七八八，大型运营商或退掉出租率不高的楼宇，或者与业主协商博弈。”范进佳观察到，一季度深圳写字楼租金降幅比较大。如果业主方愿意一起承担成本压力，运营商可能选择留下，反之只能选择退租。
2016-2017年是深圳联合办公与包租公司快速扩张的两年。经常出现好几家运营商同时抢租同一栋写字楼，为了抢到大面积物业，个别运营商将租金单价可以抬高10元，甚至私下给大业主好处费。
但目前这些运营商普遍遭遇巨大考验，不仅租户不稳定、流动性频繁导致空置期拉长，而且还要承担渠道代理费。以往，渠道代理费一般是1-1.2个月租金，现在是2-2.5个月租金。
程浩所在投资公司旗下运营的写字楼物业，一季度出租率为75%，同比下降了10个百分点。“空置期每天都在支付成本，风险系数越来越大。”刘湘娥指出，无论联合办公还是包租公司，除非本身现金流充裕，大业主给的租金价格低，否则不敢再轻易拿货。
资产运营商大面积退场一定程度促进写字楼集中运营管理。不过，风险和压力转移到写字楼开发商身上。“MFG退出后，京基发现写字楼市场风向变了，消化能力很弱，租金降幅大，招商团队压力山大。”一名接近京基的人士透露。
在程浩看来，写字楼开发商当下压力源于对市场的误判。一方面，深圳写字楼过去不需要依靠开发商的管理和服务支撑，低估了市场真实状态；另一方面，“二房东”让开发商不需要承担短暂空置期的招商成本，导致没有更多的应对措施；同时，由于对写字楼供需和产业结构不了解，开发商难以迅速为楼宇匹配到合适租户。
供需错位
退租、换租背后是深圳经济波动与产业结构更迭。以外向型为主的深圳经济和产业，在全球经济承压的大势下不免历经“阵痛”：2017-2019三年，深圳GDP增速从8.8%放缓到6.7%。
相比GDP增速变动，产业结构的细枝末节更值得关注。深圳四大支柱产业中，金融业、高新技术产业历来是重中之重。2019年，深圳金融业增加值增速远高于2017、208年，但战略新兴产业增加值合计10155.51亿元，增速和比重较2017、2018年均有小幅下滑。
2020年1-2月，深圳市规模以上工业增加值同比下降18.5%，降幅大于全国13.5%的均值。其中，代表实体经济的计算机、通信和其他电子设备制造业等多个行业，处于下降状态的行业数量超过一半。
新旧经济调整，在疫情后压力已经传导到具体产业上，写字楼作为实体经济与产业的窗口，释放出的信号是空置率走高。
由于统计口径的差异，各家机构给出的数值略有不同，第一太平戴维斯的报告指出，一季度，深圳写字楼平均空置率环比上升1.2个百分点至 26.2%；戴德梁行为环比上涨2.6个百分点至24.6%；世邦魏理仕则是21.2%。
按照上述机构说法，因企业复工、复产延后，目前空置率尚未完全显现疫情对于写字楼市场影响。
位于深圳福田中心区的免税大厦，近期因一个大租户退租空出10层，空置面积接近2万平方米，占整个大厦建筑面积的20%；同区域的卓越世纪中心1号楼，同样空置了近2万平方米；平安金融中心与皇庭广场的空置率均徘徊在30%左右。
在深圳发展脉络上，空置率是一个可参考的经济指标，影响这个指标还有短期深圳写字楼新增供应的集中交付。戴德梁行报告显示，一季度深圳有3座甲级写字楼投入使用，带来30万平方米新增供应，将全市存量推升至582.4万平方米。
30万平方米新增供应集中在深圳经济总量大、活跃的南山区内。第一季度，南山区的写字楼空置率达34.8%，片区内的前海自贸区空置率更是高达66%。
为规避“土地供应稀缺与房地产恶性炒作”的怪圈，2013年前海自贸区就出台规定，在整体2600万平方米到3000万平方米规划建筑规模中，居住及商务公寓为380万平方米，增量不得突破60万平方米。而且，这些居住及商务公寓并没有规划成片的住宅小区。
深圳市前海管理局开始采取行动，增加住宅用地指标是其中重要举措。3月初，《关于前海十开发单元规划个案调整方案》公示出炉，内容涉及商业用地改居住用地。
第一太平戴维斯统计，未来五年深圳将迎来甲级写字楼供应高峰，今年预计共有134万平方米写字楼交付。未来五年，新增供应面积达到507万平方米。
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