氪记 2019 | 房产，空间里难念的生意经
2019 年，空间领域的机遇与挑战并存。
中国房地产正从买卖逻辑向存量运营逻辑转变，这是一个很大的时代机遇，空间的激活与运营成为新时期的新主题；同时随着经济增速放缓，效率的重要性凸显，技术和数据带来的智能化成为这个时期的新动能。
基于中国巨大的房产数量和人口数量，空间里的商业模式往往拥有很大的想象空间，不过在现实中，生意并不那么好做。
在居住领域，2019 年青客、蛋壳、自如等头部玩家走向退出阶段，但中小公寓却频繁“爆雷”；单体酒店经历了 OYO 与 OTA 的争夺战，不过模式备受质疑；2019 年城市民宿稳定增长，而度假民宿需求萎缩，出现了创新的绝对会员制模式。
在办公领域，写字楼空置率持续上升，预计还会有几年的低潮期；更坏的消息是，共享办公鼻祖 WeWork 成为 2019 年最悲惨的独角兽，上市折戟、估值缩水超过 80%，整个联合办公行业都受到影响。
在商业领域，购物中心竞争加剧，更加重视数字化运营；从 OYO 处得到启发，小店的整合与翻新也成为 2019 年全新的商业模式。更重要的是，空间的数据化产业开启，线下商业空间的价值正在被重构。
今天这篇 2019 年度房产复盘中，36 氪将从居住、办公和商业三个领域来挖掘行业的变量，并从中找到 10 条有趣的观察。
新居住
1、长租公寓进入洗牌期，马太效应加剧
2019 年长租公寓市场非常冷。行业遭遇洗牌，蛋壳公寓并购爱上租，麦家公寓并购寓见，安歆集团并购如家旗下逗号公寓，然而还有更多的中小公寓无人接手。据业内不完全统计，2019 年全国“爆雷”的长租公寓已经有25家。并购、破产、跑路的背后，反映了长租公寓包租模式的局限性和有限的盈利能力。
另一方面，长租公寓的头部玩家走向退出阶段，青客、蛋壳、自如等头部玩家相继赴美上市。不过从披露的财报来看，公寓寻求上市更多是为了资金以谋求发展，盈利难的问题仍未得到解决。
分散式公寓具有非常高的运营门槛，预计 2020 年行业洗牌仍会继续，分散式公寓市场会越来越集中，市场资源更加聚焦到头部企业。
而集中式公寓可能会越来越分散。参考日本、美国等成熟的公寓市场，头部公司大约占 20% 的市场份额，剩余 80% 左右是本地中小职业房东。未来，中国也会出现更多区域属性更强、定位更细分的小而美的公司。
2、公寓运营管理成为稀缺能力，细分产品越来越成熟
不过公寓的长期发展前景毋庸置疑：大方向上来说，国家鼓励租售并举，出台多项政策推动租房市场发展；从需求来看，新一代人群对居住产品的追求在提高，居住空间的升级趋势不可逆；从供给来看，受开发商进场和“非住转租”等政策的影响，租赁住宅用地的释放会越来越多。
目前行业从“风口”回归冷静期，公寓运营商开始真正关注业务本身。可以明确的是，资产运营管理能力是稀缺能力，未来好的运营管理公司将会得到非常大的发展机会。
在成熟化的过程中，行业从包租模式逐步进入 2.0 的托管模式，比如乐乎就以轻资产模式获得了快速发展，魔方公寓、城家公寓、安歆公寓都设有托管业务并在逐渐扩大比例。
同时多元化的居住需求，也会催生更多元化的租赁产品。满足细分人群和场景的细分产品会越来越丰富，比如企业人群、商旅人群、家庭整租、老年公寓等。未来随着更多租赁地块的出现，租赁社区的形态也会越来越多。
3、短租市场稳定发展，城市民宿行业格局调整
同样是对闲置房源的激活运营，短租相比长租具有更高经济价值，因此在消费升级的趋势下，短租作为非标住宿在近年来获得了很快的发展。
Fastdata 报告显示，2019 年前三季度中国在线民宿预订 GMV 已达 178.3 亿元，同比增长 20.5% ；木鸟民宿公布的数据显示，2019 年全年平台订单呈 3 倍增长；2019 年上半年，途家也宣布在境内平台订单量同比增长了 2 倍。
与长租市场相似，因行业鱼龙混杂，房源品质参差不齐，短租市场也出现了专业的运营管理机构来做标准化、品牌化。然而与长租公寓相比，城市短租的管理难度更大、运营成本更高，而且运营商对于市场的教育还需花费更多时间。
这是一个具有规模效应的行业，而 2019 年已经开始进入整合阶段。最值得关注的事件是斯维登集团对有家美宿和城宿的全资收购，完成之后斯维登的房源超 6 万间，同时携程、Airbnb、58 集团成为其最重要的三大股东。至此，城市民宿在头部供给端的品牌格局已经基本形成。
4、度假民宿入住率持续下滑，行业出现会员制新模式
从 2010 年至今，度假民宿经历野蛮发展后陷入困境，一家民宿入住率需达到 30% 以上才能收支平衡，而目前行业平均水平只有 20%，而且 2019 年大环境趋冷，非刚性需求萎缩更加明显。现在市场大约有7万家度假民宿，闲置房源占 80%，闲置房源价值达 1000 亿。
在这样的背景下，行业出现了新的度假会员制预订平台——以如程为代表，平台集中采购高空置率的中端度假民宿，在前端以会员制推出，会员缴纳 880元 的年费后，一年内可以不限次数预订平台上所有民宿，一次最多入住两晚，订单完成之后可进行下一次预订。
这个模式有效“破圈”吸引了大量新人群，并显著提高了民宿的入住率。不过这个模式也面临争议，最大的风险在于会员端的履约。与用户以往的消费行为不同，会员需要先消费、后决策，其次需要提前半个月甚至更久订房和规划行程，平台方可能会面临“割韭菜”的质疑。
目前在文旅行业出现了多家类似的会员制平台，这种模式也适用于对景区的激活。不过想要顺利发展，对团队的运营能力提出了非常高的要求。2020 年会员的续费表现，是平台面临的一次重要大考。
5、单体酒店争夺战打响，中端酒店发展仍是最大主题
单体酒店也在经历标准化和品牌化的过程，不过因为玩家是来自印度的明星选手 OYO，再加上中国酒店巨头和 OTA 的高调入场，使其成为 2019 年空间运营领域最引人注目的赛道。
中国酒店行业呈金字塔形，其中低端酒店占比高达 86.3% ，中端酒店占比仅有 8.1% 。随着住宿领域的消费升级，中端酒店的发展将是未来十年行业最主要的趋势；同时中国酒店连锁化率仅有 19.08%，对比美国 70%、欧洲 40% 的数据，中国还有非常大的空间。
具有想象力的市场让大家看到了诞生新酒店集团的机会，不过要想吃下这块蛋糕并不容易。OYO 近期被爆出几周内撤出全球 200 多座城市，并开始大规模裁员以削减成本。OYO 的轻改造模式并未给加盟商带来实际收益，2019 年虽然推出了 2.0 模式但情况并未好转，此外一系列运营和管理上的问题，令其失去了加盟业主的信任，业主维权事件频频发生。
可以肯定的是，单体酒店的连锁化和品质化是大趋势，但从业务模式的角度，能否成立还是要看整合方是否为酒店创造了实际价值，真正提升其盈利水平。
6、酒店更重视年轻人的生意，行业开启智能化探索
年轻消费群体正在驱动酒店市场增长，从酒店预订量来看，近年来 95 后占比增势明显。“抓住年轻人就抓住了未来”，酒店集团纷纷推出了针对新一代年轻用户的酒店品牌。95 后群体对住宿品质要求更高、也更个性化，而未来，迎合年轻一代用户喜好的住宿空间会越来越多。
其中，有设计感、倡导年轻生活方式的青年旅舍正在快速发展。青年旅舍在中国只有二十多年的发展，但目前市场极度分散，行业也存在连锁化、品牌化的存量更新机会。
智能化是酒店业的另一个趋势。酒店集团开始探索智能化，针对酒店场景的智能方案服务商也越来越多。目前常见的智能化体现在：自助 check in、刷脸入住、手机退房，机器人导引、送餐，智能语音交互，还有灯光、空调、电视等各类智能家居产品。
5G 对智慧酒店的推动值得期待。2019 年，首旅如家酒店集团与广东联通达成战略合作，之后深圳华侨城洲际大酒店也与深圳电信、华为签署战略合作协议，将在 5G 方面合作打造智慧酒店。不过技术带来的智能设备只是一个方面，作为服务业，智慧服务也是酒店行业的一个重要课题。
新办公
7、WeWork 上市折戟，联合办公行业面临转型
共享办公鼻祖 WeWork 成为 2019 年最悲惨的独角兽，上市折戟、估值缩水超过 80%，并在取消 IPO 后陷入融资困境。随后业务发展遇挫，近期 WeWork 宣布裁员 2400 人，占员工总数的 19%；而根据世邦魏理仕的最新报告，WeWork 2019 年第四季度在美国签署的租赁面积降幅高达 93%。
WeWork 对整个联合办公行业产生了不小的打击，资本市场对“二房东”生意模式产生质疑，行业盈利问题难以解决，而此前寄予厚望的增值服务也并没有帮运营商们赚到钱。2019 年很多联合办公品牌都开始转型，为大中企业提供一站式的办公空间服务。
中国联合办公的头部品牌优客工场也于 2019 年 12 月向美国 SEC 递交了招股书。从招股书来看，优客工场的收入还是以出租办公空间的会员费为主，而占比 46.1% 的营销与品牌服务收入，其实是来自其收购的一家数字营销服务公司，模式本身带来的盈利方式并没有变化。优客工场的上市形势也不容乐观。
但另一方面，孵化器等办公空间形态仍在蓬勃发展。孵化器与联合办公空间运营不同，其本质不是通过办公空间赚钱，而是出于扶持创新企业，促进科技成果转化。开发商需要补充产业形态，银行可投贷联动，而大型国企、央企可以此激发内部员工的创新活力。
8、写字楼空置率提升，信息化建设成为重要手段
2019 年办公市场环境趋冷，各城市写字楼空置率上升，租金价格也大幅降低。世邦魏理仕的数据显示，其跟踪的 17 个中国内地主要城市写字楼 2019 年平均空置率为 21.7% ，全国写字楼租金指数同比下跌 1.8% 。其中北京空置率为 13.8%，创 2011 年以来历史新高。
未来几年内行业很难回到 2015 年的行情，办公市场至少还会呈现 2-3 年的疲软状态。对于空间管理方来说，信息化和智能化成为提效降本的重要手段。
过去联合办公空间普遍运用 App 和小程序管理入驻会员以及办公权限，智慧门禁、智慧能耗、智能会议室等场景已经相对成熟；而在智慧楼宇和智慧园区层面，则发展了智慧停车、智慧消防、智慧餐厅、智慧安防等智能化方案。
接下来智慧园区将迎来一波建设浪潮。传统产业园区面临转型挑战，同时在智慧城市概念下，很多智慧园区项目与地方政府的规划紧密结合，对于园区的智慧化建设需求不断扩大。智慧园区或许会成为空间智能化方案服务商发展的一个好机会。
新商业
9、单体小店出现连锁化趋势，存量整合成为新的关键词
“个体单店”仍然是中国线下商业的大多数。中国餐饮连锁化率为 5%，美国则是 30%；汽车后市场不超过 6%，美国则超过 80%；美容机构是 3%，美国则是 48%；全国 600 多万家夫妻老婆店更是贡献了零售渠道 40% 的出货量。
2019 年，“OYO速度”启发市场出现了一种新的模式——翻牌代运营。翻牌代运营是指针对某个分散且具有改造空间的行业，为单体门店输出品牌、供应链、运营、SaaS和互联网能力等，本质是对行业的重塑。
“餐饮OYO”首先得到资本关注，在其他行业，美甲店、美容院、便利店、网吧、健身房、琴行、花店、家居杂货店… 各种业态中都有玩家在摸索。
“OYO”模式开启了一种新的连锁化模式，街边小店的生态也会因此改变。平台整合最优资源对传统领域改造升级，由此带来整个行业在供应链效率、运营效率等方面的提升，同时线上线下数据的打通，将进一步推动智慧门店的升级。
10、优质“内容”受购物中心追捧，商业空间面临价值重构
近十年来全国购物中心平均以每年 25% 的增幅高速增长，过去三年，每年新增商场超过 500 个。虽然线下人群流量正向商业地产集中，不过购物中心的竞争也越来越激烈。
为了寻求差异化竞争，一方面，优质的“内容”供给成为商业空间的香饽饽，室内滑雪场、亲子乐园、室内动物园等体验型业态快速发展；另一方面，购物中心开启数字化转型，搭建会员数据运营中心，提升经营效率，并通过数据分析实现精准的个性化营销。
同时，商业地产开始精细化运营，更加重视闲置空间的利用。根据 2019 年邻汇吧对全国 48 个购物中心所做的调查，近三年购物中心的闲置场地收入翻了一倍：2016 年这 48 家购物中心的闲置场地收入总和为 1.6 个亿，2018 年上升至 3.2 个亿。
闲置空间短租的在线化交易只是第一步，数字化带来的是整个定价逻辑的变化：空间整合的本质其实是优质线下流量的整合，更是线下流量的精准分发。商业空间价值正在发生重构，过去根据面积定价，当掌握数据之后，未来可以根据流量做数据化定价。线下流量的数据化产业才刚刚开始。
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